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保利方琳:希望房子回归居住的本质丨21博鳌2018

2018-07-22 11:51:11  
“保利要尽到作为央企的责任,希望房子回归到居住的本质。以行业的地位,为市场搭建共赢的生态平台。” 保利公寓管理有限公司总经理方琳在演讲中说。7月22日三亚,『2018博鳌·21世纪房地产论坛』。图为演讲现场。
保利方琳:希望房子回归居住的本质|博鳌房地产论坛7月21-24日

以下是演讲全文:

 
尊敬的聂会长,各位同行早上好,这个题目要谦虚一点点,应该是保利看长租公寓。
 
保利地产在2016、2017年,在一种顺流或者是被动的姿态下,我们拿了将近52万平方米,天津、杭州、上海等城市,主要是与房地产出让捆绑做住宅,一共有52平方米,在7个城市,我们在不知不觉中进入了这个话题,就是自持住宅或者是长租公寓。保利对长租公寓在两个纬度理解上有看法。一个是经济的视角,一个是政策的视角。经济从三个方面供给、市场、需求。开发的峰值时代,终将过去,或者是不久的将来要过去,大家都谈到50万亿或者是100万亿租赁的市场,开发是有限的,运营是无限的。这也是众多房企和开发商进入城市运营重要的判断。供给端看土地资源是有限的,市场端在一线或者是1.5线和二线租售和租金差不断的拉大,租房将会成为必然的选择。需求端是社会结构和消费结构发生了变化,导致这样的结构。
 
政策视角从两个方面看,一个是让房子回归居住的本质,第二个是让我们房企因为房屋的使用价值获得利润,这是商业模型成立的前提。本轮政策核心的观点是房住不炒,要求房企不仅通过销售,通过使用价值方面获得利润,这是前提。
 
开发预售等环节,目前用了大量的杠杆,通过持有租赁方式,延长房地产周期的泡沫和抑制泡沫有一定的作用。
大力推进租赁市场的用地出让,从土地源头从新定义房企的开发模式,强调国有企业的主导地位,市场端包括五线的手段。以合理的价格出让价格,抑制租赁环节的赋税,保证开发环节。租赁端爆发、REITs和社会资本,还有鼓励发行企业债。
 
这里提了20%是需求端,未来租和售的土地供应端,一线城市的占比超过了20%,包括大家知道的13个城市作为集体用地住房试点。大家提到重要的观点,我们非常的赞成,政府让利租赁用地的价格,住宅持有租地的逻辑有望成立,这是保利过去一年或者是上半年探讨非常多的地方。刚才提到非常活跃的租赁市场是在上海,包括上海地产不是1/2,而是以周边销售价格的1/6获得租赁价格。其中一块地的拿地成本是6000元/平方米,持有的成本是1.4万元/平方米左右,上海的持有成本75元—100元是没有问题的,上海的国有企业获得的资源,年收入资产的回报率是6%到7%,这是逻辑成立的观点。
 
融资和税收成本下降,大家都提到了12%租赁房税在一些城市有试点,我们进入了租赁行业,希望在这块政府有进一步的措施,这是非常重要的。大家都知道,这是典型的微利行业。有一个理论倒推王刚秘书长的观点,国家希望建房子的人做更多的租赁住宅,用于自持,同时政府也要求企业去杠杆和去负债率,最终只有一个退出的结果,倒逼REITs往前走很重要的动力。
 
总结几点思考,增量时代已经过去了,存量时代开启了,我们会主动的转型,是否可以争取到红利再说,我们认为无论是REITs或者是ABS看好行业,迎来新一轮的变革。保利看长租用两个角度,国有企业租赁用地的开发商,我们觉得应该发挥主导的作用,转型是存量时代的来临,改造更新必将成为房企站位和破局的关键。保利进入了长租公寓,正如过去二十多年开发是一样的,我们相信大象领跑,坚定做大规模,做资源的整合者和行业的领头羊。
 
基于对行业的理解,我们相对于比较粗浅,相对于前面的几位专家,保利针对租赁业务,有几个主要发展的策略,这是基于行业粗浅的理解。保利唯一的出路是摊薄成本,做大规模。信息化是保障,金融手段的支撑。大家都说行业中分几个派别,包括地产系、中介系、创业系,这几个系分别在资金、房源、客户运营有不一样的优势。我们有初步的判断,未来应该是掌握资金和渠道为王两个重要的资源的企业,应该成为企业的领头羊。
 
三种商业模式,自持、运营、二房东,管理输出,我们认为自持运营是未来很重要的市场主流,前提还是REITs和资产证券化成熟发展的模式。二房东模式,最大的挑战就是薄利。管理输出可能专业化,会精致,但是规模不会做到很大。
 
