• 官方微博
  • 官方微信

圣象·中国地产六方会谈(二)——美好住居:从建房到建生态的新丨21博鳌2018

2018-07-23 20:34:20  
对话主持: 袁一泓 21世纪经济报道编委 对话嘉宾: 陈晓龙 大亚圣象家居股份有限公司董事长,圣象集团有限公司董事长 欧阳捷 新城控股集团股份有限公司高级副总裁 李长江 碧桂园服务控股有限公司执行董事、总经理 李战洪 新鸿鹏地产集团总裁 余 璐 平安好房首席运营官
圣象·中国地产六方会谈(二)——美好住居:从建房到建生态的新|博鳌房地产论坛7月21-24日

以下是演讲全文:


本轮圣象·中国地产六方会谈的主题是“美好住居:从建房到建生态的新实验”,有请主持人袁一泓:21 世纪经济报道编委以及论坛嘉宾:
陈晓龙  大亚圣象家居股份有限公司董事长、圣象集团有限公司董事长
欧阳捷  新城控股集团股份有限公司高级副总裁
李长江  碧桂园服务控股有限公司执行董事、总经理
李战洪  新鸥鹏地产集团总裁
余 璐  平安好房首席运营官
    
【主持人袁一泓】上午听各位老师演讲的时候,有一个认知不太正确的观点,对于房住不炒发表了自己不同的看法,我认为这个看法不正确,必须再次受到批判,这位老师也是我喜欢的经济学家,如果有机会去海里讲课,他的影响力会更好一些。这一轮调控还是去投资化,回到住房的本质,就是“住”。上午和下午都听到了演讲嘉宾的感慨,过去5—10年,整个房地产虽然开发了大量的房子,但是整个行业进步不大。今天下午杨现领说不但没有进步,反而退步了。回顾住的本质,我们的住房品质是否有大的提升,如果未来5—10年能够真正的告别过去没有进一步的时代,好的品质时代的内涵应该是什么,请几位嘉宾陆续的回答第一个问题。
    
陈晓龙:品质的提升首先要有中长期做企业的价值观,如果做企业都是仅仅为了短期的利益,可能采取的打法很不一样。如果大浪淘沙,机会总是有的。如果企业的价值观是中长期,想做持久的事业。不仅仅是短期的盈利为主要的目的,打法肯定又是不一样的。我认为大浪淘沙,整个房地产行业也好,因为房地产相关联的供应商的行业,包括木制品行业也好,一定要经过洗礼之后,拥有中长期的发展战略,而且是永续经营,甚至是长期可传承的实业做的价值观,志同道合的企业,形成比较好的战略合作伙伴的关系,这样的话,才可以更好的将产业做得更好。


欧阳捷:“十九大”报告告诉我们,我们正面临着人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾,什么叫做不平衡,我们越是不发达的地区,人均住房面积越高,越是发达地区面积不高。例如江苏北部的县城人均面积60平方米,苏南是50平方米,南京是38平方米,另外一方面,我们还有一个问题,这些城市里面,他们的房价也是不一样的。越是大的城市房价越高,越是小的城市房价越低。每个人都想住又大又好的房子,在此过程中,为什么不能去享受这些呢?原因是因为我们的利益分配的问题,这里固然有开发商寻求一种暴利,更重要的是,政府的土地财政以及税收获得了更多的利润。在此过程中,我们的房价就很难满足购买力,如果要让大家住又大又好的房子,必须让购买力足够的支付,同时要控制我们的心态,让我们的房子可以保持在一个比较好的合理的均衡的水平上,让老百姓可以住得起。
今后不仅仅是房子的问题,还有生态的问题。生态是什么的现在中央提出振兴农村,要解决资本下乡的问题,如果资本不下乡,谁会去振兴农村。打个比方来说,如果说袁老师到农村建大的庄园。

【主持人袁一泓】我们家有。

欧阳捷:你要通路,庄园大要园林工、保洁和厨师,他们会带老人和家庭,他们要生活,要有菜场,要有学校,要有医院。这个时候资本就会跟着下去了,但是不改变产权的问题,资本就不可能下去。生态的问题解决了两个问题,一个是商业生态,第二个就是公共服务的生态,如果两个生态解决了,房子就是有价值的。

