• 官方微博
  • 官方微信

新城控股欧阳捷:租赁市场看不到盈利模式丨21博鳌2018

2018-07-21 20:57:06  
新城控股集团高级副总裁欧阳捷7月22日在“博鳌·21世纪房地产论坛”上发表主题演讲,题目是《房住不炒租购并举下的租赁住房市场趋势》。“博鳌·21世纪房地产论坛”第18届年会于2018年7月21日~24日在海南三亚隆重举行,主题是“潮平风正:美好住居新航海”。
新城控股欧阳捷:租赁市场看不到盈利模式|博鳌房地产论坛7月21-24日

以下是演讲全文:

 
欧阳捷:尊敬的聂会长,赵秘书长,尊敬的各位来宾,大家上午好。非常感谢主持人将我的微信公众号推荐给大家,欧阳先生不是当老师,而是先于行业发出声音。我们希望站在行业的角度看问题,而不是站在开发商,站在新城控股的角度上看待行业发展的大势。
    
在过去有一个很著名的说法,90后不买房。但是,现在要不买不起,要不买不到,很多年轻人还想在一、二线城市打拼,怎么办。现在推出了租购并举,“十九大”开启了租购并举的新时代,我们的政策正在倾向于我们让更多的人在城市里面留下来,只有他们住有所居,才可以安居乐业。这个时候,我们可以看到大城市到底怎么做的。我们在2016年底的时候,我们曾经提出,无地可建,无房可买,无房可售,将成为大城市的新常态,现在已经兑现了,什么原因导致的?一、二线城市的土地供应是趋势性下降,这些大城市为什么土地供应趋势下降,背后有两个大的逻辑,核心区无地可供,是否可以去外面拓展。对不起大城市外围去摊大饼的模式已经被抛弃了,国务院明确要求大城市要控制城市边界,未来不可能再去扩张了。现在有关的新城新区开发区的土地供应是供一块少一块,大城市的政府都是惜土如今。我们推出租赁购房,我们表面上是房子无地可售了,无房可售了,房价过高,这是表面的原因,我们提出了租赁购房,没有买卖就没有伤害,我们希望实现租售同权。真正的诉求不在这里,我们希望城市抢夺了更多的人才,城市才能够在更高的层次实现城市竞争。我们的抢人才大战已经简化了,现在抢人大战,各个城市将常住人口规模不断的提升。很多城市的增量非常大,我们最典型的可以看到,离我们很近的地方深圳。未来的城市人口增量是300万,深圳还有地可供吗,没有。抢这么多人干什么,更有意思的是合肥将人才的门槛降低到中专中职,每年大学毕业生本科是700万以上,中专中职每年毕业是600万,加起来是1300万到1400万,相当于新生的人口,换句话所有的年轻人都被合肥抢夺了。我们抢了这么多人进来,没有房子怎么办。这些城市还要去抢人,究竟基于怎样的逻辑,这个逻辑本身有两条。
    
第一,希望抢夺更多的人才,实现这个城市未来的竞争力。可以吸引更多的高端产业,用高端的人才支持高端产业的发展。第二,人才大多是年轻人,有更强大的消费力,支撑城市的发展。在这种情况下,我们这些城市就希望保持生机和活力,这种情况下,有了高端产业和高端的人口,我们才能在国际上进行城市之间的竞争。我们才能打造具有国际性竞争力的大城市。以上海为例,到2025年按照户籍人口的老龄化率将达到36%,1/3是老龄人口,这个城市还有国际化竞争力,还可以跟纽约、东京、伦敦大都市竞争吗,怎么办,唯一的出路就是吸引外地年轻人,我们的常住人口的老龄化率就可以下降到22.8%,老龄化率就迅速的下降了,这就是我们要吸引人口。上海这样的城市怎么做的,不吸引外地人,我将外地人挡在门外,上海未来的城市人口控制是不增长的,而是递减的,北京同样是如此的。人口不进来,老龄化率越来越高,这个时候怎么办,政府没有去想背后怎么应对这些问题。当然年轻人进来之后,年轻人没有房子,我们还要住,所以我们就只能推出租赁住宅,当你买不到房子的时候,我们可以发现这些年轻人进来,在城市打拼几十年后,没有房子可以留下来,没有根在这里,因此必须要回到老家。大城市里面的租赁住房,实现了酒店、宾馆一样的高效流动,我们的资源得到了充分的利用。
    
