深耕粤港澳大湾区 龙光地产上调销售目标至700亿

2018-08-18 07:00:00  来源:21世纪经济报道 张晓玲,黎玉莹 深圳、广州报道
内容提要:2018年,房地产行业面临史上最严厉的“五限”调控,但仍有不少房企实现了超快速的销售。深耕粤港澳大湾区的龙光地产就是一例。据公司公……

2018年,房地产行业面临史上最严厉的“五限”调控,但仍有不少房企实现了超快速的销售。

深耕粤港澳大湾区的龙光地产就是一例。据公司公告显示,龙光前7月销售438亿元,同比增长92%,已经完成66%的2018年原销售目标。

在中期业绩发布会上,龙光管理层乐观宣布,继续上调2018年销售目标至700亿元。

2019年,龙光预计销售将达千亿。龙光因此成为深圳本地房企中,有望最先进入千亿俱乐部的公司。

借着深耕粤港澳大湾区的布局优势,龙光不仅在销售上表现进取,还在核心利润上有着极大的野心,未来希望进入房企核心利润前十。

调控下的高增长

上半年,龙光实现合约销售额354.7亿元,同比增长83.7%,已完成全年销售目标的54%;7月,龙光继续发力,销售金额达83.4亿元,同比大幅增长136.8%。

截至7月末,公司累计实现销售额438亿元,同比增长几近翻倍,在众多房企中名列前茅。

深耕大湾区尤其是深圳,支撑了龙光的高增长。从区域布局看,深圳区域、大湾区其他区域和南宁区域销售占比较高,分别为53.2%、17.0%和19.8%。

其中,龙光上半年在深圳市的成交套数为4078套,成交套数、金额、面积居深圳市第一;南宁的成交面积和成交额居全市前三名。

从土地储备来看,龙光继续看好大湾区市场。上半年公司拿下了645万平方米土地,其中446万平位于大湾区,占比高达74.4%。

作为土地储备的重要来源,公司也积极参与城市更新,通过收并购方式在深圳、珠海、佛山等城市获得多个城市更新项目。2018上半年,公司已孵化并转为近期销售的有珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖项目,货值约200亿元,这两个项目从拿地到成功孵化仅用时不到1年半,均实现了快速转化。

龙光首席财务官赖卓斌介绍,截至目前,龙光土地货值储备已升至6400亿元,其中粤港澳大湾区总货值占比81%,达5100亿元,仅深圳货值就超过1800亿。

未来,公司将继续扩大大湾区内主要城市的市场占有率和盈利规模。今年上半年,龙光在大湾区的商品房市场份额超3%,计划未来5-10年内将大湾区的市场份额提高到10%,核心利润进入全国前十位。

在高速增长的销售支撑下,公司上调全年销售目标至700亿元,相比2017年的合约销售额434亿元,提高了266亿元,增幅为61.3%。

下半年,公司将新推25个项目,货值为750亿,其中60%在大湾区。全年可推货值约1306 亿元,按上半年 64%去化率推算,有望超额完成销售目标。

据中金预计,受惠于在粤港澳大湾区充足的可售资源,龙光2019年的合约销售额将达人民币1000亿元。

花旗银行预计,2018下半年及未来每年,龙光都会有相当规模的旧改项目孵化,成为新的销售及利润增长点。

不过西南证券指出,龙光过于集中大湾区发展,令其面临销售不及预期、粤港澳大湾区调控政策升级的风险。

对此龙光表示,为平衡区域业务布局,培育新的销售增长点,公司已开始战略性布局环上海一小时都市生活圈。截至目前,龙光在嘉善、吴江等地共获取三幅地块,未来计划把公司在粤港澳大湾区的发展模式进一步复制至环沪城市群。

营收与净利待提升

值得注意的是,与其他房企一样,受调控政策尤其是限制签约的影响,尽管销售大幅增长,但龙光的结转面积却在下降,结转销售仅微增7.5%,营收增长22.4%也显著落后于销售。

据招银国际报告,上半年,龙光的结转面积同比去年减少至74万平方米,但平均售价上升68.1%至18,646元/平方米,因此结转销售额仍然实现7.5%的增长至131.7亿。

除物业销售外,公司在期内录得一笔10.7 亿元的一级土地开发收入,同时,建筑工程收入增长271%至9.7 亿元。在这些因素支撑下,公司上半年总体收入才增长22.4%至152亿元。

此外,由于投资物业和金融工具公允价值变动收益减少,财务费用上升以及新增了永续债利息(8300万元),上半年公司净利润37.95亿元与去年同期基本持平,除去公允价值变动后的归母核心利润则微增至29.38亿元。

招银国际认为,截至2018年6月底,公司已售未结转额已达474亿,按照公司指引其中262 亿元将在今年下半年结转,预计盈利增长将在下半年加速。

赖卓斌也称,公司上半年毛利率和核心利润率持续增长,核心利润率为19.4%,毛利润率达37%。上半年净利润预计占全年40%,下半年大概占60%,意味着下半年净利润将提高。

横向来看,同样深耕粤港澳大湾区,就上半年业绩而言,龙光的盈利能力,远超时代中国、佳兆业、中国奥园等房企。

比如,在销售额、核心净利润、毛利率上的表现,龙光分别是时代中国的1.36倍、2.49倍、1.31倍。

龙光的盈利能力强得益于其拿地成本低。据东吴证券研报,截至2018年6月末,龙光土地储备建面3546万平米,平均成本仅3943元/平米。

2018上半年,龙光通过招拍挂新获取项目24个,总建筑面积达644.61万平米,拿地总额224.27亿元,楼面均价仅为3479元/平米。

公司的资金成本也处于较低水平。报告期内,龙光共发行6.5亿美元优先票据,票面利率6.375%- 6.875%;第一次发行2亿新加坡元优先票据,票面利率年息6.125%;公司加权平均借贷成本为6.0%,相比2017年的5.8%微升;净负债比率66.3%,较2017年底下降1.6个百分点,显示公司秉承审慎的财务管控。

截至6月30日,龙光持有现金及银行结余进一步增加至人民币276亿元,相当于1年内到期债务的2倍,将有助于公司强化风险抵御能力,把握潜在的项目并购和土地获取机会。

(编辑:黄锴)