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绿城李青岸:房地产企业的发展方向是轻重并举丨21博鳌2018

2018-07-23 16:04:58  
绿城中国执行董事、执行总裁李青岸7月23日在“博鳌·21世纪房地产论坛”上发表主题演讲。“博鳌·21世纪房地产论坛”第18届年会于2018年7月21日~24日在海南三亚隆重举行,主题是“潮平风正:美好住居新航海”。
绿城李青岸:房地产企业的发展方向是轻重并举|博鳌房地产论坛7月21-24日

以下是演讲全文:

 
李青岸:尊敬的各位专家,各位嘉宾下午好,非常感谢主办方,给我们交流的机会。今天,听了各位专家对房地产市场的评判,对于市场非常准确的研判。我作为房地产的从业者,究竟房地产行业和房地产企业往哪里走,也是每天都在研讨和思考的问题。通过,近一年来的政府政策的出台,我们认为房地产应该走轻重并举的道路。轻资产和重资产匹配的发展之路,我就将绿城中国在整个轻重并举的思考和落位方面的思考跟大家进行交流。
 
 一、房地产的宏观形势和发展趋势上说明为什么要走轻重并举的道路。
 
 二、中国的轻资产和重资产的发展方向,这里跟大家进行交流。
 
 行业形势和定位上,各位专家都做了很好的阐述,我认为房地产市场20年来为中国城市化进程和人民的安居乐业做出了重大的贡献,并且产生了深远的影响,特别是“十九大”提出了房子是用来住的基本国策。房子作为基础的消费品,在行业定位中给出了明确的方向。从宏观政策来看,从2016年“9·30”开始调控,到现在陆续出台了上百条房地产调控政策和金融调控政策。归纳起来,到现在叫做“五限”,这是目前70多个城市普遍采取的调控政策,这些政策对于房地产市场和房地产行业造成了超出常规的模式。使房地产行业和企业不得不面对这种思考和转变,从住房制度来看,租售并举是一个方向,从调控政策的强化来看,从全国性调控转变为因城施策,或者是因区施策。从土地的政策来看,多数的城市采取了熔断价,竞配建和竞自持的模式。比如上海的土地市场设置15%的自持上限,采用综合评标打分。杭州采用设置熔断价和自持的模式,郑州和南京等城市也是类似的情况。一二线城市有各自的土地政策。从房地产的金融形式来看,从2016年的“9·30”以来,房地产去杠杆是主导的方向,房地产金融监管态势有增不减,尤其是金融资管新政以来,使房地产的融资渠道变得狭窄,融资难融资贵的现象是未来发展的趋势。我看到房地产企业公司债的情况,从目前来看,2017年1月份开始,房地产企业的公司债处于停滞的状态。从2015年放开的内房企业的公司债到2017年的中止,期间发行了上万亿元的企业债。如果2015年发行3年期的话,2018年的下半年应该是兑付期,如果是2018年、2019年公司按照原来的规模或者是适度的规模进行发行的话,房地产企业可能会出现很多的债务违约。现在开始出现违约的苗头,因为无法填补银行债务巨大的缺口。
 
从行业转变来看,主要是三个方面的变化。1、行业属性来说,目前来看,房地产企业依靠高负债、高风险,爆发式的增长。拿巨额的资金买高价的土地,然后销售高价的房价,再循环投资的模式已经结束了。房地产企业进入了均衡发展的时代,行业属性从暴利的时代进入均衡发展的时代。2、增长方式的变化,行业的集中度会越来越高。大家可以看到,前20名房企在销售市场和资源占有市场占到了接近50%。未来房地产企业是规模化、品牌化和专业化转型。3、企业的愿景,过去大家做美好的建筑,转变为美好的生活。房地产企业从造房子转变为造生活,大家直观的感受,过去所有的开发商和房地产企业,走进一个城市的时候,受到政府各方面的欢迎,招商引资也好,为城市营造美好也好,都是受欢迎的。现在走进城市,一说是房地产开发商,他们认为我们是暴利和赚钱的。我们将城市美丽建造完成后,一定要打造软实力,营造美好的生活。
 
从行业趋势来说,房地产企业发展到今天,尤其是房地产改革20多年来。一是打造美好生活的需求,二是房地产企业发展的方向,必须要重资产和轻资产结合,轻重并举的模式。所谓的重资产,房地产行业就是老的传统开发模式,依然有大量的资金,用杠杆获得土地,然后实现销售和现金流的回笼,不断的进行开发和建设。听了各位专家和业界的观点,养老体系,服务体系,小镇体系,产业体系,医疗教育等等体系,这些就是轻资产,已经成为房地产企业重要的部分。
 
 绿城实践
 
轻重并举的模式这里与各位专家进行交流,绿城中国三年前提出了“理想生活综合服务商”的品牌愿景,构建绿城中国的架构。我们在2015年提出服务平台化,将服务放在第一位。资产的金融和开发的专业规范化,经过三年的打造,2018年随着房地产调控市场和政策进一步的深化,落位了绿色中国轻重并举之路。开发坚守一线城市和核心的二线城市作为重点,轻资产资产证券化,绿色房屋的打造,雄安公司轻资产运作等等。
 
房地产公司如果没有重资产的话,房地产企业就会在行业的排名是20名甚至是50名之外,慢慢的就会退出这个行业。原来产品质量非常好,市场口碑非常好,因为规模逐步的萎缩,而在市场上推举到二三线,市场上看不到这些企业的存在。这个行业依然是一个非常好的产业,所以我们重资产的投资和开发要有一定比例,在行业中要有话语权,在排名要有企业的形象。
 
轻资产作为品牌的输出和管理输出的载体,在重资产方面,大家都是同行不多说,在投资战略上坚守,除了拿了土地之外,特色小镇、轨道交通体系、地铁物业等等方面做了专项投资,继续打造财务战略上现金流为王的思想,尤其是在目前的调控形势下,政策多变,这时候我觉得应该是在财务战略上实现早销、快销,在产品战略上坚守产品的科技化、产业化。尤其是做到2020高端产品的转型。因为时间的关系,不展开介绍了。重资产是发展的方向,要保持企业一定的规模。绿城在快周转的前提下,依然坚守着产品的品质,我们打造了一些代表性的产品,也是产品独到之处,这里不再详细的介绍。
 
轻资产板块向大家简单的介绍。绿城代建起步比较早大概是2010年,主要是突出品牌和管理团队,后房地产时代,我认为代建是房地产企业发展很好的路径。不需要投资,也不需要土地的储备,而是输出品牌和管理。这是后房地产时代,投资再多,也不一定可以进入房地产企业,如果代建的话,要有品牌和标准体系,在后房地产时代是发展的趋势,地产金融化和资产证券化是房地产企业另外一条轻资产的道路,我们发展了20多年,自持了大量的酒店、物业、商业中心等等,这些重资产怎样可以增加流动性,企业的服务化,体现在养老、物业服务。房屋科技就是房屋的绿色开发和房屋4S服务。物业是基础,20年后房屋的全生命周期是由谁提供,必须像汽车4S店一样提供服务,美好生活必须要有物业这一服务的载体。
 
打造新型城镇化运营模式
 
雄安新区的开发,这是轻资产不需要投资的模式,雄安新区的模式,可能会创造新的城市发展的新格局,我们将在这方面进行探索。
 
拥抱变革,携手同行,这里跟大家简单的交流,不到之处请批评指正,谢谢大家。

绿城李青岸:房地产企业的发展方向是轻重并举丨博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

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