弯道超车后的“黑马”征途,吴剑:融信将更加平衡、稳健

2018-06-16 07:00:00  来源:21世纪经济报道 上海报道
内容提要:2013年启动全国化布局、2016年登陆资本市场的融信中国,近年来一直以地产界“黑马”的形象出现。2014年到2017年,融信销售规模的复合增……

2013年启动全国化布局、2016年登陆资本市场的融信中国,近年来一直以地产界“黑马”的形象出现。2014年到2017年,融信销售规模的复合增长率接近100%。2017年其销售规模突破500亿,超额完成年度目标。这其中既有市场本身的因素,又有赖于融信的布局策略。

随着房地产调控的常态化及行业竞争加剧,即将进入第15个发展年头的融信,正迎来一个新的发展阶段。作为一家快速发展中的房企,融信已经在架构、策略上做出调整,从而为构建更大的平台做准备。

“黑马”融信是如何让业界刮目相看的?未来将实施何种策略?融信对市场的观点又是怎样?近日,21世纪经济报道专访了融信中国执行总裁吴剑,揭秘融信的“黑马”成色,并解读其市场观点和应对之道。

吴剑

“弯道超车”是阶段性策略

《21世纪》:前三年融信销售规模增长率均超过100%,这种持续高增长并不多见。支撑融信实现规模快速扩张的因素是什么?

吴剑:在2016年上市后的全国化布局中,融信储备了较大规模的优质土地,其中杭州的贡献率很高,为业绩提供了重要支撑。

此外,当时已经到了寡头时代,规模导向趋势明显,房企普遍存在很强的危机感,融信在主观上希望冲一冲规模。当然客观来说,融信原来的基数不是太大,近几年人才、资金、管理等方面的实力都在提升,投资布局比较合理,所以才实现了快速增长。

但客观而言,在基数提高之后,融信的增长速度已经放缓。今年融信的销售目标是1200亿,权益部分约800亿,较去年增长50%-60%,处在行业平均水平。

《21世纪》:也就是说,之前的高速增长属于阶段性策略?长期来看,规模是不是融信追求的目标?

吴剑:对,是阶段性弯道超车。但今年融信的发展速度会适度放缓一些,更追求企业多项指标的平衡和健康发展。

求规模的前提是要保证安全。随着楼市调控的严厉化和常态化,快速发展的房企变得越来越谨慎,每进一个城市、每拿一块地都慎之又慎。对于处在这个规模梯队的企业来说,如果某些项目出现困难,虽然不至于波及整体,但很可能会把发展拖慢,和其他企业拉开差距。

《21世纪》:规模给企业带来的话语权有多大?体现在哪些方面?

吴剑:话语权一方面体现在金融方面,很多金融机构只跟30强或50强的房企合作。大型房企腾挪空间比较大,不容易出现系统性风险,所以就算利润率稍低一些,也容易获得金融机构认可。

另一方面也体现在人才资源的获取和整合方面。大型企业有能力整合更好的人才资源,组建更优秀的团队,打磨推出更优质的产品,也会进一步实现良性循环,提升企业竞争力。

《21世纪》:今年前5月,融信实现销售规模447亿元,跟1200亿的年度销售目标相比,完成率不到四成。什么原因造成这种现象?今年能不能完成任务?

吴剑:这跟供货节奏有关。今年我们准备供货1800亿,上半年只有700亿,很多项目都在下半年进入销售周期。合作项目也同样道理,以往是上下半年各一半,今年上半年只有30%。但因为融信的业绩转化率高,所以我们有信心可以按计划完成任务。

多重手段降负债

《21世纪》:融信降负债的任务很重。按照计划,今年融信的净负债率将从150%降到100%以内,明年降到65%左右。规模和负债是一对矛盾体,如何平衡?

