李青岸:房企为什么要轻重并举

2018-07-23 19:30:00  来源:21世纪经济报道 21财经APP 唐韶葵 三亚报道
内容提要:7月23日,21世纪经济报道主办的“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”在三亚举行。绿城中国执行董事、执行总裁李青岸在论坛上发表主题演……

7月23日,21世纪经济报道主办的“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”在三亚举行。绿城中国执行董事、执行总裁李青岸在论坛上发表主题演讲,阐述了房地产行业的变化与绿城中国轻重并举的实践。

李青岸认为,经过一年来的政策调整之后,房地产应该走轻重并举的道路。他从三个方面对此进行了分析:从宏观政策来看,从2016年“9·30”开始调控,到现在陆续出台了上百条房地产调控政策和金融调控政策。归纳起来,到现在叫做“五限”,这是目前70多个城市普遍采取的调控政策,这些政策对于房地产市场和房地产行业造成了超出常规的模式。使房地产行业和企业不得不面对这种思考和转变,从住房制度来看,租售并举是一个方向,从调控政策的强化来看,从全国性调控转变为因城施策,或者是因区施策。从土地的政策来看,多数的城市采取了熔断价,竞配建和竞自持的模式。比如上海的土地市场设置15%的自持上限,采用综合评标打分。杭州采用设置熔断价和自持的模式,郑州和南京等城市也是类似的情况。一二线城市有各自的土地政策。从房地产的金融形式来看,从2016年的“9·30”以来,房地产去杠杆是主导的方向,房地产金融监管态势有增不减,尤其是金融资管新政以来,使房地产的融资渠道变得狭窄,融资难融资贵的现象是现实的课题。我看到房地产企业公司债的情况,从目前来看,2017年1月份开始,房地产企业的公司债处于停滞的状态。从2015年放开的内房企业的公司债到2017年的中止,期间发行了上万亿元的企业债。如果2015年发行3年期的话,2018年的下半年应该是兑付期,如果是2018年、2019年公司按照原来的规模或者是适度的规模进行发行的话,房地产企业可能会出现很多的债务违约。现在开始出现违约的苗头,因为无法填补银行债务巨大的缺口。

从行业转变来看,主要是三个方面的变化。1、行业属性来说,目前来看,房地产企业依靠高负债、高风险,爆发式的增长。拿巨额的资金买高价的土地,然后销售高价的房价,再循环投资的模式已经结束了。房地产企业进入了均衡发展的时代,行业属性从暴利的时代进入均衡发展的时代。2、增长方式的变化,行业的集中度会越来越高。大家可以看到,前20名房企在销售市场和资源占有市场占到了接近50%。未来房地产企业是规模化、品牌化和专业化转型。3、企业的愿景,过去大家做美好的建筑,转变为美好的生活。房地产企业从造房子转变为造生活,我们将城市美丽建造完成后,一定要打造软实力,营造美好的生活。

从行业趋势来说,房地产企业发展到今天,尤其是房地产改革20年来。一是打造美好生活的需求,二是房地产企业发展的方向,必须要重资产和轻资产结合,轻重并举的模式。所谓的重资产,房地产行业就是老的传统开发模式,依然需要大量的资金,然后实现销售和现金流的回笼,不断的进行开发和建设。

李青岸指出,轻资产包括养老体系、服务体系、产业体系、医疗教育等等体系,已经成为房地产企业重要的部分。

绿城轻资产实践源于3年前,绿城提出了“理想生活综合服务商”的品牌愿景,构建绿城全新架构。2015年绿城提出服务平台化,将服务放在第一位,轻资产的金融化和开发专业化。经过三年的打造,2018年随着房地产调控市场和政策进一步的深化,落位了绿色中国轻重并举之路。开发坚守一线城市和核心的二线城市作为重点,轻资产资产证券化,绿色房屋的打造,雄安公司轻资产运作等等。

李青岸认为,房地产公司如果没有重资产的话,企业就会在行业的排名是20名甚至是50名之外,慢慢的就会退出这个行业。原来有企业产品质量也很好,市场口碑非常好,因为规模逐步萎缩,而在市场上推举到二三线,市场上看不到这些企业的存在。“这个行业依然是一个非常好的产业,所以我们重资产的投资和开发要有一定比例,在行业中要有话语权,在排名要有企业的形象”。

除了在特色小镇、轨道交通体系、地铁物业等等方面做了专项投资之外,继续打造财务战略上现金流为王的思想,尤其是在目前的调控形势下,绿城在财务战略上实现早销、快销,但李青岸强调,绿城在产品战略上坚守品质,促进产品的科技化、产业化,尤其是做到2:6:2橄榄型产品格局的转型。

 绿城轻资产体现于代建、地产金融化和资产证券化,以及企业的服务化,体现在养老、物业服务。房屋科技就是房屋的绿色开发和房屋4S服务。

此外,绿城雄安公司打造的新型城镇化运营模式,也是轻资产,绿城利用这一模式探索如何打造新城市发展格局。

 

 

 

(编辑:李清宇)