龙湖胡若翔:变革时代悄然到来

2018-07-23 17:14:00  来源:21世纪经济报道 21财经APP 王营,实习生晏思思 三亚
内容提要:7月23日,21世纪经济报道主办的“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”在三亚举行。龙湖集团副总裁胡若翔在主题演讲时表示,龙湖将通过物……

7月23日,21世纪经济报道主办的“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”在三亚举行。龙湖集团副总裁胡若翔在主题演讲时表示,龙湖将通过物业服务延展到更多管理空间,接下来搭建大数据平台,加深场景连接,以数据驱动服务迭代,构建更广阔的生态空间。

针对房地产开发市场,胡若翔在演讲中提到,我们的房地产市场具有很大不确定性。这主要体现在以下几个方面:第一,政策维度。维持政策常态化是大概率的事件,各种限制政策有比较强的叠加效应,加上陆续出台的长效机制,共同加大市场的不确定性;第二,客户信心指数持续波动。市场的热度还是在的,随着市场的变化而波动明显,同样具有不确定性;第三,企业在去杠杆的情况下,资金压力和经营成本快速上升。政策、客户、企业共同加大了市场的不确定性。

胡若翔称,变革时代已经悄然来临,正在实现无处不在的数据集成,空间位置体验越来越重要,龙湖正在做链接人和空间的工作,致力于做连接和空间的体验,为城市发展和人居生活寻找更多的空间服务方案,做有生命空间和有温度的服务,携手客户打造更美好的生活。

以下是胡若翔演讲实录:

很荣幸今天参加博鳌·21世纪房地产论坛。今天跟大家分享的内容是“空间即服务:龙湖的双轮驱动路径”。龙湖集团去年正式确定了四大主航道业务,地产开发、商业运营、物业服务、长租公寓,特别是客户数据和品牌协同下,我们有一些创新业务,并且正在尝试,包括养老和产业办公,这些业务在试点和打磨的过程中,规模和体量不大,也不排除未来会成长出新的主航道的业务。

龙湖去年年报的主要财务指标,我们是境内外全投资的民营企业,2017年四大业务取得主要的业绩,先看看地产开发业务,去年销售规模1560亿元,今年承诺是2000亿元,半年实现了971亿元,规模是前十,不追求太大的规模。商业运营收入超过了25亿元,已开业的商场26个,对于商业来说,力争进入行业的前五。长租公寓进入城市17个,这是最新的主航道业务,截止去年年底开业1.5万间,未来希望进入行业的前三。物业服务,管理面积超过了2亿平方米,管理户数达到了173万户。对于传统的物业服务,我们希望能够稳居在行业的前十,这是我们四条主航道业务的战略目标。

龙湖截止目前进入了40个城市,深耕7大城市群,龙湖基本上完成了全国一二线城市全布局,这两年城市轮动明显的情况下,我们抓住了结构性的机会。去年5个城市销售规模超过了100亿,今年预计会增加到8个。同时看到其实于2014年去库存的大周期处于尾声,未来的市场会相对艰难。

从下面三个纬度我们可以看得到,我们的房地产市场具有很大的不确定性。1、政策纬度,维持政策常态化是大概率的事件,各种限制政策有比较强的叠加效应,加上陆续出台的长效机制,共同加大市场的不确定性。2、客户信心指数持续波动。市场的热度还是在的,随着市场的变化而波动明显,同样具有不确定性。企业在去杠杆的情况下,企业的资金压力和经营成本快速的上升,无论是政策、客户、企业共同加大了市场的不确定性。

2008年龙湖的销售规模首次突破了100亿元,去年销售规模突破了1000亿元,从100亿元到1000亿元,龙湖用了十年的时间,相对而言时间不算短,与此同时,龙湖坚持每年以销售回款10%为上限,投入发展商业地产,截止目前龙湖获得了75个商业项目,总投资达到了950亿元,投资强度不低。长租公寓去年刚开始,租金收入不到1个亿,今年的租金收入会超过70亿,2020年会达到150亿,60亿是商业,60亿是物业服务,30亿是长租公寓,龙湖未来在运营租金收入方面是有想象空间的,这些收入是龙湖未来发展的重要保障和跨越周期助推器。

