快评|万科的呐喊吓坏了谁?

2018-09-29 19:08:00  来源:21世纪经济报道 21财经APP 李一戈 北京报道
内容提要:秋风起,微微凉。万科2018秋季例会,本来是企业的内部会议,却在行业内掀起巨大波澜。原因当然是,它在会场大屏幕上的三个红底白色大字……

秋风起,微微凉。万科2018秋季例会,本来是企业的内部会议,却在行业内掀起巨大波澜。

原因当然是,它在会场大屏幕上的三个红底白色大字:活下去。

关注房地产的朋友都会同意,要是万科都活不下去,那就没几家房企能活下去了。别的不说,只看两个数据:上半年万科销售额达3047亿元,持有现金1595亿元。根据公告,1-8月万科销售额已达3881亿元,位居第二。

虽然过去两三年,万科不再是销售额的第一,但我一直跟同行讲,万科还是大家眼中的事实上的老大。而如果老大现在不仅是对市场很不看好,而且露出了近乎绝望的态度,岂不是要吓坏一大帮小兄弟?

因此,一些地产人士就说,万科是在制造恐慌情绪。进入下半年后,土地成交溢价率低了,房子不好卖了,去化率明显放缓,很多房企眼看完成今年目标困难了。这个时候,万科一声呐喊,简直让人发抖。

表面看,是经历两年严厉调控后,房地产形势确实在发生变化,所谓市场的拐点已现端倪,连万科今年完成6300亿回款目标都有些困难,包括恒大在内的一些房企开始降价促销;但本质上,我个人理解,万科此举,更多是向内,也就是说,它思考的是企业自身的改革与发展问题。这从此前郁亮的讲话已经显露出来了。

“今天我们特别焦虑”,万科董事会主席郁亮9月8日在万科拉萨媒体沟通会上说,“过去的理论,没法告诉我们如何往前走。”如何找到新的发展渠道、路径、方法,是万科最大的问题。

这与之前郁亮对行业的判断是一致的。2014年6月,郁亮提出了一个观点,房地产的黄金时代已经过去,进入白银时代。显然,他是从整个行业的角度来说的,即,房价和商品房销售额的增幅将告别高增长,进入中速增长。这几年的发展,是符合他的观点的。

但有人会说,一批主流房企,尤其是前30强,这4年来却在加速,房价也在继续上涨。这难道还是白银时代?这倒印证了另一个知名地产商孙宏斌的看法,即巨头的钻石时代。因为主要房企增长没有放慢甚至还在加速,前50强尤其是前30强、前20强的市场集中度在大幅提升。

我不得不说,这恰恰是行业进入白银时代的特征。楼市黄金时代,谁都在快速增长,谁都活得很好,只有白银时代才会真正出现市场份额的加速集中,一批中小房企不得不离场。

与郁亮对行业趋势的思考相伴随,万科开始了主营业务的变革。那就是后来看到的,它通过并购,迅速成为全国最大的物流地产商和管理面积第二的商业地产商。

万科之所以被公认为事实上的行业老大,不在于它的销售额和规模,而在于它对行业的判断,以及在此基础上所作企业战略的调整。从公开信息看,万科正在推动新一轮的组织架构的调整,而且力度相当大。这种调整应该是服务于万科的未来发展,是长期战略。

从这个意义上说,万科高挂“活下去”,不是为了当下的活下去,而是未来的活下去,是为了活得更长久更健康。“活下去”的主题,确实不无夸张,但这种极而言之的忧患意识、危机意识,一定程度上更能激发企业职工的奋斗精神。当然,万科也许没有想到这几个字会对行业产生如此之大的影响。

至于有人说,这是万科代表行业向政府部门施加压力,我倒相信这是涉嫌阴谋论的看法。我愿意重复自己的建议,即使四季度房价下跌,成交下降,也要坚持房地产调控不放松。

但是,即使不是全部,至少也是一批房企,要感谢万科的这句口号——它不是危言耸听的当头一棒,而是当头断喝的一声提醒。因为我们知道,追求规模,追求快速增长,是大多数前100强特别前50强房企的目标。当房子好卖,房价上行,利润增长,什么都好说,你甚至会嘲笑白银时代的说法;但当严厉调控政策的叠加效应终于发挥威力,市场转为下行时,你要急刹车,恐怕有点来不及了——虽然此前我写过多篇文章,呼吁狂奔的房企放慢脚步。

调整一下,不是坏事。但也别被吓坏了。

 

(编辑:李清宇)