我们以上海为例,可以简单的看上海这个城市,租赁存量是655万套,在这个情况下,我们可以看到,未来十三五规划,五年时间上海推出了可售住宅只有45万套,过去几年达到了60万套—70万套。上海未来推出租赁住宅是70万套,意味着租和购两者的比例发生了严重的偏差。未来的可售住宅将变成投资级别的奢侈品,未来的租赁住宅将变成普通居民的公用品,可以高效的流动。如果再看未来的市场规模,到底有多大,以上海的市场情况来看,未来哪怕私人出售的租赁住宅,比率提高到10%,据说深圳是5%,大概是65万套,如果将租赁住宅企业、事业单位、城中村、农村集体单位的所有住房全部算进去,上海可以达到20%,也就是130万套,这是未来有可能的。当然套型的面积比较小,可能不到100平方米,这个时候市场的规模,上海也只有20%。未来人口规模控制住了,又不能增加新的住房,租赁市场规模就很难继续扩大。前段时间,聂会长和赵会长到新城控股组织全联房地产商会的会长单位交流会,内部会议上聂会长讲了一个观点,我们认为非常的有启发。租赁住宅未来租购并举是什么意思,租购并举就是两个手举起来是差不多的,就是五五开。上海为例,一半是自己住的,一半是租赁住房,至少达不到5:5,4:6是否可以,3:7可以吗,2:8不是租售并举。英国接近40%,美国35%,中国目前来讲只有21%。我们觉得未来一线城市的租赁市场占比会达到50%以上,二线城市会达到30%以上,未来市场规模到底有多大,现有的住房是300亿平方米,上一届政府的工作报告讲到,全国的存量住房大概是250亿平方米,这几年新建的商品房,算起来是50亿平方米,算起来就是300亿平方米,一、二线城市占比是30%,租赁市场占比提升到30%,这个时候整个市场有多少面积大概是26亿平方米,其中机构占到50%,私人住房占到50%,这样的话,我们可以算算,机构参与,包括城中村和农村集体建设用地,大概可以占到13亿平方米,规模有多大,看起来确实是很大。如果按照租赁住房的效益来看,比如说装修成本也就是1万亿,改造成本是6万亿,租金成本是不高的。万亿市场的规模不是年规模,而是存量的规模,每年的规模是很小的一块,而且也不全部是房企的,还有农村和集体经济,因此租赁市场,很难产生真正的投资。租赁市场是否会成为风口,过去讲租赁市场的春光可能会再现。现在看到很多的企业和机构涌入租赁市场,是否已经出现了未来的春天。我们可以看到租赁市场看不到盈利模式。
    
过去曾经参加过一次论坛,我作为主持人,问过一位排名全国前十房企的嘉宾,我们看不到盈利的模式,你们走得我们更早,是否可以告诉我未来5—10年、或者是20—30年是否有盈利的结果,他讲了将近10分钟,没有回答问题。我们算不过来帐,什么原因?我们看投资汇报率,有两种方法。现金收益率/当期资产价格,我们可以看到,用现期和当期的算法,回报率是9%。另外一种算法,现金经营回报率/当年的投资者。10年前投资,现在算回报率就比较高。以上海的小区为例子,第一个算法,资产价格在上海这两年房价是被按住的,资产回报率,房价不动了,如果房价继续涨,资产回报率会更低。经营收益率只有1%左右,这与社会上普遍的算法是差不多的,跟王刚秘书长讲的1%到2%是差不多的,大城市企业如果做的话,资金沉淀很多的话,租金上涨很慢,不利于企业的高周转,企业很难将精力投入租赁市场,企业不可能将未来的增长寄托于现在的算帐。未来是怎样的,如果未来5年租金翻一番的话,投资回报率按照这样的算法依然是3%到4%,无法覆盖租金成本。未来租金肯定会上涨,我们的帐依然算不过来。如果这样的话,小业主为什么要投资,怎么可以算得过来帐。小业主现期投资额度/当年的收益率,这样的话,达到4%左右,如果加上过去多年资产的升值,收益率就足够了,这就是我们目前的算法。使得小业主,觉得投资是有价值的。最近三、四线房价上涨的很快,什么原因导致的,大家觉得未来通货膨胀的预期是不可消除的,因此资产保值是未来对抗通货膨胀的方式,因此大家还在买房。最近到绍兴,出租车告诉我有六套房子,问我卖还是不卖,卖一套还是卖两套,大家觉得房价会继续上涨,还会超过通货膨胀的速度,未来还是持有资产。在这种情况下,我们持有这么多的资产,又想获得好的经营收益率,必然推动资金上涨,现在已经成为趋势。政府又想推出租赁平台,舆情太过严厉,通过租赁平台,管制企业的租赁价格控制或者是平抑散户出租的价格和租金。未来的租金管制平台,政府非常热衷打造这个事情。房租的上涨驱动力来自于何方,未来的租金上涨在一二线城市达到30%到50%,美国人用一半的收入交房租,中国未来在一、二线城市是否有可能,我们认为很有可能。同时,王刚秘书长讲到,很多年轻人希望租更好条件的房子,这个时候,我们希望消费升级,我们的收入增加了,我们希望租的房子更加的便利,而且我们希望房子能够租下来后无忧,不要三天两头被房东赶,我们愿意支付高的租金,因此租金的收益必然会上涨的。租金上涨,政府肯定是吃不消,政府不能看租金上涨,老百姓的舆情太高,未来的租金条例会出台,限租赁会出台的。我们用行政化的手段调整租金未来是大概率的事情。稳房价、控租金的话已经出来了,未来指望租金翻一番,保证租金回报率大幅度的提升,这个想法未来是不切实际了。我们可以看到北京租房的人均价格,已经出现了下跌的势头,反应了这一点。
    
