聂梅生:房地产即将翻篇 不应片面追求销售目标丨21博鳌2019

2019-08-12 16:32:13  来源:21世纪经济报道 张晓玲,李洋 三亚,深圳报道
聂梅生:房地产即将翻篇 不应片面追求销售目标|博鳌房地产论坛7月26-29日

聂梅生

“2019年房地产行业已接近临界点,将会翻篇。”7月28日,在博鳌21世纪房地产论坛上,全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生表示,房地产行业在经历了集中拿地、盖房子的增量阶段后,将转向存量发力的阶段。“不要总是提增量多少万亿,要将追求万亿销售额的目标,转变到追求存量资产的价值”。

她表示,根据国家统计局数据,目前国内大约有8亿城市常住人口,住房面积300亿平方米,全国房地产的总市值达到了300—400万亿,房地产存量市场已相当庞大。

国务院提出,我国城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升。3月份,国务院参事仇保兴撰文披露称,据初步估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。

对此,聂梅生认为,过去几年棚改货币化安置让三四线城市房价上涨,支持了房企的规模扩张;现在要拿出巨额投资进行老旧小区的改造,而不只是给予开发贷,代表房地产行业正在翻篇,这是量变到质变的过程,可以稳定房价释放租赁市场。

今年二季度,5G牌照开始开放。在这样的大背景下,聂梅生认为,目前数字城市、数字产业、数字家居等已风起云涌,在数字经济时代,房地产行业不应仅仅拿地盖房子,而应该在高技术、服务业、消费升级三个方面体现新动能,促进产业融合,从而实现由增量向存量的转变。

其中,聂梅生强调房地产行业应该尽快与科技产业进行融合。从今年往后的12年,中国将进入物物互联的时代,是场景+场景,基于大数据分析、云计算、AI技术、IOT技术的时代。

对房地产而言,“得社区者得天下”,以房地产在小区的存量资产为基础,去实现物业管理+ 互联网+服务。

但互联网+物管这条路已经走了五六年,至今没有形成能够推广或者覆盖面相当大的业态。目前,全国物业服务企业大约有11万家,从业人员千万人,行业仍然非常分散。可以预见,社区服务的提升以及增值空间是巨大的。

今年以来,在香港上市的物业服务概念股涨势凶猛,如中海物业、佳兆业服务、绿城物业等,反映出市场情绪对社区物业管理、服务的期待与看好。聂梅生指出,未来应以C端客户群体为中心建立数字化社区,让不动产动起来。

聂梅生还提出,房地产行业应由短期的开发转变到长期运营服务。长租公寓之所以做不起来,是因为房价涨得太快,租金回报率难以达到预期。房地产到了临界点后,要平衡房价收入比。

她还认为,未来养儿防老是不可能的,以房养老则是有潜力的。“只有当房价租金比也就是租售比在20以下,20个月的房租可以买一套房子的时候,以房养老才是可行的,这是将来的方向。”聂梅生说。

(编辑:黄锴)