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贝壳找房杨现领:平台一定会崛起丨21博鳌2018

2018-07-23 17:07:05  
贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领7月23日在“博鳌·21世纪房地产论坛”上发表主题演讲。“博鳌·21世纪房地产论坛”第18届年会于2018年7月21日~24日在海南三亚隆重举行,主题是“潮平风正:美好住居新航海”。
贝壳找房杨现领:平台一定会崛起|博鳌房地产论坛7月21-24日

以下是演讲全文:
 
杨现领:大家下午好,很高兴有机会跟在座的开发商和上下游行业介绍中介行业,我们的发展伴随着1998年的房地产改革开始,我们这个行业基本上也有了近20年的历史,老前辈中原是从香港到内地发展的企业。我们中介行业伴随着1998年公房出售,经历了市场化的改革,走过了20年的春秋,这是有大的变化。总体来讲,这两年行业变化的幅度和范围超过了过去20年,发生了非常大的变化,无论是表面的变化或者是真实的变化。有的变好了,有的变差了。今天的确看到了互联网对行业的影响,同时我们也看到,有些东西没有发生大的变化。如果将今天的时间点向未来做展望,跟历史进行区分,未来大的时代,我们称之为新经纪时代,我认为是行业底层的思考逻辑,形成行业最大的共识公约数,代表行业和底层。什么时候用户的话语权变成主导,行业就会很好,想差都不会差。今天我们的行业是国家监督的,不知道未来是怎样的,这就是非常可怕的。如果跟消费者密切,消费者在生产过程、消费过程,有足够的信息透明度,我们知道消费者需要什么东西的时候,这个行业进步的速度会快。我们这个行业让用户在消费周期起到更大的作用的时候,这个行业变革的速度,才会加快。核心点在于一个行业只要对用户好,基本上差不了。

信息真实这件事情,不仅仅是二手房、租赁行业、开发行业的信息都不够真实,消费者没有地方了解我买的是什么房子,今天我们对全品类房屋的全面性、准确性、及时性,消费者有非常高的期望,信息真实了两个层面才会发生变化,第一个层面消费者的交易成本降低,搜索信息的成本降低。今年购买新房或者是二手房找到房源信息是比较难的,决策成本降低。第二真实信息的情况下,行业之间形成合作,合作的成本会降低。总体让行业的运行效率得到提升,效益成本下降。第三分工合作,行业是不太合作。我们经常看到中原旁边是链家,链家旁边是麦田,旁边是我爱我家,这是行业充分竞争的表示,行业应该在分工协作下竞争,每个人做自己擅长的事情,现在竞争不充分,大家做相同的事情。我问麦田董事长,过去十年发生了怎样的变化,行业的效率从人均十单下岗到人均4单,消费者给我们的感觉就是没有改善,不是因为喜欢我们才找我们,今天是不得不找我们,才找我们的,这是非常可怕的。因为行业没有形成分工合作的生态,大家都做相同的事情,今天中国房地产开发商快速的集中,也许是良性的循环,我们也看到,集中背后开发商之间到底是否有差异,龙湖、万科、恒大、碧桂园为消费者提供不同的房子,现在提高周转和去库存化,房屋的质量在倒退。限价也令集中度上升,房子会越来越少。行业分工合作的生态环境才是健康的,今天所有的行业都是这样的,无论是二手或者是新房都是大而不强,什么叫强?就是消费者认可。我们去日本调研,日本的中介公司只有300家,我认为他们是强的,因为消费者认可他们。认可的标准是收6%的中介费,我们收2%消费者都觉得贵,因为消费者觉得没有提供相应的服务,所以觉得贵。中国和台湾市场,中介费最低的就是香港和中国内地,都是2%,总体比较低的。这个行业只有分工协作,才可以建立正反馈。第四平台驱动,不仅仅是房地产行业,我们在出行、零售、信息搜索和社交各个品类都出现平台类的企业,在工业时代,公司是文明的核心。在互联网时代,平台是商业文明的核心。平台的崛起不是短期的事情,也不是企业和公司的愿景,实际上是行业的愿景,互联网时代和现代文明的产生是必然的。房地产是最晚产生的,原因比较复杂,结构比较脆弱。未来只要有价值和有能力的平台,才会进入比较好的循环。这是我们对新经纪的四个基础定义,也是我研究的角度和我的观察,不一定对。如果让施老师讲,也许他都是相反的。因为行业有选择而不同,人和人之间最大的差异是认知的差异,拉开时间来看,我们对行业的判断到底是怎样的。

