光大安石陈宏飞: 房地产业发展方向是 剥离房子的“附加值”

2018-06-09 07:00:00  来源:21世纪经济报道 北京报道
内容提要:作为房地产产业链上的重要部分,基金对于房企的作用无可替代。基金不仅是房企融资的重要渠道,在进入城市更新阶段的今天,基金作为资产……

作为房地产产业链上的重要部分,基金对于房企的作用无可替代。基金不仅是房企融资的重要渠道,在进入城市更新阶段的今天,基金作为资产管理者的角色也愈加重要。近年来,房地产企业纷纷启动轻资产战略和多元化转型,基金在其中的参与度颇高。

与房企人士和研究者不同,基金从业者看待市场自有其独特视角。近日,21世纪经济报道专访了光大安石CEO陈宏飞,陈宏飞从基金从业者的视角,梳理了近些年房地产市场的变化、房企转型策略以及去杠杆背景下的不动产估值之变等问题。

近几年住宅租售比不合理

21世纪经济报道(以下简称《21世纪》):作为一家房地产私募投资基金,光大安石曾经以住宅作为主要的业务。但最近这几年,住宅业务的比重越来越低,是什么原因造成了这种变化?

陈宏飞:我们团队从2007年开始组建,当时的业务以住宅为主、商业为辅,其中住宅占比在60%到70%。我们判断,从2000年一直到金融危机之后的2014年左右,住宅市场总体是供小于求的。当时虽然觉得贵,现在回头看,价格还是比较理性。在2007年到2009年期间,住宅的租售比还能达到4%到5%。

到2014年,我们比较担心住宅市场的环境,因为那时候“面粉贵过面包”基本上成为常态。一线城市房价跳涨后,租售比降到2%以下。二三线城市也面临同样的问题,在2012年和2013年的近郊开发热潮后,城市化进程应该不会那么快了,但后面的进程还是超出了预期。

在那之后,我们就比较少看住宅了。因为做资产管理,追求长期稳定的现金流——租金收入。这个对应债券中的利息收入,以及股市中的分红。所以,当租售比长期低于国债等无风险投资的收益水平时,我们就慢慢退出了。当然,并不是完全否定这一业务,如果刚好有成本比较低的项目或资产包,我们还是会去做。只不过需要精挑细选,也就是平常所说的“偏机会型”。

《21世纪》:现在光大安石管理的资产规模有多少?在淡化住宅业务后,目前的主要业态类型有哪些?

陈宏飞:光大安石管理的资产规模在500亿左右,住宅相关的业态只占8%。购物中心占34%,综合体占43%,其他的业态包括物流、园区等工业地产。

我们从2007年、2008年就一直看好零售市场。当时的判断是,消费者花钱主要在两个地方:买房子、消费。消费又分线上和线下,线下消费的场所就是购物中心。电子商务刚兴起时,还比较担心对线下的冲击,但这些年购物中心也在调整,线下消费的增长率跟电商差不多。在消费升级、美好生活的背景下,这个领域的前景是看好的。

未来我们有兴趣介入的领域,是介乎于办公、工业之间的一些业态,比如科研园区、现代物流。现代物流业是伴随着电商发展起来的,目前存在结构性的供需不平衡。另外,物流地产在资产证券化上比较被认可。

《21世纪》:在合作中,光大安石通常以什么方式介入?股权、债权,还是其他?

陈宏飞:现在是股权合作比较多,但也需要配一部分债权,所以通常是同时进。资产证券化是在形成稳定现金流之后的一种合作方式,在合适的阶段也会使用。

《21世纪》:在预判市场变化时,通常看哪些指标?根据判断,哪些区域值得进一步拓展?

陈宏飞:商业、物流、办公之类的业态,主要看人是不是在增加,用于消费的比例是不是在提高。具体来说,城市人口流入、消费水平、产业发展都是很重要的指标。另外还要注意规划是否过量,有些城市的前景很不错,但规划的规模过大,容易造成供应过剩,这类城市需要谨慎。

具体到区域,像大湾区、长三角,中部的合肥、郑州、武汉,西部的成都、重庆、贵州、西安,环渤海的北京、天津、青岛,都有很好的发展机会。

去杠杆有助于不动产价值回归

《21世纪》:租赁是房地产市场中的一个重要的业态,最近也吸引了很多资金。对于这个领域,光大安石持什么态度?

陈宏飞:长期看好,短期谨慎。在成熟市场中,长租公寓是一个很大的品类。像美国,住房自有率在百分之六十几,剩下的都是租房。虽然中国的住房自有率比较高,但随着城市化进程的推进,在就业比较旺盛的大城市,租赁市场是有很大机会的。

现在租赁市场的问题是,民用住宅的租售比太低。如果大城市租售比还是在2%、3%的水平的话,就很难覆盖资金成本。在这种情况下,租赁市场如果要吸引资金进入,一是靠租金上涨,二要有资产价格的折让。但前者不是租赁市场的发展目的,租金稳定应该是民生问题。后者则意味着房地产价格波动,这也不是决策层希望的结果。所以这还是一个有待解决的问题。

最近,有些城市推出了一些政策性比较强、价格比较低的纯租赁用地,这种尝试我们还在观察。

《21世纪》:随着金融政策的收紧,在开发商融资方式中,资产证券化越来越多。对于光大安石这类基金而言,是不是意味着一种机会?

陈宏飞:资产证券化是一个重要的品类,它能够做到风险隔离,使风险真正对应资产,我们长期看好这个市场。但还是之前提到的问题,如果不是按照租金收益率来比价的话,就不能形成真正的资产证券化。

我并不完全赞同资产证券化是一种融资手段。资产证券化关注的是资产的真实价值,以及运营能力,与融资有着明显的区别。如果仅仅把它当成融资工具,比如做成暗保、兜底承诺的话,既不是监管部门推动资产证券化的初衷,也不符合去杠杆的大方向。

《21世纪》:在去杠杆的大背景下,不动产的估值逻辑会发生什么变化?

陈宏飞:去杠杆的政策方向,是鼓励大家看到资产的现金流价值,以现金流作为回报。具体来说,资产投机性增值的预期,应该远远小于租金回报的预期。这跟股市中提高分红、减少炒作的道理是一样的。

如果去杠杆成功,进入经济新常态后,以刚性兑付、借新还旧、错配等目的的投资就会逐渐消退,并转向股权投资、价值投资上来,资产的价值就会回归本源。不动产的估值也会逐渐达到一种平衡,最终会有一部分好资产,其收息率大于社会融资成本,不动产的估值模式也向地段、成长性、风险等基础指标回归。

《21世纪》:自1998年房改算起,中国房地产市场化发展经历了20年的时间。这20年间,中国房地产市场沿着一条什么路径发展?未来要走向哪个方向?

陈宏飞:过去20年的大部分时间里,是沿着解决住宅供给不足的路线走过来的,属于对“硬件”的弥补。到现在,这一步基本上完成了,我们的人均住宅面积、自有住房比例,都已经达到要求了。

现在看来,部分城市和区域还存在结构性的不平衡,但这个问题已经不在房子本身了。比如说,一线城市存在交通、环境等各种压力,但我们还是难以放弃教育、医疗等资源,以及发展机会。而且最重要的是,这些好处大都依附在房子之上,使房屋价值出现比较大的差异。所以,未来房地产市场的发展方向,应该是通过公共服务的均等化,把依附在房子上的附加值逐渐剥离。好在政府已经看到了这个方向,所以对此我是乐观的。

(编辑:李清宇,邮箱:liqy@21jingji.com)