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住建部顾云昌: 大湾区要做好城市更新丨21博鳌2018

2018-07-21 20:50:41  
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌顾云昌7月22日在“博鳌·21世纪房地产论坛”上发表主题演讲,题目是《中国城市未来发展之路》。“博鳌·21世纪房地产论坛”第18届年会于2018年7月21日~24日在海南三亚隆重举行,主题是“潮平风正:美好住居新航海”。
住建部顾云昌: 大湾区要做好城市更新|博鳌房地产论坛7月21-24日

以下是演讲全文:

 
各位嘉宾下午好,很高兴再一次来到博鳌论坛,18年了,好象少了一、二届都来了,这个论坛越办越好,越办越深入。今天讨论的是关于大湾区的事情。全国人民都知道,真正了解大湾区的,恐怕还不多。今天通过我对大湾区的理解,房地产与大湾区的关系说一些观点,供大家参考。
 
我的题目是中国城市未来发展之路,可能题目大了一点,我讲三个问题。
 
 一、城市化与城市群,贪大求洋。
 
我们曾经提出小城镇的战略,现在不太可能,全世界都是贪大求洋,为什么这样?从全世界城市发展的轨迹来说,城市化的过程形成了城市,为什么我们住的地方叫做城市?因为,古时候形成城市的概念,劳动力开始有富余了,人们住在一起,为了安全,搞了城墙和护城河。人集聚的地方叫做城,人住在城市里面,没有农作物,不能耕地。吃什么,十字街头造就了十字市场。今天的产城融合就是市,城就是城市。城镇化的发展过程中,随着生产力的发展,农村人口向城市人口转移,1978年城市化率只有18%,现在达到了58%,40多年,提高了40%,原来是10亿人口,现在是13亿人口,城市化的进程,就是农民进城,最后达到70%—90%,完成了城市化率。城市化有三到四个阶段,1、农民进城,2、小城镇向大城镇集中。3、逆城市化,往郊外走。4、形成城市群。整个国家不同的发展状态,导致了城市化率是不同的。前两天我在河南,城市化率是50%,我到周口城镇化率是40%,广东的城市化率要比全国的平均水平高得多,长三角也是这样的。
 
新一届领导提出中国新型城镇化,人家是城市化,我们叫做城镇化,目的是往小城镇发展,刚开始不知道发展哪些小城镇,有的跑到大西北和大西南发展小城镇,实际上小城镇就在大城市边上发展。现在的城镇化存在哪些问题,城市人口的素质,居住质量没有很好的提高,环境没有很好的提高。这么多的人口当中,真正享受城市生活的只有41%,还有17%是农民工,中央提出城镇化的两大主要任务。1、提高城市居民的生活质量,提高城市居民的人口素质,这是第一个目标。2、农民工的市民化。我们已经明确了新型城市化的两大任务,我们发现逐步形成了城市群,刚才主持人讲到了。城市群的形成实际上是有几个发展阶段的。刚开始是单个的城市,比较松散,互相之间没有多少关系。工业化的前期,城市化的前期发展起来的。工业化的初级阶段,就出现了区域的城市,这是第二阶段。第三阶段是中后期,出现了城市圈里面,有次级的城市,重量级的城市,互相的关系密切,互相协调,就象长三角、珠三角和京津翼。后城市化过程中,形成了若干个有中心城市为主导,网络化,高级联动、协调发展的城市群。现在有长三角、珠三角、京津翼、长江中游以及成俞。城镇化过程中,是土地二元化,导致逆城市化过程中受阻,我们一下子跳跃了,地方通过各种办法将城乡土地整合在一起,现在提出了田园综合体的概念。到了今天,提出城市化的概念,甚至提出了湾区的概念。从全世界来说,城市化、城市群、湾区概念不同。全世界最大的城市群有哪些,例如北美五大湖区,美国大西洋城市群、英伦城市群、欧洲西部城市群,日本城市群,中国是三大城市群。今天我们提出大湾区的概念,到目前为止,我们是第四大湾区。美国东部、西部两大湾区,伦敦湾区,东京湾湾区,我们是第四大湾区。主持人讲了湾区的内容,实际上是跟世界一流城市群对标。国家和企业发展投资的机会,也是国家或者是城市之间,开展国际竞争的重点区域。
 
