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新城控股欧阳捷:大稳的格局被验证了,同时出现了小乱丨21博鳌2018

2018-07-23 15:25:05  
新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷7月23日在“博鳌·21世纪房地产论坛”上发表主题演讲,题目是《房地产市场面临的风险与挑战》。“博鳌·21世纪房地产论坛”第18届年会于2018年7月21日~24日在海南三亚隆重举行,主题是“潮平风正:美好住居新航海”。
新城控股欧阳捷:大稳的格局被验证了,同时出现了小乱|博鳌房地产论坛7月21-24日

以下是演讲全文:

 
 
欧阳捷:这个时间点,大家比较困。所以在这个点上讲,跟大家分享我的看法和观点的时候,可能会比较难一点,但是我能告诉大家,我们正在面临巨大的风险,也许会提高大家的兴趣度。
 
尊敬的王书记、尊敬的杨主编、邓主编和尊敬的各位嘉宾,大家下午好!
 
这次跟大家分享的题目是房地产市场面临的风险与挑战,我们正在面临巨大的不确定中,这个巨大的不确定性就是来自于中美政经关系,中美贸易战打响了,美国的想法很简单,搅乱全球市场的秩序,制造全球的混乱,拖累他国的经济发展,这种情况下,中美贸易战背后的逻辑就是压制中国的经济发展,保持美国的经济领先。中美全面的经济对抗不可避免,在此绝不能有侥幸的心理,未来的二三十年中国赶超美国,这个冲突摩擦或者是局部的战争都不可避免。现在正在面临金融战,美国的经济增长速度今年可能会达到5.3%,而中国不考虑注水的情况下,经济增速只有6.7%,也许中美之间经济增长增速已经很接近了,所以我们的发展速度就是超越美国的速度已经放慢了。金融战正在来临,美元荒不可避免的降临了,带来了全球流动性紧张,国内货币不宽松是新的常态,除非遭遇黑天鹅的事件,央行收紧货币,我们可以看到M2的增速不断的放缓,现在已经到了8%,金少且贵将成为未来三年的新常态,特别对于房地产而言。中国经济面临下台阶的风险,从出口来看,中美贸易战,西方的为主,地方债压缩,基础建设也在放缓,消费不用说了,不停的下降,什么原因导致的。
 
消费连续下台阶,有三个原因,新生儿趋势性减少,老龄化趋势上升,消费欲望趋势性下降,高房价透支了我们的消费力。我们可以看到出口已经对经济增长是负的增长,不能稳定投资,光靠消费,我们是不可能保持经济的增长的。
 
 现在最大的问题在哪里,中国面临最大的问题,政治局已经定调了,现在要维护现在股市、债市、汇市、楼市的稳定,最大的风险有人说是楼市,实际上债市是最大的风险,居民杠杆率达到了63.5%,央行的报告是50%,央行是按照消费贷款计算的居民贷款率,实际上还有经营性贷款和公积金,我们高于央行的数据,也高于经济学家的数据。我们发现杠杆率已经没有上涨的空间了。我们的杠杆不断上涨的过程中谁在降杠杆,有加的就有去的。我们为政府和国有企业降杠杆,给民营企业家杠杆。地方杠杆上升,中央的杠杆下降。但是我们又不可能将居民杠杆率继续的加上去,这就面临新的风险,中国企业面临最大的风险就是债务的风险。现在可以看到很多房企的杠杆率已经很高了,最高的达到了400%。我们可以看到,如果说企业不能够还债的话,风险非常的大。据说北京的一些房企面临债务违约,银行要求必须提前还贷,就会挤压企业的现金流。如果一个项目违约就会拖累一个企业,企业违约就会导致金融机构对全行业的风险。
 
未来我们会面临这样的问题,我们的债务违约、股票平仓,资产变卖频频出现。如果一个企业出现这样的问题,更多的企业就会出现这样的问题。如果真的出现这样的问题,就会导致市场上恐慌性抛盘,资产下跌,最后导致金融危机。
 
央行前副行长吴晓灵说,泡沫的日子已经不多了,必须要做好退潮的准备。尽管有人说房价没有泡沫,其实中央对房价泡沫的问题认识的很清楚,前中财办杨伟明说我们的房价是有泡沫的,郭树清主席发出警告,不会因违约潮停止金融去杠杆,P2P的爆仓更多了。是不是债务违约导致房价下跌,市场已经有一些迹象了,不足以支撑债务违约,但是值得我们警惕的。北京的二手房价格下跌了,因为一手房价格下降倒逼的,过去几年已经预见过。政府提出限价令的时候,带来两个目的,中央政府要求限价,导致二手房价格下跌,倒逼地方政府地价下降,这是中央政府的想法。事实上地方政府的很多城市的土地溢价率已经下来了。二手房的成交套数,增速放缓了。二手房成交量下降,导致二手房的价格出现下跌。
 
