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湾区经济的城市画像,《时代中国21世纪报告:粤港澳大湾区城市发展力研究2018》发布丨21博鳌2018

2018-07-20 16:00:10  来源: 21世纪经济报道 张晓玲
本次《时代中国21世纪报告:粤港澳大湾区城市发展力研究2018》为时代中国研究院联合21世纪经济研究院共同制作发布,也是时代中国发布的首份研究报告。历时四个月余,通过挖掘各城市统计局公报、城市产业协同、房企城市运营、品牌电商运营等内容,以不同于传统报告的独家视角和庞大数据体量,综合分析的成果。

>>点击此处进入百度网盘下载报告完整版(密码: tqn5 )(论坛结束后)

 
粤港澳大湾区是当前中国最炙手可热、最有发展潜力的经济区域,是城市群和湾区经济的重要研究样本。本次《时代中国21世纪报告:粤港澳大湾区城市发展力研究2018》为时代中国研究院联合21世纪经济研究院共同制作发布,也是时代中国发布的首份研究报告。历时四个月余,通过挖掘各城市统计局公报、城市产业协同、房企城市运营、品牌电商运营等内容,以不同于传统报告的独家视角和庞大数据体量,综合分析的成果。
 
在人类社会的发展历史上,城市形态是一个非常核心的存在,而以湾区经济为代表的城市群,更代表着社会、经济、人文等发展的高度。
 
粤港澳大湾区,是当前中国最炙手可热、最有发展潜力的经济区域,产业活跃度和商业消费力都居于几大城市群前列,也是城市群和湾区经济发展的集中体现、高品质发展城市的重要研究样本。
 
多位专家人士指出,湾区经济的本质是城市群经济、城市之间的共融发展、城市产业的相互协同、城市空间的营造和运营,以及城市之间人的流动、互动。
 
在粤港澳大湾区规划即将出台之际,21世纪经济报道联合时代中国,试图以粤港澳大湾区城市群为研究样本,呈现一份鲜活、最有力的《时代中国21世纪报告:粤港澳大湾区城市发展力研究2018》。报告将于7月下旬在“博鳌·21世纪房地产论坛”发布。
 
对于各地政府,报告可以作为一份施政参考;对于城市运营商,它试图提供一份基于城市投资潜力挖掘的投资指南;对于经济研究者,从报告中或许能发现对于城市价值重构的线索;对于包括购房者在内的普通置业者、投资者而言,它将是一份全面、直观的房产投资路线图。
 
六大指数全面评估城市发展力
 
今年的政府工作报告提到高质量发展。从世界各国城市的发展规律来看,要实现城市的高品质发展,需要优化城市空间布局,促进生产要素聚集,实现城市间和都市圈的协调发展。世界范围内已经出现了几个成熟的城市群——大湾区,如纽约湾区、东京湾区等。
 
据国家统计局数据,粤港澳大湾区拥有5.65万平方公里国土面积、6765万人口和13%的全国经济总量,是我国重要的经济区域和城市群。
 
如何衡量城市的发展力?课题组针对粤港澳大湾区广州、深圳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、江门、肇庆以及香港、澳门11个城市,从宏观经济指数、城市配套及宜居指数、商业消费力指数、房地产投资指数、城市运营力指数、城市群融合度指数六大层面,来对城市发展力做精确描述。
 
报告不仅设置了传统的区域经济研究指标,注重不可或缺的GDP、人口、人均可支配收入、房产成交量等官方的、传统的数据,同时又试图挖掘、设计、梳理新的指标,与发展商紧密相关、衡量城市关注度指标;以及衡量城市消费力的电商和实体商业的指标,同时还考量跨城市轨道交通、产业关联度等等。
 
报告有几大亮点,在对商业消费力的考察上,课题组将实体商业和电商消费结合,并独家拿到淘宝、京东、唯品会消费数据,试图传递线上线下融合的新消费趋势,以及这种趋势对于所在城市的影响。
 
还有独特的城市运营视角。课题组分别从50强房企落地大湾区的业务,如写字楼开发、购物中心、综合体、产业地产/特色小镇、酒店运营以及长租公寓等角度来考察城市的发展力。
 