一个企业形成的路径,根本上取决于到底是如何看待这个世界的。实际上我们认为,我作为研究人员看到世界的不是眼睛,真正让你看到世界的是你的认知。我做房地产研究十多年,我从研究的角度来说,还是比较可怕的。十多年没有太多的进步,研究倒退了,对于房地产记录信息,我们没有地方了解房价,无法了解房价是如何判断的。

归根到底就是消费者缺少公开透明的渠道了解真实的信息,房价上涨了怎么办,我们的第一反应是将高价房隐藏下来,政府的要求是不要使房屋价格上去了。我们认为消费者看不到就真的不知道,实际上不是这样的,消费者看不到会更加的焦虑,因此买房的冲动更强,恐慌更强。无论是房地产中介行业还是大的房地产企业,信息面、生态面做基础的改变。

平台和平台之间有几个逻辑会改变,单纯的信息发布平台,交易没有形成闭环,效率没有提升,消费者的体验没有改进。未来无论是贝壳或者是其他的,或者是外来的物种,会产生结算的平台,贝壳做不成,也会有其他的企业做成平台,如何做成高效和效率,我认为有几个特点。这样的平台,要彻底的改变信息的数量和信息的质量,彻底的改变经纪人的数量和经纪人的质量。今天这个行业的经纪人数量不够多,核心是结构,专业性怎么样,房源信息的质量怎么样,现在房源信息很多,90%都是假的,如何改进供给端的质量,阿里和京东的崛起,改变了零售生态领域中的供给数量和供给的质量。我们可以确保在这里买到东西,且买到好的东西,这就是改变供给。

改变生态,能够带来效率的提升,信心合作也会提升。可以大幅度的降低行业的交易费用,行业中三项费用,找人的费用,找信息的费用,经纪人间信任的费用非常的高。找不到好的经纪人,因此三项交易成本都很高,我们如何建立交易费用低的市场。为什么平台一定会崛起,为什么FACEBOOK和谷歌会崛起,因为将交易费用降到零,这就是互联网大幅度的降低了我们的交易成本。实际上互联网对我们行业没有下降,而且还提升了。因为信息的海洋泛滥了,假信息太多了,我们的决策变得更高了,降低整个行业的交易成本,快速的提升行业的全要素生产力,我们知道怎么样衡量国家和社会进步的效率。经济学提出了全要素,行业的全要素提出,技术进步,交易成本进一步的降低。我认为都需要平台来做这些事情,怎么样能够将行业的整体生态由负转变为正,这些都是我们需要思考的。

平台与公司之间建立怎样的关系,今天大的房地产中介与公司之间到底是怎样的,怎样的关系是合理的,这是利益分割关系。我不知道大家是否了解行业,总共二手房交易一年下来,北京是8000亿元,全国市场是5万亿市场,按照2%计算出1000亿元的交易费用,五、六百亿是管理费用和系统开发成本,五、六十亿是端口费,分割了部分的佣金,核心是否可以创造价值。能够抵御周期的波动,在市场下行的时候,提供更多的稳定性的收入,市场波动的时候,对冲下行的风险,这是平台和公司之间的关系发生了变化。过去经常问一个问题,经纪人到底是什么,站在公司的角度来问,经纪人是我的产品,我的客户还是我的员工,未来的时代,这个问题要反过来,站在经纪人的角度,公司是什么,是否可以为我提供价值,如果没有价值的话,我就不购买,经纪人有角色和主动性,我购买公司的服务,今天我们是管理经纪人,将他们当做员工,好的就是当做客户,终极路径是经纪人选择公司,这个行业才会建立更加健康的关系。

经纪人之间由竞争走向合作,经纪人和消费者之间有成交为王,因为时间的关系,我就介绍到这里,谢谢。

贝壳找房杨现领:平台一定会崛起丨博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

贝壳找房杨现领:平台一定会崛起演讲丨博鳌房地产论坛7月21-24日
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