吴剑:前几年融信负债率偏高,是由当时的企业战略和市场环境共同决定的。规模和负债是矛盾的两面,既然选定了规模战略,就要承受阶段性的负债压力,这没有对错之分。好在我们选的时点比较好,抓住这一轮发展机会。目前我们的土地储备有2315万平方米、土储单价6568元/平方米,说明这个策略是比较成功的。

降负债手段也比较多,少举债、少拿地、快周转等;还可以通过引入合作方的方式,把资产做轻。

《21世纪》:最近两年融信的业绩主要在长三角、海西两个区域,未来的拓展方向有哪些?对各区域的业绩贡献有何预期?

吴剑:除了这两个区域,我们还布局了大湾区、京津冀、成渝、中部、西部、长江中游六大核心城市群。截至2017年末,融信总土储面积达2315万平方米。土地储备超过80%的货值、超过60%的面积位于中国一二线城市的黄金地段。

融信的布局策略一直是“1+N”,以原有入驻的城市为核心,积极拓展周边具有明显外溢需求、净人口流入及新兴产业规划的卫星城市。

在业绩贡献上,由于布局节奏和规模不同,长三角和海西还是短期内的业绩重点。今年因为市场原因,我们投资比较谨慎,会在原有区域继续深耕。但未来其他区域的业绩贡献率会逐渐显现,比如郑州目前有近2000亿货值,明后年将是郑州业绩爆发期。

《21世纪》:去年末,融信实施了事业部制度改革,成立了四个事业部,分别管控不同区域。从构建更大的管理平台角度,这种改革是不是未来应对越来越大的规模?

吴剑:这个调整是为企业运营服务的。随着区域布局和规模的扩大,管理半径也会变大,融信不希望集团过于庞大臃肿,所以将原来的“集团-区域-项目”管控调整为“集团-事业部-城市公司”三级管控。调整后,集团做标准化、绩效、战略等管理,对事业部充分授权。这确实是为以后做准备。

房地产的产品属性是不动产,各地情况差异较大,当企业规模扩大时,还是会趋向属地化管理。从目前的试点来看,事业部制改革的效果很好。

行业利润率将有所回归

《21世纪》:这几年,房地产业平均利润率明显下降,从成本分析看,这是什么原因造成的?未来有没有改善空间?

吴剑:行业的利润率下滑,是因为土地成本一直在上升。这两年有一个错位:限房价政策已经出台,但高价地还没有退场,所以利润率会受到挤压。

未来会有一个预期逐渐稳定的阶段,当企业意识到限价政策常态化之后,会对土地成本进行重新考量。地价稳定后,利润率有望慢慢回归。

《21世纪》:这一批中型房企中,大概有十几家企业的规模、负债率、区域布局都差不多,可以说是在同一水平线上竞争。要想脱颖而出,需要哪些核心竞争力?

吴剑:在现阶段的房地产行业,要想总结出真正意义上的核心竞争力比较难。因为房地产业变得越来越透明,一家公司在产品、组织架构、投资上的优势,很容易被其他企业学习复制,甚至升级完善。

房地产业一方面是“投(资)、融(资)、管(理)、退(出)”等四个环节。要想胜出,最终要看综合的组织能力和执行力,以及运营的精细化程度。另外,决策层的投资眼光也非常重要,这是决定企业发展方向和发展策略的问题。

另一方面,也需要特别重视基于客户需求,不断加强产品研发能力、提高客户服务质量。房地产业产品属性是根本,产品和服务的品质是企业赖以生存的基本,产品力就是生命力。所以在“投融管退”四个环节的基础上,融信会着力增加“研”的环节,包括产品、市场、客户研究。

《21世纪》:你怎么看今年以及未来几年的市场走势?

吴剑:预计调控政策会一直延续,但松紧程度比较难说。因为,中美贸易摩擦、宏观经济形势等都会间接地影响到房地产市场。整体来看,今年企业还是应该练好内功,做好产品、企业运营管理。

从长远看,虽然房地产增量市场会部分转向存量市场,但增量市场还会维持较长一段时间,城镇化、改善需求、家庭结构变化等都会给需求带来支撑。从企业发展角度,无论市场如何调控,一部分房企还是要实现规模增长。只要保持谨慎和灵活性,企业仍有较大发展空间。

(编辑:骆轶琪)