钟伟:中型房企将陷入“死亡之谷”丨21博鳌2019

2019-07-28 13:55:58  来源:21世纪经济报道 21财经APP 张敏 三亚报道
中型房企在2016年下半年和2017年拿了比较贵的地,而且错配在四五线。
钟伟:中型房企将陷入“死亡之谷”|博鳌房地产论坛7月26-29日

7月28日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会主论坛在三亚隆重启幕。北京师范大学金融研究中心主任钟伟做了《硬汉时代:小心乘得万年船》的主题演讲。

他表示,“中国和国际治理的结构都在分崩离析的碎片化,硬汉的策略是硬牌比谁更硬、更猛、更横,房地产也不例外。”

钟伟提出了看待房地产市场的三个维度:短期看流动性,中期看经济增长和收入增长,长期看人口。但从我国的现实来看,短中长期三个条件支持楼市的方式都在弱化。再加上楼市调控政策的持续从紧,“房地产的硬汉游戏就在眼前。”

就行业竞争格局而言,钟伟表示,当一个行业渐渐出现高不可攀、遥不可及的头部企业和领先企业的时候,也表明这个行业渐渐的进入了兼并、收购,退出整合之后的成熟阶段。房地产行业也必然走向这个阶段。

现在我国前十房企的市值占了30%,前十房企中,单个一家的市占率,无论是销售金额和土地收储金额都是3%左右。预期未来5年,行业前10会占据半壁江山,单个一家企业的市占率会达到5%。

“我们不担心小房企,可以小而美,可以退出,没有关系。”钟伟说,我们担心的是中型房企将陷入‘死亡之谷’,他们的土地收储,在2016年下半年和2017年是比较贵的地,而且错配在四五线,他们的商业模式比在前面的10位和20位的企业并没有出色的地方,他们的战略也没有更加出色的地方。向前走更加的困难,向后退,心不甘。

钟伟说,行业的“硬汉游戏”会出演,万亿级是如何达成的,大概需要四个苛刻的条件:

1、你的成功不是你有多优秀,而是你的对手倒下来了。对于优秀的房企,有的喊出了活下去,如果活十年你就是优秀的,因为对手在未来的十年会大量的去。

2、需要双轮驱动才可以达到万亿。只做开发和销售型的物业是不行的,还要必须做自持重资产的物业,或者是介入到金融等其他的行业。否则,要达成万亿,年化的增速必须保持在30%以上。

3、认清楚你的利润市场在哪里,你的规模市场在哪里。当国家经济面临调整的时候,优质资源也会集中到最有活力的区域。以武汉作为一个点,南北划线叫做长江,东西划线叫做京广线,长江以南,京广线以东非常狭窄的扇形区域是中国产业集聚,创新和人口迁徙的中心。未来1/4扇形区域界定为利润市场,剩下的市场是规模市场。

4、每一个成功的房地产企业背后都有一个银行或者是两家银行的影子。

(编辑:李清宇)