金科方明富:没有规模的企业是很艰难的丨21博鳌2019

2019-08-07 17:13:59  来源:21世纪经济报道 张敏,王璐 三亚,北京报道
2019年7月26日至29日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚隆重召开。在《城市群大时代:城镇化主场与经济新动能》论坛现场,金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富作了题为《千亿宏图 美好新生 从跨越发展到美好生态圈》的演讲。 方明富表示,随着调控的深入,很多房地产项目在盈利平衡点徘徊,盈利难度越来越大。在这种情况下,企业必须要有规模做对冲,才能获得更好的发展。
金科方明富:没有规模的企业是很艰难的|博鳌房地产论坛7月26-29日

“最近几年我们进行了研究,2015年拿地的项目,90%都赚钱了;2016年拿地后,有41%的项目是赚钱的,50%是(盈亏持)平的;2017年下降得更厉害,赚钱的是31%,10%是平的,其他是亏损的;2018年的项目中,45%是赚钱的,10%是平的,其他的是亏的。”方明富说。

他表示,由于政策调控,很多企业是不赚钱,或是效率比较低的。这种情况下,企业开始构建自身的生态圈,从而平衡自己的产品布局。比如,用三四线城市的交易量对冲亏损的项目。因此,“如果企业没有相应的规模,无法实现对冲,未来的发展之路是比较难的”。

方明富认为,正是由于调控的加剧,房企在2015年到2018年的排名发生了明显的变化,集中度加速提高。

他说,2015年前行业的集中度不是特别的明显,2016—2018上扬的幅度越来越大,强者恒强的现象越来越明显。据悉,去年十强房企的销售占比达到30%,但拿地的规模达到52%。

现阶段房地产行业销售面积在逐年递减,但房价在提升。房企要思考如何构建良性生态圈。

金科起家于重庆,2007年开始全国化布局,2011年登陆A股市场。2018年,金科实现签约销售金额1188亿元,同比增长81%,首次迈入千亿阵营。此外,全年实现销售资金回笼1051亿元,回款率88%。

今年上半年,金科实现销售金额788.7亿元,同比增长36%,完成全年1500亿元销售目标的53%,位于行业第17位。其中,权益销售额排名第13位。

方明富在接受21世纪经济报道采访时表示,金科会关注排名,但排名不是核心。金科希望做的就是,“保持自己的节奏,一步步往前走,可以走得更远”。

他强调,金科的很多项目位于房价水平相对不高的中西部地区,因此,如果按照销售面积计算,过去两年金科都能位居全国前十的水平。“这也说明公司的运营能力强,因为项目都是一个平方一个平方买出来的。”但未来金科会逐步提升其他区域的份额和比重。

方明富表示,金科布局的策略是“三圈一带” ,即围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带进行区域开发布局,进而向全国化推进。“作为全国的房地产开发企业,我们更侧重于东部、西部均衡及企业良性发展,粤港澳大湾区的布局主要看机会。”

7月末,金科连续收购新城控股旗下的8个项目,且均为平价收购,合计耗资不足10亿。对此,方明富向21世纪经济报道表示,收购主要是基于城市均衡布局的核心想法。

他表示,房企土地获取方式不应过于单一。由于政策环境严厉,招拍挂获取的土地经常会面临盈利难题。相比之下,收并购获取的项目,效益更加可控,能够保证整体项目的收益。

他还透露,金科融资资金是相对良性的,公司获取资金主要是两种途径:一是销售回款。金科在内部管控比较充分,销售回款率比较高;二是对外融资,金科在国内融资条件满足的条件下,适度发美元债,拓展融资渠道。

(编辑:黄锴)