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贾康:有效供给需要新的投融资尽快形成丨21博鳌2018

2018-07-23 10:58:41  
华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康7月23日在“博鳌·21世纪房地产论坛”上作主题演讲。“博鳌·21世纪房地产论坛”第18届年会于2018年7月21日~24日在海南三亚隆重举行,主题是“潮平风正:美好住居新航海”。
贾康:有效供给需要新的投融资尽快形成|博鳌房地产论坛7月21-24日

以下是演讲全文:

 
贾康:谢谢主持人,各位领导、各位专家、各位嘉宾和媒体朋友大家好。我抓紧时间,只有15分钟,刚才主持人屡屡想制造互怼的气氛。如果樊纲教授是央行系的,我自己并不认为是财政系的,我做研究的时候,我应该是站在相对独立的立场,以中肯的方式发表意见。主持人提的意见,社会上关注度很高,我已经跟合作者发出了自己基本观点的文章,网上可以搜索一下,今天15分钟无法展开谈最近大家关注的热点问题。
 
我今天本来准备了宏观的发言题目,不确定性中的确定性:扩大内需优化结构,改革开放创新图强。无法改变的压力之下,以压力作为动力,扩大内需,坚定不移的改革开放和创新图强。我做了分析之后,建议的部分,特别强调进一步的扩大内需,包括了两个方面。一个是积极的促进有效投资,另外是积极的促进以活力和预期支撑的消费。结合本次论坛,房地产的主题词谈谈我们的看法,侧重于扩大内需非常有必要的取向之下,扩大内需的投资和房地产的增加供给。基本的看法和樊纲教授精彩演讲的思路是高度一致。显然,做了这么多年的房地产调控,不能沿用一味打压的限购限贷和限价,已经带有荒唐的意味。这样的路子违背构建社会主义市场经济基本规律。通过合理的增加供地和满足社会成员需要的住房有效供给,促进供需的趋向平衡,促进社会和谐和化解矛盾,对租售并举,抑制炒作都是很好的原则,可以进一步的展开。
 
我们的需求是客观存在的,而且是在升级的发展。供给的方面如何回应,樊教授已经说了,有刚需的回应,要解决基本的住房。大家认为第一套房是刚需,改善性的需求二套和升级方面,大家也是有认识的。人口有流动性,人的迁移需求必须注意到供给,这是很好的认识框架。在此基础之上,我们可以进一步的明确相关的认知,中国走向现代化的过程中,城镇化方兴未艾。我的基本判断,真实的城镇化率,不是常住人口的城镇化需的58%,中央强调的户籍人口目前只有42%,这是没有欠帐的城镇化率,进来的这些人,都取得了城市的户籍,得到了基本服务均等化的市民化待遇,还有差不多3亿人,在城镇长期居住,但是未取得户籍,无法享受均等服务均等化,这是欠帐的,绝对无法达到50%,国际的经验,城镇化率达到70%,才会结束高速发展的阶段。往后看一年提高1%的话,中国还要有20年才可以完成高速发展的城镇化的道路,伴随着工业化、市场化、国际化和高科技化,还有法制化,这种潮流是人类文明发展的主潮流,中国是不可能反向而行的。中国城镇化的矛盾是越来越多的人希望涌入一线城市。我们在户籍制度改革方面,早已形成了因城施策的指导方针。北上广深这样的一线城市,还不得不实行最严格的户籍管理制度,其他没那么大压力的城市,尽快实行居住制和打分制度,解决城乡户籍人口归到一个平台的问题。而在有条件的一些比较小的城镇区域,能够放开户籍就赶快放开,这个方针早已明确。实际执行过程中,真正的压力,现在严格的执行“9·30”新政后的地方,都有户籍的压力。强调户籍的管理,力度保持比较高的力度,必然伴随房地产严格和不断加码的限购限贷限价的特点,这是一个事情的不同表现方式。人是往高处走的,社会成员的美好需求,认为自己的发展机会,自己人生价值的实现,最容易在中心城市,一线所代表的中心区域实现。这个人性是不可能硬对着来的,这个需求得到的供给是什么,首先是住有所居,这是非常简单的道理,因城施策的情况下,户籍管理有巨大压力,住房供给有巨大的压力,代表着发展方向,必须调整需求的同时,把增加供给作为主要的手段。中央所说的矛盾是不平衡不充分,不平衡是带出来的,需要进一步的分析。需求是多层次的,供求是否可以对应需求和升级。我愿意用供给方面,无论怎样的因城施策,都有供应的全谱系进行分解。首先是住房的供给,满足人基本的住有所居的需求,社会政策托底的保障供给。第二条轨道,我们搞市场经济必须健康的发展住房的市场轨,两轨并行,在可以预见的很长时期内不可能改变,也可以顺便说一句,有的学者理想化的说,中国要取消一切的双轨,有住房的双轨制和融资的双轨制,政策和商业机制长期双轨制运行。从住房的供给来说,保障轨可以分三类,1、如何解决公租房的供给,过去认识到发展住房市场的改革中间,需要一种经济适用房的供给,后来搞成了十几种五花八门,各种各样的寻租,可以在里面兴风作浪,搞得局面混乱。这几年,中央政策比较清楚,统称为公租房廉租房在技术上不可行,廉租房没有自己独家使用的卫生间,而应该是公共卫生间,这是管理降低的条件,这些最低收入者,不可能一辈子最低收入,如果条件非常好,收入提高后,不搬走,政府要以多高的管理成本解决问题。如果没有自己的卫生间,自己就会想办法走了。廉租房的概念可以并入公租房,具体的供给首先要对应最低层的低保人群,实际上并不是简单的建廉租房解决问题,政府可以从原来的建公租房补砖头变成居民的转移支付和政府购买制度确定补人头,确定谁是最低保障人群,补助资金让他知道,但是不过手,将钱打到房东的手上,其中一块是政府补的,低端的社会人员通过人头的方式,补充了租房的成本。各个城市定制化的解决好不同的方案。公租房中的长租房有保障的特色,加上政策的支持,对于低保人群而言,例如年轻的白领等社会成员,适合稳定的进入长租房,不用担心房东动不动要提高房租,不能满足,明天就要搬走,政府要细致特殊的匹配。2、积极的考虑共有产权房,中央强调这个事情,共有产权房是中国特色之下,能够适应社会的需要。年轻白领所谓的过丈母娘之约的时候比较顺利,大学毕业后,工作一二年后有喜欢的女朋友,丈母娘出来说,如果没有100多平方米好的房子,我们家的闺女休想娶走。如果有共享产权房价格不高,不必啃老和担心结婚的问题。比较低的支付,住进共有产权房协议是变通的,过几年收入提高了,装修了,带孩子了,我愿意进去住,这个时候可以按照协议再出一笔钱变成完全产权房,多好的协议,消费升级,社会和谐都在里面。3、棚改房有货币化的方式,一改就改成了一般商品住房,不可能再压到公租房的水平,否则人家不接受,而且要闹事。这种情况下,货币化如何处理,有些可以转承租方,这又是因城施策,必须具体化,总而言之化解矛盾的,尽可能的使人民群众和社会成员得实惠,而且是可持续的,不是在积累社会矛盾,而是化解社会矛盾。棚改房的货币化不能夸张到解决一切的问题,是否存在补砖头还是补人头的选择,这是值得探讨的。
 