【主持人袁一泓】本来想简单化的,下一个问题您都回答了。

李长江:房子是拿来住的,是否意味着品质就好了,好品质在我们做物业服务的角度来看,规划设计要好,配套要好,环境本身要好,加上物业服务要好。在这样的环境下,在这样的条件下,社区和居民,住的才叫好。当然除了自身的因素之外,从物业行业服务的企业和业主来看。目前房地产市场竞争越来越激烈,实力各自不同的时候,房子最终过渡到选物业企业,服务好的企业,房子好卖,服务差的企业房子很难卖,这是我对好品质拿来住的理解。
    
【主持人袁一泓】好的品质类的房子,您认为有哪些内容必须要发挥出来。

李战洪:第一,住房去投资化我认为这是一个伪命题,住房的投资属性是永远无法改变的,世界各国发展的经验告诉了这一基本的性质,如果房子将投资属性去掉,就会事倍功半。第二,改变房子的生态和房子的品质,高房价是前提,我从来不相信在五、六千元的房价,房子的品质和生态会好起来,地价就要上涨。地价占了二千元左右,固定的建安成本是三千左右,这就是五千元了,很难想象五六千元的房子是怎样的生态。好的品质好的生态需要高房价,我们具备了这样的基础。
    
【主持人袁一泓】这就是开发商说的话,房子越卖越贵,只有卖的贵,才有好的品质,这就是立场的问题。
    
余璐:我可能用不太一样的视角来看待这个问题,什么叫好的居住品质和好的居住。现在大家谈终端的消费者和用户,互联网行业大家讲用户体验,其实用户体验就是你背后有一个最复杂的逻辑,在于用户的需求是多样化的正如刚才李总说的,当你购买力有限的情况下,你能够享受到的品质本质上是受限的,今天享受用户需求的时候,实际上是购买力和当下的消费能力综合平衡的状态。今天我们想解决这个居住的问题,最大的挑战在于需求和供给的分层,大家都在讨论这个话题。实现这个过程中,最难的一点,供求之间如何实现匹配,如何考验两个东西。第一个是信息对称性的问题,今天开发商造怎样的房子,满足怎样用户的需求。里面有比较大的信息不对称。第二,有能力购买更高品质享受更好服务配套的消费群体。中产阶级的正在崛起,满足他们的需后,不仅仅是造好的房子,今天非常多的企业和专家都讲商业运营,如何进行配套,对于今天的开发商运营等等方面提出了更高的要求。在我看来,美好生活,高的品质是追求。从现实的角度来看,供需之间的平衡,第一是信息匹配的问题,理解为今天的用户群需求和群体。第二对于购房者需要更加透明的信息平台,知道哪里有更好的选择。更现实的问题,对于房屋的建造、开发,甚至是运营提出了更高的要求。
    
【主持人袁一泓】余总毕竟是互联网专业出来的,强调信息的真实有效。其实今天的主题词之一是生态,生态有很多种的解释,住房本身有一个生态,对企业来说也有生态圈。从两个层面展开,一个是企业,一个是住房本身。今天上午和下午都有嘉宾有一个共识,就像任志强说的,很长的时间内,中国的城镇化没有完成之前,中国的房地产都有巨大的发展,但这并不意味着每一家企业都有同等的机会。因此规模对于很多企业来讲,依然重要。这就是过去看到的,一些企业将自己提了那么高的目标,但是份额并不均等。有可能前三十强的份额占的份额越来越高,但是100强过了几年就不见了。任志强老师有一句话,他提出从去年的16.9亿平方米会逐步的下滑,有的嘉宾说,今年的增长有可能是0—5%,增速下来了,规模是14—15万亿元之间,还会有几年,行业的增速下降了。很多企业就开始思考了,尤其是欧阳总,新城控股今年是2000亿,台下的龙湖也会达到2000亿,除了万科和碧桂园这样的巨无霸会达到五、六千亿,这些2000-3000亿的企业要考虑今后是否要寻找新的航道的问题。对于企业本身也有产业链是否要拓展的问题,我听了昨天和今天欧阳总的演讲,你不太赞成所在的企业做长租公寓,但是商业做了一些发展。李总做文化教育类,请两位老总回答问题。对于房企来说,你所在的住宅开发的主营业务之外,是否要寻找创新的业务。或者是象龙湖一样有新的航道,与目前的主营业务是怎样的关系?
    