也有很多企业说,我不去持有资产,我做二房东,将别人的房子收回来然后转租,对不起。如果自己持有房子,我们称之为重资产模式,称之为地主。如果收别人的子,你是雇工,只能分享租金收益的一部分,我们愿意做地主还是做雇工,毫无疑问。做雇工的二房东,无法赚大钱的,因为跟物业升值是没有关系的。为什么这么多的房企进来租赁市场,有三大原因。以前拿了很多的房子,无法处理,因此改为租赁公寓,通过王刚秘书长还可以做REITs,从市场上圈笔钱进来,解决流动性不足的问题。政府说要拿地,就要做商办,还要自持,只能租赁市场。第三是站位,未来租赁市场,如果现在不去站位,未来就没有机会了,大家先去抢一个位,如果不参与租赁市场,未来就不可能在城市中拿地,因此未来要去站位。租赁市场还会成为风口吗,听了刚才的分享,总结出几个观点。未来指望租金上涨,未来指望物业升值,未来是希望企业能够做多元化的发展,住宅市场遭遇天花板的时候,我们找到多种经营的收益。第四,我们不仅仅靠租金,还要靠广告、停车位和其他的多金收入提高整体综合性的收入。即便是这样,我们也会发现,我们其实是不可能将租赁住宅得到很好的盈利模式的。至少现在想要追上住房市场10%以上的净收益是很难的。出路何在,我们非市场化的逻辑已经扭曲了市场,如果要解决这个问题,必须要去解决政府让利的问题。现在可以看看,为什么投资回报率回不来,因为收益不可能大幅度的提升,而我们的成本大幅度的提升。成本中包括地价、税费、建安成本,企业的运营成本等等。如果地价不大幅度的下降,税费就不会大幅度的下降。上海将地价大幅度的下降,以一半或者是更低的价格出让了土地,全部给了国有企业,因为国有企业资产不可能流失。地价下降后,投资回报率才可以覆盖投资成本,上海所有出让的租赁用地都是国有企业的后花园,民营企业不可能享受这样的政策。国有企业拿到了这些地,很占便宜吗,国有企业的模式不可持续,大量的现金流投入市场后,发现自己没有现金流了,未来不可能持续的发展,国有企业越做越小。政府也是不可持续的,政府将地出让后,收的资金还不能覆盖拆迁成本和安置成本。政府的土地收益也不能覆盖成本,政府的模式也不可能持续。上海市政府目前的做法,我们相信未来必然会调整。我们在换一种思路想,政府的钱和国有企业的钱,左右倒对吗,老子的钱放在儿子的兜里,钱是不一样的。大家觉得国有土地出让的模式,不可持续,我们怎么办?现在政府提出来,让农村集体建设用地入市,就可以将投资和地价降下来,这是一厢情愿的。前一任国土资源部姜大明说了,农村集体建设用地和城市用地要实现同价同权,怎么可以指望农村集体组织将我们的地价降下来,损失农村集体建设用地,不可能将农村集体建设用地的地价降下来,投资回报率涨不上去。工业用地也是这样的,城市的企事业单位,将自己的地拿出来,改造租赁住房,这种模式也不可能将地价降下来,也不可能将租金下降,不能违背市场基本的逻辑,否则无法获得市场的认可。农村降地价和降租金的可能性,几乎都是不存在的。
    