最近我在上海住的小区,门口碰到一个中介,连续在小区门口告诉我,房价跌了100万你要不要,这是怎样的迹象,如果接触2008年和2014年危机的时候,这种现象是经常碰到的。未来不排除二手房市场也会因为债务违约抛盘,2008年的时候,曾经有一位台湾的企业家将上海的房子卖掉了,当时是半价,为什么?因为要拿钱回去救自己的企业,未来是否会碰到这样的情况,很有可能。新房市场降价的可能性不太大,因为上海新房市场基本上都是大公司。上海的企业面临巨大的问题,虽然都是大公司,但是去化率不容易。上个月开盘的数据中,有一大半开盘的去化率不到30%,最高的只有14.9%,这么多的项目开盘,去化率不高,说明市场的心态发生了微妙的变化。但是,地方政府还在歌舞升平,我们的土地价格还在快速上涨,特别是三四线城市,我们的市场是否会继续的增长,接下来到底怎么走。
 
我们可以从政府的需求来看,市场要保持平稳,维持楼市不能大起大落,让房价不要大涨大跌。聂梅生会长在昨天的报告中讲到了,我们的房价是不可能跌的。政府的诉求也是这个逻辑,在座的各位都持有房产,大家都不希望房产下跌的,房价下跌的可能性就会比较小。
 
 一二线城市供应不足,房价被按住了。如果真的要跌的时候,政府会怎么做?一定会双向限价,三四线城市的需求在透支,增长是乏力。国开行宣布上收审核权,三四线城市的火爆是源自于棚改,我们在过去欧阳先声公众号中知道的,我们在这个微信号中谈到三四线城市火爆是因为棚改货币化导致的。我们将房屋拆了以后,没有新增房子供应的时候,就会购买房屋,就像杠杆一样撬动了市场,房价就上涨了,让更多的人购买房屋。所以,房价上涨是去库存重要的逻辑。
 
三四线城市当时讲去库存有三点。1、棚改货币化。2、减供应,只要三、四年不供应土地,所有的鬼城都会去库存。3、房子是买涨不买跌。国开行将审核权上升,因为过去的棚改发放速度过快,过去的四年央行支持了2.6万亿,今年上半年棚改资金发了4974亿,接近5000亿。棚改户是10万套,只需要5800亿元就够了,现在已经花了5000亿元了,下半年棚改的速度会放缓的。
 
三四线城市的需求,未来会慢慢的降下来,未来的市场将面临新的格局,零增长的需求,因为我们的资金来源不充分。我们再看资金来源数据的时候,我们的按揭贷款和国内开发贷款已经趋于负增长,如果没有自筹资金的话,企业难以为继,当然我们在收居民的钱,收客户的预付款,我们加大预付款的比例,因此上半年的资金多了,下半年的资金就会少,后期到帐的钱就会减少,金融和投资相对会收敛。住宅不降反增,这是怎样的。为什么今年反而上升,因为一二线城市投资的项目,投资的周期拉长了,本来是12个月可以销售的,政府告诉你不能销售了,房子还要继续建,因此投资就增加了。另外三四线城市追加投资,因为火爆,中小房企在市场中是非常困难的,结果大房企进入,棚改货币化,土地价格拉升,房价上涨,将中小房企解套了,他们又开始拿地了,大企业也拿了很多的地,他们销售了以后,投资就可以继续增加了。我们可以看到这个增加量是短期的现象,下半年是否会持续。随着整体资金来源不足,未来的投资是很难持续的。
 
新开工面积的增速是不降反升的,原因是一样的。三四线城市的市场比较好,我们要拿地,再开工和卖房子。三四线城市的库存很低;一二线城市很低了,但是无法供应。三四线城市的供应比较多,新开工自然就起来了,如果棚改收敛,房价不涨了,需求在高端阶段,很多城市的房价在1万元以上的时候,这个时候,需求就会萎缩,下半年市场很难持续下去。我们也看到土地购置面积增速回正,原因跟前面所说的是一样。这个原因我们看到,4—6月份,土地购置面积才刚刚回正,前三个月的时候还是负的。这个原因是在座的大房企,为了上市的业绩,5、6月份是冲业绩,因此将投资拉大了,销售增加了,房企的库存就增加了。未来棚改项目不再的话,未来三四线城市降温的话,土地的购置面积也会归零,零增长区间,不是说正负零,可能是正负5%左右,我们更偏向于正的区间。销售面积已经看到重新向零的过程,商业销售面积接近于零增长,办公进入了负增长区间。住宅虽然在五、六月份有所回升,主要是冲业绩导致的,未来情况很难持续的,已经接近或者是达到了零增长的5%区间以内。
 