欧阳捷:袁老师的话题特别的好,房地产是指讲住宅市场为主,占了全国市场份额的82.5%,除此之外那个最大,商业地产。商业地产大概占了9.9%,其他的办公大概是5—6%,剩下的份额就非常的少了。商业地产无疑是最大的选择,做商业地产的过程中,我们发现商业地产是非常好的时机,也是非常好的机会,为什么这么说?当物质消费逐渐被满足的时候,我们有更多的精神消费的需求。我们过去曾经讲过,人口不断的增长,社会零售总额增速不断的下降,什么原因,除了新生儿趋势减少,老龄化趋势上升。我们更重要的是,物质消费的需求正在变得减弱,很多男士不戴手表,女士不穿高跟鞋,对物质来说,一定要购买LV包吗?不一定的。钱还在增长,收入在增长,一定是精神消费。我朋友的小孩18岁,跑到南极跳海,我问了很多朋友,你们是否敢跳,没有人回答是否敢跳,这里不是跳海的问题,而是很冷的问题。现在看到很多刺激的项目,例如悬崖峭壁荡秋千,非常的刺激,以前看到的玻璃栈道已经不刺激了。满足了物质,我们会寻求精神的需求,例如人生的解脱。生命和人文的需求,你花了钱,什么都没有获得。例如参加活动,我们购买门票才可以进来,这就是精神的消费。精神消费有什么定义,第一是满足感官刺激。第二知识迭代,今天就是知识迭代。第三,有的人文感悟,例如拜佛修禅都是人文感悟。在精神消费的市场,未来可能会越来越大,甚至是无限想象的空间。物质消费可能会结束,但是精神消费会延续。商业地产可能是以文化引领我们的商业,这种机会更大。    

战洪做的教育地产、医疗地产、文化地产等等,我觉得是生活中的必需品。商业以精神为主的消费,满足了基本生活之外更高层次的需求。
    
【主持人袁一泓】地产商不做主业,做教育是否合适?

李战洪:刚才袁老师说,开发商找那个出口,我还是那个观点,除了国家垄断的行业,房地产还是最好的行业。如果在座转出了房地产,实际上是走下坡路,实际上是能力不足的一种表现。房地产还是中国除了垄断行业之外,能够进入最好的行业之一,不要转出去了。过了5年,过了10年我们可以再看。
 
【主持人袁一泓】您的意思是不用干其他的行业,就干房地产。

李战洪:房地产要披甲上阵,不是披着马甲上阵。要做主题发展,这很重要,是否披着科技、大健康、旅游、教育等产业的主题,一定要批甲上阵,就是要做主题开发。
 
【主持人袁一泓】就是要有真功夫,未来几十年苦干地产,涂抹一些色彩,教育、旅游或者是健康。余总作为产业链重要的一环,你作为解决信息的从业者。对于房企来说,除了主营业务之外,是否需要其他的探索。

余璐:我觉得这两个事情不矛盾,第一我认为居住环境和房子本身,如果真的解决高品质的需求的角度来看,只用房子不够,自然而然像今天消费升级后,文旅地产蓬勃的发展,大家对于学区房本身就是用户对于美好生活追后的一部分,所以在这个角度上来讲,这是必然发展的趋势,从第二个角度,专业的人做专业的事情,我们老讲平台,平台不只物联网平台、信息平台,开发商都可以搭建一个平台,相关的配套运营可以让专业的人来做和提供,这样的话,顺着整个用户的需求和消费升级的必然趋势走的,必然是生态,但是第二个方面,现代社会发展的趋势和分工越来越细,很多人在垂直和专业的领域提供专业的服务。但是今天没有好的场景和机会,开发商利用天然的位置,搭出好的平台,在这个平台之上,完全可以有更加专业的人,提供更多专业的服务和配套,这样就是良性的生态。
 
【主持人袁一泓】两位老总是做地产,一个做硬件,一位做服务的,我们为什么提到房子要围绕硬件和服务的两个方面,构成了我们对于品质的追求。智能家居如何能够满足更美好住居的需求,应该包括哪些内容。
    