保利对长租公寓商业模式进行思考,前面大圈是整个开发体系,下面的小圈是运营平台,右边是资金平台,三者放在一起才成立,这个概念才成立的,一年前才搭建这个模型,正如早上分享这个话题,大部分的城市,只能覆盖1.2到2,只要有这个业务,就可以倒逼市场型的企业,会找到客服的关键点,这个模型上,客服的关键点有三个,第一是退,以怎样的融资成本退出来。第二是投,非常多的嘉宾提出,核心的环节就是获取资源的成本。第三是运营,到底是1.5还是1.6的回报率。上半年的思考和实践的过程中,国内和自持的资产都是偏离轨道,去年发行了50亿的REITs,今年3月份发行了17.17亿是第一笔,利息非常的低,低于5%,内部的项目无法覆盖回报的成本。我们上半年有了这样的业务,也有很多的机会找到我们,包括散落在各个城市增量房和存量房找到我们。我们会对此进行测算,我们慢慢的发现,开始从1.2—2,慢慢会有一些可能性接近。这里有两块,我们认为光租赁的逻辑是不能够完全的成立,必须是开发和租赁结合。我们坚信有一个前提,直接获得房子的成本,必然要高于我获得租赁用地建设的成本。我用地重新再建的成本,低于直接拿房,这是开发和租赁捆绑,成为闭合的商业模式重要的一环。
 
保利公寓目前的业务,我们主要负责管理公司,发行17.17亿资产包里面的资产,散落在全国各地。保利公寓实际上是保利大家族中很出色的一部分,我们在里面是很重要的一环。因为保利地产是2010年提出了一主两翼,2013年提出了6+3,地产、养老、教育、购物中心、酒店、教育等等,保利公寓只是全产业链小的一员。保利公寓是从商业板块孵化出来的,今天跟酒店、购物中心和商业在一个平台上协同和工作。保利公寓跟其他的企业不太一样的地方,目前有非常多的开发区,例如新城建设,看重综合运营能力,新城建设方面,以综合体的姿态,全业态进入,进入新城配套,需求量是非常大的。
 
近年还做了一件事情,大保利的会员系统,国内除了华润,并没有第二家做的特别好。今年持有8种业态中,做了4种业态,公寓、酒店、社区超市、购物中心。目前公寓的体量比较少,但是大会员系统中,我们已经有了基础,超过70万家的会员,我们是在大平台上,今年大会员系统有望通过四个业态达到300万家的会员。
 
几个业态协同,我们之间的需求会有点不一样,公寓目前来说通过别的业态进行导入,也是我们对集团资源借用和共享。保利公寓整合内部和外部的合作资源,包括林安物流是战略合作伙伴,滴滴打车是重要的股东,正在协同消费家的产品,打造N+,就是无忧系的产品。作为开发商的优势就是筹建和成本控制,多年房地产对于建筑布品和采购的成本平台,我们管了12年酒店,有12家代营酒店,我们在中央采购平台是有成本优势的。总部产品体验中心打的样板房,总体价格只有1250元的造价成本,里面的品牌都是大品牌,有时出街的产品,消费者就会问,这些小家电能用到这样的品牌,为什么其他家看不到,也是我们多年与每个供应商上亿的大单谈下来的,就是集采价格,也体现了保利酒店多年集采的优势。在N+中用的跟五星级酒店相同的床垫,这是非常有吸引力的。
 
我们的品牌N,我们有三个主流品牌,小N、企业公寓、N+,青年公寓。
 
 保利小N就是年轻人到达城市的第一居所,这是我们的定位。我们的特点是,没有那么贵,小但是不讲究,高性价比,很吸引人。保利N+是为城市青年安舒适的家,青年社区讲的是调性时尚,生活研究所给你更多。保利N是经营品牌,注重城市生活的平台。纯粹乐趣,品质、经营社区是品质主要的调性。我们的N是三个含义,干净、温暖、新潮。保利公寓在发展支持REITs的业务的同时,也在积极外拓合作项目,主要的合作方式有以下几种,第一是政府人才公寓和新区新城的人才公寓,我们不仅仅是保利公寓,而是保利的综合运营商,对城中村微改造和股权的方式更新。与其他的开发商进行合作开发和经营,现在已经与超过5家的其他开发商签订了战略协议,连同资本市场和银行做重资产购买的论证,优化资产的品质,投入运营。我们比较尝试在这块运作,今年有望做成一单重资产,这是非常不容易的,兄弟公司购物中心尝试做了五年重资产的购买,没有做成,今年公寓做成了第一单。
 
综上所述,保利希望做为央企责任,希望房子回归到居住的本质。以行业的地位,为市场搭建共赢的生态平台,谢谢大家。

保利方琳:希望房子回归居住的本质丨博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

保利方琳:希望房子回归居住的本质演讲丨博鳌房地产论坛7月21-24日
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