当然,如果再推出更多的租赁住宅销售的话,可售住宅的部分就会更难说。市场最大的风险在于,房企的最大风险是现金流,而非负债。我在重庆大学跟学生分享的时候,大学生毕业后,自己存款30万,跟父母借款100万首付,这个时候有风险吗?没有的。因为父母的贷款是永续债,而且不需要还的,加上日常的生活,就没有问题。房企也是这样的,房企的现金流收入可以覆盖运营成本和债务,我们就没有风险的。现在的债务到底有多少,今年上半年百强房企的销售额是4.59万亿元,同期公开市场募集的债只有3700多亿,除了已经还的,还有2600亿。平均每天还252亿元,只要11天的销售额就可以将债务全部覆盖掉。百强房企的风险非常的低,几乎没有太大的风险。整体没有风险,不代表个别房企没有风险,如果有风险,就会拼命的抢夺现金流,就会降价,导致更大面积的房价下降。市场最大的风险在于恐慌性的抛盘,这是我们面临最大的风险。
 
政策比我们预想的要好,央行的预见性走在市场的前面。今年二季度货币政策委员会提出的观点,已经跟去年,甚至跟2014年以来的央行货币政策委员会的观点出现了很大的改变。我们不仅仅将去杠杆改变为结构性去杠杆,还改变了力度和节奏,因此央行的把控处于微调的状态,这是理想的。我们将改革的速度放缓了,不提改革而是提稳定市场预期,同时流动性不再是合理稳定,而是合理充足,2016年大水漫灌的时候就是合理充裕。这个时候我们想想未来是怎样的,新一届的国务院金融稳定委员会,确认了这种提法,证明这不是央行一家的想法,而是实实在在已经成为决策者的意志。这种情况下,央行射出了三只箭。1、市场预期稳定,大面积违约的情况就会减少,踩踏就会减少。2、定向放水和降息。3、我们释放MLF,目的就是保证楼市、股市汇市的稳定。如果资金放在房地产的上下游企业,对我们来讲是相对宽松的信号,我们认为楼市调控会延续18个月,中央在2017年的3月份,面临两会。两会之前,调控政策出来了6个月的时间。接下来是“十九大”,为了保持稳定,很多的城市不发预售证,不让卖房子,也不备案了,我们就稳定了。
 
接下来是今年的两会,新一届政府上任,不能出现闪失,政府完全决定了我们的市场。去年“十九大”之前,我们修整了观点,我们认为调控将延续未来5年,房住不炒会写入“十九大”报告,“十九大”未来五年是长周期,定义为房住不炒。过去的小周期,因为市场不好。市场好了以后,再被打压的逻辑不存在了。今年的市场到底怎么看,我们给出新的观点,叫做大稳小乱,楼市将回归零增长。大稳就是不突破上限,也不突破下限。这种情况下,楼市不会大起也不会大落,在此过程中,防范金融危机,控房价,抑泡沫,防风险,这是中央政府的要求,保持稳定的格局。
 
从市场来看,大稳的格局被验证了,同时出现了很多小乱,地方政府出现了很多不一样的动作。住建部一城一策改成一城多策,城市里面更是如此。有的在收紧,有的打压,有的放松,有的刺激。在这种情况下,各种各样的小乱不止,使得市场出现了混乱,有人说我们看不清市场,因为我们看小乱的情况下,看不清市场。跳出过去的话,整体市场就是一个大的格局。
 
这种情况下,我们面临更大的风险。央行重新放水后,楼市泡沫破裂的情况也降低了,但是放缓了去杠杆的过程,积累了我们的风险,风险越来越大的时候,面临美元加息缩表美元荒和美国经济战,这种情况下,中国稳增长防风险的压力越来越大。
 
因此未来我们正处在巨大的不确定的风险中,我们只有未雨绸缪才可以迎接挑战,正确的预判,才可以正确应对,未来我们只有判明大势,价值在握,加速奔跑,习近平总书记说幸福都是奋斗出来的,希望在座的大家共同努力,防止债务违约出现,保持房地产市场平稳健康发展,大家共同奋斗未来的幸福。

新城控股欧阳捷:大稳的格局被验证了,同时出现了小乱丨博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

新城控股欧阳捷:大稳的格局被验证了,同时出现了小乱演讲丨博鳌房地产论坛7月21-24日
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