陈晓龙:首先,要有很好的设计,这是顶端。如果不能切入要害,切入用户的需求点,你就无从下手。从设计端知道客户的需求点,要有比较好的符合用户的设计。然后就围绕设计端的需求,完成个性化的特点,从而满足居住的需求。同时要把产品的健康、舒适度、功能适用性、空间综合的功能方面发挥到相对极致的状态,不能千篇一律同质化的做产品,人家怎么样,改一改就可以了,这样对用户是不负责任。还是要以负责任的态度对待用户,从设计端着手,从客户的需求端去实实在在的研究和做方案,从智能家居的角度,很多年轻一代用户是比较关注智能化在家居中的使用,从智能家居的角度,甚至从门锁,从整体的电器和入口智能化结合。关键还是要有后期的维修和维护,大家可能会忽略的,说白了就是后期的跟踪和服务,总会有这样那样的问题出现的时候,你能不能及时的以用户最高满意度的评价,及时的相应和解决,这是非常关键的。    
   
【主持人袁一泓】长江总,围绕物业服务,保安保洁,围绕住户和房子的需求,应该构建怎样的生态?
    
李长江:就社区而言,过去的物业服务更多的是“四保”。保安、保洁、保育和保修,现在的服务对象已经发生了很大的变化。过去家里要维修,要有量化。现在是抢单,马上就有人去维修,这些都是物业服务的升级。更多的服务,可以根据业主的需求做很多的事情。我举一个例子,物业服务并没有很大的创造能力,但是知道业主的生活习惯,开的是什么车,住的是什么房,甚至家里是否有打过架,我们都知道的,这些数据可以为金融机构所用,可以为其他的机构所用,我知道碧桂园旗下的社区,一共有一万台还是二台宝马还是三万台的奔驰,我知道什么型号,哪一年买的都知道,这些对于经销商是有用的。对于业主有更大的用处,业主什么时候可以躺在床上赚钱,物业就可以做事情,这就是资源的整合。

【主持人袁一泓】还是围绕业主的需求展开,搭建生态的圈子。我们为什么要围绕住和企业的需求出发,从两个层面看问题,实际上是跟上一轮对话相关的。开发商原来的开发模式,上一轮嘉宾有不同的看法。有人认为现有的开发模式要改变,有人认为可以继续的干下去5—10年没有问题的。请各位嘉宾对于未来的展望,你所在的房地产行业,未来呈现怎样的变化,包括产业链怎样的变化,例如有的企业做长租公寓,有的企业做商业地产。你们认为未来的房地产行业呈现怎样的情况,请描述一下,还是没有变化,未来是创新还是怎样,请各位展望一下。
    
余璐:正如前面所讲的,今天无论是从市场的变化,消费升级,还是从政策端,政府目前对于居民住房问题来看,房地产业的生态会发生变化,很多的基础设施,各个角色之间的关系会发生变化,最后会催生最为关注的内容就是数据和科技。刚才长江总也讲了用户的数据和前面所说的信息不对称,还有企业的经营管理和运营效率,各方面来说,数据是最核心的基础。依托于数据,如何让科技和系统能够与今天开发商的建造也好,经营也好,运营也好,各方面发生更大的改变,这是目前最为关注的内容,投入了很多的资源建设的内容。

【主持人袁一泓】这就是大数据的挖掘。

李战洪:变与不变中求生存和发展,不变的内容,房地产是最好的行业,变的是具有核心竞争力,以地产为载体进行发散,这是很重要的。

【主持人袁一泓】地产还是为载体,换一些马甲。

李长江:我认为开发商的房子,毫无疑问要让业主感觉好,业主方面讲了很多。其次,在目前的环境下,信息化、智能化、人工智能比的是技术,还要有科技的成分,这样的房子,加上好的服务,才可以卖得更好,才可以让客户所欢迎。
    
【主持人袁一泓】自然、科技、硬件和软件服务。
    
欧阳捷:我就是四个字:“生态、智慧”。

陈晓龙:以不变应万变,其实是初心以工匠精神持续打造一个企业,包括对用户的责任心,以客户满意度为中心,这样做就对了。

【主持人袁一泓】您的回答干净利索,一切为了用户,今天相对比较中观一点,有行业的内容,还有宏观的内容,不管行业变不变,商业模式会有变化,对整个市场相对比较看好的,只不过围绕地产主业,无论是硬件、内容或者是文化方面都有延伸的需求,这一轮的对话到此结束,谢谢大家。

圣象·中国地产六方会谈(二)——美好住居:从建房到建生态的新|博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【4月-7月】《21世纪租赁市场报告及运营指数》报告
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

博鳌房地产论坛7月21-24日
长按/扫描二维码,进入论坛官网boao.21boao.com