供给问题的旁边是市场轨的另外三类。1、一般普通商品房,行业有大致的标准。2、中高档,一般是公寓式的住房,有的时候可以创造天价,上海的汤城一品,20万元/平方米,舆论哗然,卖的非常好,适应高端市场的需要,无可厚非。北京的钓鱼台7号,30万元/平方米,一下子群情沸腾,逼迫政府介入,查成本和数据,明确要求压到15万元/平方米,腰斩了价格,结果好像是皆大欢喜,仔细一想,这里面谁收益了,一般的老百姓,提出指责的人受益了,15万元/平方米,跟他们一毛钱没有关系,他们不可能考虑和出手买高端的供给品。政府受了什么益,政府形式上履行了职责,损失了流转税、交易税和契税,本来是服务弱势群体和低收入群体,又落空了,真正受惠的是高端收入者,政府加入,压价了一半,天上掉馅饼,到了高档公寓住宅,价格如果是公平竞争的,怎么高你着什么急,政府收税就好了,跟老百姓说清楚,社会发展过程中,这是有差异的,要有有效的手段调节。大家一听房地产税,这是否对高端和先富起来的人员增加他们的税,但是社会认识还是不够的。最高端的就是独立别墅,重庆的房产税,瞄准高端的几千桃花源洋房,就是有花园的洋房,其他的房暂时不收。一个健康的社会,正常的社会,住有所居,必须要有供给覆盖所有的需求,增加有效的投资就是集中应有之一。投资要紧密配合住房改革,例如重庆的土地票制度改革,从容的供应土地,不能使政府供应土地短缺造成住房价格的压力,一定要强调双轨制的思维,保障房托底,重庆的经验是35%到40%是由保障房供给,我们可以学新加坡80%由政府供应房屋,不过没那么夸张,各个城市保障房可以是30%、40%、50%,都可以自己考虑。
 
投融资的问题
 
货币闸门是总量调控,投融资是总量调控,特别需要市场能够解决的问题,不需要特别的操心。这里有雪中送炭,加上政策支持的问题,这就是投融资。投融资需要机制的创新,一定要紧密的结合PPP,住房产业基金等等,有政策支持,有财政资金为后盾,但是要健康可持续的运行,防止涉寻租,尽可能的科学决策,接受多层监督。
 
 改革的空间,大家高度关注,今年要进入立法的房地产税,已经有上海和重庆的试点,有了本土的试验,有别于美国普遍征收模式,一旦启动的话,大家要讨论,怎么样做第一个单位的免税扣除,中国一定要做这个的,否则中国的房地产税不可能被社会接受的,如何在技术形式上确定第一单位的扣除,确实有利有弊,现在没有万全之策,我们走向共和的同时需求最大的公约数,我的基本想法,不同层次的需求,要匹配上必要的要素。形成优质服务能力的需求,比如说最低收入阶层的支付能力,可以通过政府的补人头到位,优质服务能力的需求,尽可能的得到相对充分的有效供给,而且这个有效供给是需要新的投融资尽快形成,缓解目前房地产市场的不良局面,配合房地产市场由治标专向标本兼治,深层次、基础层面的改革,这才是健康发展的长效机制。这个思路就是,我们面对所谓贸易战的压力,做好自己的事情,由投资人消费,这是一个链条,看起来房地产首先要解决投资,有产出品和供应品,跟着带动不同社会成员的消费,促成了经济繁荣,社会和谐,现在进的扩大内需,支持中国的可持续发展,对接现代化的奋斗目标,这些看法请各位批评指正,谢谢大家。

贾康:有效供给需要新的投融资尽快形成丨博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

贾康:有效供给需要新的投融资尽快形成演讲丨博鳌房地产论坛7月21-24日
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