寻找楼市增长的潜力:掘金“蓝海”的理想与现实

内容提要:掘金“蓝海”,说起来容易做起来难。

“我认为房地产的发展过程中,我们明显的看到房地产分为两个阵营。一个阵容是住宅地产,这个阵容叫做龙腾万里。……另外一个题目就是凤凰,就是产业地产。”7月27日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚隆重启幕。在《楼市增长潜力:新热土与新赛道》论坛现场,全国房地产商会联盟主席顾云昌表示。

当日,全国房地产商会联盟主席顾云昌、全联房地产商会副会长、精瑞中国不动产研究院院长张雪舟、会找房CEO李磊、清华大学建筑设计研究院成都分院院长、 文旅院总工;城市森林花园建筑研发中心主任郑波等嘉宾,以《楼市下半场的“道”与“术”》为主题,先后发表主题演讲。58同城高级副总裁&安居客COO叶兵、贝壳研究院首席市场分析师许小乐先后发布报告。此后,多位嘉宾展开圆桌对话,共同就《掘金“蓝海”,有那么容易吗?》的话题进行探讨。





顾云昌在演讲中表示,房地产面临着供给结构的改革,“凤凰起舞”是供给结构改革的表现。有一条龙腾飞了,现在凤凰正在起舞,中国的房地产出现“龙凤呈祥”的景象,这样的壮举,应该是中国房地产发展必然的一种情形。

张雪舟在演讲中说,整个行业的发展已经从量的增长走向质量的发展,但楼市没有下半场。楼市的新机遇,出现在“健康中国2030”计划中,其中对绿色建筑的需求,将是未来行业的发展方向。

会找房CEO李磊表示,公寓租赁是近两年热议的行业,由于租赁产业链条长,行业分散,降低成本、提升效率一直是行业运营面临的难题。其中,金融、大系统、闪租是目前最重要的基础建设,但这方面需要进一步夯实。

郑波认为,传统的拿地、开发、销售等等模式越来越窄,商业模式越来越清晰,从市场来说,消费升级越来越清晰,对消费的居住体验越来越高。在这样的形势下,房地产的转型,我们认为需要主流的产品进行,希望我们的产品能够起到推波助澜的作用。绿色生态健康的驱使下,全产业链打造的环境下,我们打造的是产品,希望串联起整个产业。


随后,58同城高级副总裁&安居客COO叶兵发布了《张弛有度——2019年上半年楼市总结》,从政策、市场、用户行为等多个角度,全面分析上半年的市场走势,并对未来做出展望。

报告认为,从调控换挡上来看,从全国严控到因城施策的指导方针变化,体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变,同时因城施策的换挡还将在各城市深化到“因区施策”。市场层面,一二线城市仍将保持一定热度,但热度更为聚焦到强二线城市,三四线及以下城市在五大城市群仍将保持一定热度,但部分三四线城市或将迎来降温潮。用户心态方面,用户对于后市看平的心态已经占据主流,在今年5月后,市场出现用户和经纪人信心指数出现双降的现象,用户信心 指数的下降明显大于经纪人。

由21世纪产业研究院和贝壳研究院联合发布的《全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》,也在这场论坛上正式对外发布,贝壳研究院首席市场分析师许小乐进行了发布。

该报告指出,全流通视角下,衡量一个城市住房消费的发展潜力,三个重要变量是:第一,未来要入市的刚需规模(包括两个部分,即目前城市无房群体的规模、基于城市软硬性吸引力而流入的无房群体规模);第二,这些刚需入市的难度;第三,刚需的入市在乘数的带动下对整个市场规模的扩大效应。在此基础上,构成了城市购房动能指数。

报告基于政策趋势、产业聚集、城市化进程、人口流动等指标,排出现阶段购房动能最为强劲的100个城市。并建议开发商更多聚焦一、二线城市及少数有活力的三四线城市,从地产开发向城市综合运营转变。购房者一方面考虑未来城市发展潜力,也要考虑购房可支付性,中短期来看,二线城市是未来不错的选择。




在此后的圆桌对话中,顾云昌指出,转型并不等于转行,真正的转型是从粗放型变成了节约型,提高效率增加效率。如今,拼规模和资金的时代已经过去,现在转型要追求高质量,注重高品质。抓住高质量的消费,提供高品质的产品。

保利公寓副总经理姚志鹏认为,未来的转型要具备资管的思维,“现在传统房地产更多做的是买地-建房-出售这样简单的程序,但其实这其中还包括了投资、买地、筹划、设计、运营等多个环节的全流程,如果能在资产规模和收益上做文章,将是一个更加可持续发展的转型。”

叶兵认为,在存量的新蓝海中,应该首先提高服务。其次要根植于自己的核心竞争力,有自己的IT团队,自己的数据研发团队,也有自己的产业研究院。还需要不断投入研发和科技的力量。左东华表示,未来房地产行业的供给端将出现以下变化:房产服务需要推出多样化、定制化产品,同时借助大数据和科技能力,在满足消费者的个性化的需求的同时,提高消费体验。

李磊指出,租赁行业目前阶段赚钱难,因为基础设施不够,这个行业如果出现了类似于美团和淘宝的行业,大部分的企业都会盈利。租赁链条很长,现在一个企业将五六个链条都做了。如果基础建设好的话,每个链条会有不同企业来做。接下来这个行业会好,因为大家的凝聚力会越来越强。

陕西省房地产商会副会长、陕西协和投资控股股份有限公司总裁、西安协和置业股份有限公司董事长张金鹏表示,增长是内生动力,人民对于美好生活居住空间的需求是在升级的,我们要满足这部分的需求。回归到文化的层面,我们一定要知道人和建筑之间是怎样的关系,人和自然之间是怎样的关系,人和人之间是怎样的关系,自然和建筑之间是怎样的关系,四者之间应该是和谐共生的。

(编辑:李清宇)

 

 

 

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