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高和资本周以升:呼吁和谐去杠杆,不动产需要拥抱资产管理时代丨21博鳌2018

2018-07-26 09:45:19  
高和资本的思路:积极进行物业并购,引领城市更新,并推动国内公募REITs等资产证券化市场,打造资产管理闭环。7月21-24日,21世纪经济报道主办的“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”在三亚举行。在7月23日进行的论坛圆桌对话环节“中国地产六方会谈(三)资金变阵:盈利的平衡术”,高和资本联合创始人周以升分享了高和资本的上述思路。
高和资本周以升:呼吁和谐去杠杆,不动产需要拥抱资产管理时代|博鳌房地产论坛7月21-24日

周以升认为:

 
(一)不动产行业的第二曲线是“资产管理模式”
 
英国管理学家查尔斯.汉迪用第二曲线来说明企业和组织的转型,最近也被专家们引入到房地产转型的讨论中来。那么中国不动产的第二曲线到底是什么呢?不动产的变迁,我们认为是三个变化组成的:
 
1.基础资产的变化。从过去增量开发到存量物业的转变,而其中存量里面主要是持有型物业或者广义的商业物业,这个类别里面包括长租公寓。这个转变除了让开发商必须提升经营能力外,其流动性的来源也变化了。在大宗商业物业中,买卖资产的不是一般的老百姓,而是金融机构,因此定价更加理性,定价逻辑发生很大变化。
 
2.金融场景变化。过去主要靠银行贷款和影子银行。现在需要组合运用CMBS、类REITs、私募基金、公募REITs四个工具来解决开发商的融资、盘活、扩张和平台四个功能。这与成熟市场的情形非常相似。比如在美国,CMBS有近万亿美元的规模,公募REITs市值超过1万亿美元,私募基金有7500亿美元。以私募基金、证券化和REITs为代表的新金融成为主流。
 
3.主体发生变化。开发时代标准化的开发能力,在存量持有的商业物业非标型的投资中难以为继。不仅是人员的能力组合,其组织模式和激励机制都无法满足存量持有的需要。而人和组织恰恰是转型当中最难突破的要素,也是企业在跳跃到第二曲线最容易遭受挫折的方面。而这个领域里面,私募基金等资产管理机构恰恰可以凭借其灵活的组织结构、相容的激励机制以及借此吸引的人才,可以实现弯道超车。
 
正是基础资产、金融场景和主体这三个变量将共同塑造一个新的S曲线,我们把它叫做“资产管理模式”。在这个模式里,赢家可能来自开发商,也可能来自金融机构,也可能来自独立的第三方机构。当然,在房地产行业的第二曲线,恐怕不是数码相机对柯达交卷的毁灭性打击,更像是智能手机对电脑的超越:苹果走过了这个曲线,联想没有走过去。这需要在5-10年的时间中才会看出提前布局的价值。
 
这个第二曲线到底真实与否,高和资本希望是一个探索者和实验者。
 
(二)经济需要和谐去杠杆,权益型资本形成是去杠杆成败的关键
 
目前的市场环境下,谈转型必须结合目前去杠杆的背景。去杠杆是一个很容易被误解的概念。杠杆率是负债与总资产或者股本的比率。杠杆率不光要看分子的负债,更要看作为分母的权益资本。粗放减少负债会造成市场的流动性危机,形成抛售,压低了资产价格,变相提升负债率,从而造成恶性循环,市场将会螺旋式下跌。真正从根本上解决杠杆率的问题,必须要促进权益型资本的形成。因此,我们将权益型资本同步培育和生长的去杠杆过程叫做和谐去杠杆;反之,则是激进去杠杆。激进的去杠杆往往会由于经济耐受力的问题造成政策的摇摆,从而使去杠杆的成果前功尽弃;而和谐的去杠杆将会在控制风险的情况下促进经济的健康转型。
 
和谐的去杠杆是这样一个过程:权益型资本(包括股市、私募基金、另类投资的金融机构等)出场配合优秀的企业,在去杠杆周期中,重组和并购高杠杆、低效率企业,形成市场的出清和洗牌,从而让资产流动到更有能力、杠杆更加平衡的主体手里,形成下一个周期的王者,经济随之筑底增长。因此,和谐的去杠杆并不以去杠杆本身为目的,而是以市场出清和长远经济发展潜力的塑造为目的。因此,权益型资本的形成是去杠杆成败的关键一环,只有当权益型资本大规模形成和补位,去杠杆才有可能真正完成;权益型资本的形成速度决定了去杠杆的周期,决定了经济走出低谷的速度。
 
那么如何鼓励权益型资本的形成呢?主要是三个方面:
 
1.形成鼓励权益型股本形成的金融和监管环境,比如鼓励保险资金、社保资金、私人银行等对股权投资等另类资产的配置,包括对股权类私募基金进行鼓励。
 
2.尽快推出公募REITs,增加权益型资本的退出机制。
 
3.形成稳定的政策预期和产业环境。行政干预实际上加剧了股本投资的风险,客观上将大量资金逼到固定收益产品中。这在房地产市场尤为常见。
 
高和作为专注于商业物业的股权投资人和城市更新投资的引领者,在风险可控的情况下,将通过积极的物业并购来推动市场的重新组合。在证券化市场中,高和也将积极推动和开拓类REITs的权益级投资,推动公募REITs市场建设,促进资本闭环的形成,帮助商业物业持有人顺利完成去杠杆过程。
 
(三)当前的市场扰动正是重塑不动产市场生态并向第二曲线迁移的机会
 
无论政策的节奏是和谐的去杠杆或者激进的去杠杆,可以肯定的是:不动产特别是大宗交易的价格将会出现调整。特别是在一个激进去杠杆的过程中,将会产生大量的收购机会。聪明的投资人将会在这个阶段出手,从而在下一个稳态形成时收获。
 
而在这个阶段能够获得权益型股本青睐的机构将会迅速成长壮大。当然,权益型资本一定会挑选每一个赛道中最优秀的企业来合作。在周期转折之前,优秀的企业必须得耐住第二曲线到来前最寂寞的时光。

高和资本周以升:呼吁和谐去杠杆,不动产需要拥抱资产管理时代|博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【4月-7月】《21世纪租赁市场报告及运营指数》报告
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

博鳌房地产论坛7月21-24日
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