此外,采用城市群和都市圈的研究视角,报告从湾区的轨道交通、产业协同、同城化生活三方面来衡量城市群的联结度、融合度以及湾区城市生态圈的一体化。
 
通过大量的数据采集和分析整理、结构化,报告得出了一些重要结论。
 
比如,2017年以来,大湾区人口净流入和人才吸引力提升。深圳、广州和佛山人口吸引力最强,新增常住人口数排名前三;惠州、中山、江门、东莞等城市户籍人口增长迅速;从新增人口占常住人口的比例来看,排名前三的依次为珠海、深圳和广州。
 
在城市的配套和宜居方面,香港、广州和深圳的医疗配套在湾区内位居前列,而香港、澳门和广州在教育配套上在湾区内排名靠前,这也是湾区内其他城市在短时间内难以补上的“短板”。
 
在湾区发展最核心的产业协同方面,粤港澳大湾区城市的几大产业规划集中在高端装备制造、新能源汽车、新材料、节能环保、生物医药、航空航天、生命健康、军工及机器人、可穿戴设备和智能装备等未来产业方面。
 
报告总结了一些产业迁移的规律。比如,在一线城市尤其是深圳这种面积较小的城市,一些企业在做大之后面临无地可用的局面,客观上有外迁的动力;另一方面,很多企业随着产能扩张以及研发成果的加速市场化,也会到周边城市去布局,形成“扩张型外迁”。
 
目前,环深城市群成为深圳产业迁移的主要承接地,尤其是东莞、惠州、中山等地。东莞承接了一些深圳企业的研发部门,并在此过程中带动了自身的产业转型升级。从区位来看,东莞靠近深圳传统制造业和高新技术产业聚集区,交通相对便利,并且还有未来交通进一步连接的规划和预期(包括轨道交通和深中通道等),这也将进一步带来居住的联系。
 
此外,大湾区9城之间综合交通体系和网络已基本形成,但大容量公共交通网络尚未形成,尤其是区域轨道交通体系建设仍然比较滞后,城市间的交通通达性和便捷性仍有待完善。
 
按照现有的规划,到2030年前,粤港澳大湾区将进一步基本实现县级以上城镇的轨道交通全覆盖,城镇覆盖率达66%以上。
 
湾区的房地产与城市运营
 
作为中国城市和城市群建设、发展的重要参与者,随着城市化进入二次阶段,中国房企正在由传统的“开发商”转向“城市配套服务商”、“城市运营商”,在高品质城市的发展过程中也将不可或缺。
 
大湾区作为房企重仓的区域,承载着其业务转型的试验、多元化的实践、成熟业务的铺开,是观察房企生存、生态的最好窗口。
 
粤港澳大湾区已是兵家必争之地。除了万科、碧桂园、恒大、保利这些龙头,龙湖、融创、金地、泰禾、阳光城等知名房企也纷纷屯兵华南,剑指千亿。从各大房企财报即可看出,华南区域业绩贡献基本占到了1/3甚至更多。
 
从房地产开发投资角度,广州、深圳、惠州和佛山最受房地产企业欢迎。广州由于地价相对深圳较低,房企进驻门槛也因此相对低,前50强房企进驻数量也最多;佛山、广州和肇庆近五年在土地供应方面有较强活跃度,深圳近五年在土地供应方面在城市中偏低,对于旧城改造的诉求较大。
 
粤港澳大湾区也是房企转型的试验场和大热区,商业运营、长租公寓、产城开发、物流地产、教育医疗等等与城市运营服务有关的新业务在这里聚集。
 
报告通过大量的调研发现,排名前50强房企几乎已全部进入粤港澳大湾区,除了传统的住宅开发,他们也积极在此布局城市运营和多元化业务。
 
在大湾区里,超大型房企、本地龙头房企在多元物业运营上的广度和深度都大大领先于其他房企。万科、保利地产、华润置地、招商蛇口、金地集团、佳兆业这几家业务最全面,在酒店、写字楼、综合体、购物中心、产业园区/特色小镇、长租公寓六个业务维度上全部都已有项目落地大湾区。
 
在不远的将来,正如广东省省长马兴瑞4月份在博鳌论坛上所言,“粤港澳大湾区的规划很快就要出台,我们完全有条件有信心把它打造成世界级的湾区”。纳入大湾区的香港、澳门特别行政区和珠三角的9个市的经济总量接近纽约湾区,拥有16家世界500强企业,粤港澳大湾区发展潜力巨大,实力雄厚,前景无限。

湾区经济的城市画像,《时代中国21世纪报告:粤港澳大湾区城市发展力研究2018》发布|博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【4月-7月】《21世纪租赁市场报告及运营指数》报告
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

博鳌房地产论坛7月21-24日
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