商业投资布局,我们对于商业项目聚焦于一线和强二线,在这些城市坚定的做网格化和规模化的布局,重点布局于地铁上盖重要的轨道交通节点,在已获得的75个项目中18个是地铁上盖,已经开业的是26个,其他的正在建造之中。未来的3年龙湖商业开业数量快速的增加,今年新开3个,2019年和2020年每年新开10个,未来会开业50个,租金销售收入超过60亿。

购物中心对龙湖而言,不仅仅是建筑载体更是有温度情感的空间,对商业空间不会简单的复制,每个商业空间规划定位和空间布局不一样,每个商场都有自己的IP,每个商场都有自己的剧本,希望打造龙湖超级IP集群。数据化运营方面,每个商场通过完善的软硬件,Wifi和智能化停车和人脸识别,包括搞得地图、美团和大众点评,构建了项目数据端口,实现了项目数据整合,实现了商业数据化的运营。包括两个方面,一方面是线上平台和粉丝社区跟消费者高频的沟通,当然包括400多万商业的会员,深入的洞察客户,提升客户的体验。其次与租户高频的互动,洞察商业趋势和先进的管理经验,我们也会反馈到平台,影响决策。商业多年来精细化的运营,取得了不错的运营。过去的三年,无论是租金收入和销售额、客流量每年实现了30%的增长。

去年6月份在重庆获取的沙坪坝项目,真正意义上的TOD,地铁和高铁上盖项目,正在建设中的TOD一共有48万平方米,其中21万是我们持有的商业,正在建造的TOD将成为以空间,服务于地铁、高铁和社区人流的综合设施,为重庆人民打造美好生活。

长租公寓,这是最新的主航道业务,截止到目前发展顺利,速度非常的快。去年年底我们开业了1.5万间,今年目标是新开5万间,累计达到6.5万间,到六月底累计开了2万间,进入了30个城市,目标是可以确保完成的。我们获取长租公寓是三种方式,轻重并举,目前获取长租公寓是重资产的模式。长租公寓的品牌是冠寓,目前还有高中低三个产品线。

物业服务,目前进驻了52个城市,去年开始外接物业,但是速度非常快,已粘结了1.2亿平方米,合约管理面积是2.08亿,1/3是自己的项目,2/3是外界的项目,我们接管了重庆西站的服务,这是西南片区最大的项目,重庆两江新城占地面积超过了18平方公里,我们负责会展物业服务,还要负责片区城市道路、绿化维护和城市管理工作,这是我们参与智慧城市的尝试。

我们大力发展科技物业,物物互联的管理系统,对所有的设备安装传感器,小到水泵,大到电机,同时定期搜集信息数据,龙湖管理的小区,例如电梯设备故障率非常低,因为平时很早就发现和整改完成了。龙湖物业通过科技物业增效,同时确保提升客户体验的物业服务来增加物业的收入,应该说物业收入超过了20%。龙湖未来想切换的发展模式就是双轮驱动,地产开发是其中一个发动机,正在不断的制造空间,销售,投资获取新的空间,再制造,这是闭环,不断生产现金流。另外一个发动机不断的长大,首先是空间越来越多,例如持有的商业,我们已获取了75个商业项目,商业物业达到了700万平米,已开业的商场面积达到了260万平方米,还有长租公寓,今年年底累计达到6.5万间,同时通过物业管理空间,截止到去年年底合约管理面积是2亿平方米,这些空间对应的是服务。这与地产开发的逻辑是不一样的,我们通过数据和技术驱动发展迭代,希望切换到双轮的模式。变革的时代已经悄然来临,正在实现无处不在的数据集成,空间位置体验越来越重要,龙湖正在做链接人和空间的工作,我们知道过去人和人,人和物,人和信息之间出现了非常多的商机,我们致力于做连接和空间的体验。内部有句话传统的行业,做未来的企业。我们自持空间越来越多,通过物业服务延展到更多的管理空间,接下来搭建大数据平台,加深场景的连接,以数据驱动服务迭代,构建更广阔的生态空间。龙湖致力于为城市发展和人居生活寻找更多的空间服务方案。做有生命空间和有温度的服务,携手客户打造更美好的生活,谢谢大家。

 

(编辑:李清宇)