上海两幅住宅类地块底价成交

2018-05-31 22:41:00  来源:21世纪经济报道 21财经APP 上海
内容提要:5月31日,上海出让两幅土地,均为底价出让。两幅地块为嘉定区江桥镇北社区K2-01宅地和杨浦区新江湾社区N091104单元A3-05租赁地块,分别……

5月31日,上海出让两幅土地,均为底价出让。两幅地块为嘉定区江桥镇北社区K2-01宅地和杨浦区新江湾社区N091104单元A3-05租赁地块,分别被上海保利建锦房地产有限公司(简称“保利”)以21.3256亿元和上海城投置地(集团)有限公司以6.76亿元获得。

嘉定宅地出让面积3.88万平方米,容积率1.8,折合起拍楼板价3.05万元/平方米。由于地块仅有保利一家房企参与竞拍,地块以底价成交;新江湾社区租赁地块则是上海第32幅纯租赁住房地块,也是今年出让的第11幅租赁住房用地。

据上海链家市场研究部监控的数据显示,江桥地区的上一次商品住宅类用地出让,要追溯至2015年末,与本次出让地块相距不远的嘉定区江桥镇北社区J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地块以46.50亿元为龙湖竞得。

自今年4月以来,上海已经有两幅宅地以底价成交。4月13日,宝山区N12-1001编制单元13A-02地块由大华集团以底价27.9亿元获得,但地块属于康家村旧改项目内,底价出让情有可原;5月31日出让的嘉定宅地也是上海今年推出的第二幅住宅用地。上海中原市场分析师卢文熙指出,江桥土地低溢价成交意料之中,首先,楼市去化慢,即便前段时间豪宅去化不错,但签约兑现转化时间长;其次,房企融资已变得困难。“在楼市调整的背景下,房企资金回笼遇到压力,有实力的房企优势开始显现出来,所以敢于拿下这幅地块。而龙湖天璞项目迟迟不开盘,借助这幅地块成交,或给销售带来一定便利”。

值得注意的是,与一般地块中小套型比重要求在60%-70%不同,保利拿下的这幅地块要求更为严苛,要求中小套型不低于总建筑面积的80%;同时,要求自持比重不低于总建筑面积15%,并须配建总建筑面积5%的保障房。

目前,江桥板块主要二手公寓房源,报价多在4万元以上,因此3.05万元的成交楼板价,业内人士认为,这与次新房价差一万多,以后入市不会过于刺激周边房价上涨。

上海链家市场分析师赵葆根表示,今年以来,上海商品住宅类用地的推出较为迟缓,已经成交的宝山康家村地块和今天的嘉定江桥地块,都只有一家竞拍企业,以底价成交。不过,这两幅已成交的宅地虽然溢价率低,但从其与周边次新房的价差1万多元来看,实际的楼板价其实不是很低,这也体现了政府的管理智慧。自3月下旬以来,上海明显加快了住宅类用地的推出,今天又有青浦徐泾北的两幅纯商品住宅用地挂牌,这是今年以来挂牌的第7、8幅含商品住宅属性地块。

赵葆根指出,在部分城市因为人才引进政策门槛过低,导致楼市过热的背景下,上海一二手及土地市场均保持了较为平稳的状态,土地成交价格都不足以刺激周边房价上涨,改变楼市预期。不排除后续土地市场在招挂复合的出让方式下,仍将以低溢价率甚至零溢价为主。

上述业内人士认为,上海近年来对土地财政的依赖度并不高,也是今年以来调控不放松的底气所在。根据各地统计局、中指院公布的土地出让金占比各地公共预算财政收入情况来看,上海2015年-2017年对土地财政的依赖度均在30%以下,三年平均占比26%,全国排名31位。

(编辑:黄锴)