有人说,征收房地产税可以降房价和降地价,也可以将租金降下来吗,过去写了一篇文章,房地产税只是给地方政府发粮票。因为房地产税有两个核心的观点,第一,房地产税针对所有的城市征收的标准是不一样的,有的城市人均住房面积达到了60平方米,有的城市人均住房面积达到了50平方米,例如苏北地区县城人均住房是60平方米,苏南是50平方米,深圳人均是38平方米,按照面积征收还是按照价格豁免,什么时候征收,大城市先征收,还是小城市先征收,未来中小城市人口净留出,土地的模式,慢慢就会被遗弃了,当我们收不到土地出让进的时候,无法维持土地财政,就要开辟房地产税,中小城市想早开征,征收高的地税,弥补房地产税。大城市不愿意过早的开征,即便开征了,也不愿意用更高的税率影响土地市场和出让金,未来各个城市的房地产税一定是各个城市不一样的。肖部长讲了两句话非常的重要,第一句话房地产税只是现代财政制度的一部分,不是为了打压房地产市场产生的,只是解决中小城市未来没有财政收入补充现代财政的制度。第二句话,未来房地产税有三步曲,1、立法先行,2、分级授权。权利放在省级政府,给每个城市制定的政策是不一样的,这就是地方粮票。3、分步实施,不会全国一刀切,分步实施。征收房地产税是否会将房价降下来,不会的,所有的东西征收税,所有的价格都会上涨,这是基本的经济学的逻辑。美国征收了房地产税,香港征收房地产税、英国征收房地产税房价跌了吗,因此征收房地产税跟抑制房价上涨是没有关系的,我们都算不过来帐,都不看好。王刚秘书长,为什么看好类REITs,我们要请教一下秘书长,秘书长想将REITs市场做大,这个心情我们是理解的。但是大家算不过来帐,我们怎么过来做,现在看到,或者是我们所看到和理解的所有类REITs都不是真正的REITs,都是有保底收入的,换句话说就是债的,没有达到王刚秘书长所讲的,未来是长期的,现在是短期的,有固定收益的。如果没有真正的投资回报率,就无法赚钱,如果不赚钱,就不会有真正的资本进来。
    
银行为什么会进来,道理很简单,就是吃利差,所以建设银行进来很正常的。互联网企业进来,跟租金没有关系,就是要获取大数据,有了吃的数据,穿的数据,用的数据,如果刚住的数据,你的24小时都在他的数据监控之下,因此要住的数据,这是真正的金矿,这是核心点。我们所有机构,我们可以看到所有的企业,包括政府是各有所图,只有一方格没有话语权的,就是租房者,这是很悲哀的事情,如果政府真的想让租赁市场真正做大,怎么办,让政府让利,将租赁用房的地价降下来,降税收,吸引民营企业,真正实现市场化,将市场真正的做大,才可以真正的实现租售并举,房住不炒,大家安居乐业,如果不这样的话,未来的租赁市场是堪忧的的。租售并举是国策了,用各种各样的优惠政策吸引民营加入租售市场,这是政府应该真正做的事情,只有这样降低地价,让利民营,降低税收让利机构,稳租金让利与租房者。政府不应该再利字当头,作为民营企业新城控股是否会做租赁市场,目前成立了长租公寓管理中心,我们也在试水,不会将主要的力量投入这方面。我非常欣赏华为的话——不在非战略机会点消耗战略竞争力量,新城控股未来不会在长租公寓和租赁住宅上消耗我们的战略力量。对于未来的租赁市场我们的看法,虽然风口已经看到了,目前来讲是风险,因此必须要多看和慎重。只有这样,判明大势,才可以真正取得未来可能的发展,而且在未来发展的道路上,才可以走得更快更好更远,谢谢大家。

新城控股欧阳捷:租赁市场看不到盈利模式丨博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

新城控股欧阳捷:租赁市场看不到盈利模式演讲丨博鳌房地产论坛7月21-24日
长按/扫描二维码,进入论坛官网boao.21boao.com。