阳光100涉足服务式公寓 易小迪称转型就要抵住诱惑 - 地产资讯 - 二一地产网

阳光100涉足服务式公寓 易小迪称转型就要抵住诱惑

2018-08-04 07:00:00  来源:21世纪经济报道 张敏 重庆报道
内容提要:“我认为传统房地产业的生命周期也确实快到了,因为它没有个性只有共性。而有个性的东西其实是没办法那么快复制的,这恰恰是房地产下一……

“我认为传统房地产业的生命周期也确实快到了,因为它没有个性只有共性。而有个性的东西其实是没办法那么快复制的,这恰恰是房地产下一步要做的事情。”7月末,阳光100董事长易小迪谈及阳光100的转型之路时表示。

当日,定位于高端公寓的重庆阳光100喜马拉雅酒店正式开业,阳光100也借机宣布布局服务式公寓领域。此前,阳光100已在重庆、温州、天津、无锡四地落子四个喜马拉雅酒店,并先后进入销售期。

新产品的发布与阳光100的转型密不可分。从2011年起,阳光100就宣布,其不再是一个住宅开发商。公司2014年在香港上市后,销售规模一直不高,但对存量项目的开发和运营颇有心得。

易小迪认为,新产品不仅可以成为阳光100进军一线城市的“敲门砖”,而且还能有效提高盈利能力。因为与住宅业务相比,运营高端服务式公寓的毛利水平要“高好几倍”。

拟5年内做到十万间

向来谨慎的阳光100,并没有早早宣布在高端公寓领域的野心。在重庆阳光100喜马拉雅酒店开业之前,这一产品已经运营两年,阳光100在重庆、温州、天津、无锡四地落子四个喜马拉雅酒店。

正因这种模式的可复制性被确认,易小迪才将自己的想法公之于众。

这一产品大多位于城市核心地段,阳光100通过建设和改造,将其打造成高端公寓,并通过后期的持续运营,赋予其社交功能,并诞生更多的附加值。因其地段优势和服务效能,租金水平也相对较高。

在项目获取中,阳光100既可以直接获取城市核心土地,又能够收购存量项目。就盈利模式而言,项目既可以通过销售获得开发收益,也能够通过后期运营取得稳定的租金收益,随着城市的发展,项目本身也存在升值预期。

“喜马拉雅具有可复制能力”,易小迪说,一方面,随着热点城市进入存量时代,很多城市的核心地段都有价格不高的可售项目,包括阳光100一直想布局的一线城市。另一方面,公司通过调研发现,一二线城市的租金水平完全可以支撑产品的运营。

不仅如此,由于附加值高,这一产品的“毛利水平比住宅高好几倍”,因此可以有效地提高公司的平均利润率。

但易小迪也坦言,现阶段,该模式在复制中仍然存在一定的挑战,比如团队、运营、标准化。“喜马拉雅最终要成为一个品牌,就要升级到特定客户群所需要的特殊内容,这个是要磨合的。”

目前,阳光100旗下共有街区综合体、共享式服务公寓、复合型住区三类主力产品。其中,共享式服务公寓又分为“喜马拉雅”和“凤凰社”两大产品系列,前者定位高端,后者主要面向青年白领。

易小迪认为,经过三年的运营,喜马拉雅的销售已经打开了局面,基本实现了资金“滚雪球”。未来,喜马拉雅将进入扩张的阶段。易小迪表示,“今年要做到1万间,明年达到2万间,我希望五年之内做到10万间以上。未来三五年目标租售收入争取达到50亿元以上。”

不后悔错过规模扩张期

作为“万通六君子”之一的易小迪,于1999年创立阳光100。2000年以后,阳光100开启了全国化进程,目前已布局超过20个城市,但除北京外,均为二三线城市。

2011年,阳光100宣布,不再做单纯的住宅开发商,而是通过轻资产模式加速业务的转型升级。

但由于错过了之后的两轮市场大潮(2013年-2014年、2016年-2018年),阳光100并未实现在规模上的快速增长。公告显示,2017年阳光100的合约销售金额为人民币106.07亿元,同比增加1.8%。2018年上半年,公司实现合同销售额约44.1亿元。仍然保持着一个中小型房企的规模。

与此同时,通过对多个街区综合体项目的运营,阳光100的运营能力得到很大提升。据21世纪经济报道了解,国内多家大型房企有意向将商业物业委托给阳光100来运营,但由于各种原因最终未能成行。

易小迪表示,对于转型的选择“不后悔”,因为“至少我们能活下去了”。他表示,“住宅这碗饭也不好吃,虽然量很大,但是不一定是我们的长项,(如果做住宅)那也是一个冒险。”

易小迪还认为,传统房地产业的生命周期趋于终结,因为其模式“没有个性只有共性”。如果房地产业有下半场的话,房地产企业就必须在个性上找到自己的特点,这样就不会遭到对手的兼并。

他还表示,转型最难的地方有两点:第一要下定决心,抵挡住规模的诱惑,如果商业模式具有很大的前景,就要坚持下去;第二要做好“马拉松”的准备,比如建立团队并维持团队的稳定,以及耐心地培育商业模式等。

有分析认为,随着房地产行业竞争日趋激烈,未来传统房地产企业的数量将有大幅减少,兼并整合现象也将存在。但在大型房企不断扩大市场占有率的同时,一些“小而美”的企业仍会占有一席之地。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷就认为,房地产市场的格局有着明显的“寡头化”趋势。其中分为四个竞争阶段:分散竞争、集中竞争、一般寡头、高度寡头。目前行业处在集中竞争的阶段,并可能在8-10年后进入高度寡头阶段。届时的市场格局中,可能70%的市场被大型房企占据,剩余30%的市场,会留给“小而美”的开发商。

(编辑:黄锴)