大湾区的概念,三提出了“三性一化”,高度开放性、创新性、宜居性,“化”就是开放度。总理提出了六个方面的谋划,1、基础设施互联互通。2、成为全球创新基地。3、推进服务贸易自由化。4、培育利用共享产业链,高端产业链。5、打造金融核心圈。6、创建优质的生活圈。9+2城市完全的具备,内地的城市主要是高端制造业,遍布于珠三角。香港和澳门是国际金融,金融+制造业促进社会和谐发展重要的方面。大湾区在城市群是比较突出的,而且确实是湾区。粤港澳大湾区提出后,杭州和上海也提出湾区,杭州叫杭州大湾区地但是国务院没有认定。粤港澳大湾区是国务院提出的,希望成为世界第四大湾区,这是我们讲的第一个内容。
     
二、城市扩张与城市更新:紧凑生态。
 
中国未来城市无非是两个方面,一个是再扩张,一个是更新。现在房地产出现了两股潮流,一个是城市更新,一个叫做特色小镇。我们就是两条路子,一个是往外扩张,一个是内部的更新,城市未来发展的主流方向应该是城市更新。也就是说,大湾区要发展,如何将城市更新工作做好,同时要发展田园综合体这样的内容。

城市发展过程中,要吸收世界城市发展的经验和教训,要走欧洲的发展道路,要紧凑和生态,美国不紧凑是浪费能源的,美国的能耗是多少,如果按照美国的方式,全世界的能源是不够的。欧洲城市形成的时代是马车时代,美国城市的形成已经进入了汽车时代。马车时代是紧凑的,汽车时代拉开了速度,区别很大,也造成了土地资源的浪费和能源资源的消耗。我国城市发展战略中,非常重要的一点,就是紧凑。对于我国来说,城市可持续发展,两大目标,“紧凑高效”和“绿色生态”。如何对比城市是否紧凑和高效,可以用单位面积的GDP表达,可以用人均建设用地来描述。单位的GDP我们跟发达国家的有很大的差距。单位GDP现在最高的还是深圳,9.76亿元/平方公里,上海是4.22亿元,广州是2.64亿元/平方公里,北京是十名以外,这方面的差距很大。如果从人均用地来说,中国的城市人均建设用地大概是130平方米,我们奋斗到2020年希望能够达到100平方米,减少人均的建设用地。欧洲发达国家都是在80平方米左右,香港人均建设用地大概只有30平方米,占地面积很大,产出并不高,真正做到紧凑,如何体现出来。也可以从单位平方米住多说人来谋划,更重要的是,提高GDP的经济质量,就是GDP的密度。
 

我们要将人均的建设用地压缩,通过我们的努力,通过产业结构的调整,提高单位GDP的数量。在这种情况下,我们就提出了城市更新的问题。前段时间我提出了房地产有两大风口:城市更新和特色小镇。特色小镇在浙江做的比较好,在原来镇的基础上,增加特色和产业密度,改造人居环境,从而形成了特色小镇。大量的特色小镇就是圈地,这与原来的想法有很大的差距。

城市更新应该有三大目标:1、节约利用土地,最宝贵的资源,最值钱的就是土地。土地是财富之母。将土地资源利用好,中国人均土地资源少,建设用地比发达国家多,说明城市更新任务就要节约土地,将土地资源优化配置,发挥它更大的能量。2、产业升级,通过城市更新改变产业结构。把高效产业,低效率的产业清除出去,通过产业结构的调整,提高湾区城市群的经济质量,产业更新、转型改造。3、环境质量。大湾区宜居的生活圈,把“绿”引进来,清洁能源的产业引进来。现在一提大城市就是拥堵和污染,城市更新的任务很清楚,摆在我们的面前。产业结构的调整,生活环境的改善。城市更新也好,大湾区9+2城市如何做,是否应该这样考虑。    
    
三、城市经济中的房市和楼市,“生龙活狮”

城市的发展离不开房地产,有一首歌可以表达中国的房地产,二十年、三十年对于房地产的看法是什么,这首歌就是《让人欢喜让人忧》,欢喜的是房地产的发展,今年是房改20年,改革开放40年。1、房地产给老百姓的居住水平有极大的提高,2、城市面貌翻天覆地的改变。3、对经济的支撑作用非常的明显,讲到房地产大家认为房价上涨过快。未来城市发展过程中,如何发挥好房地产的作用。我提出城市经济当中的房市和楼市,我从事房地产研究快40年了。我觉得房地产分为两大板块,房地产经济由住房经济板块和楼宇经济构成。我们的市场一个是房市,一个是楼宇市场。政府调控的是房市,讨论了房地产,讨论来讨论区都是房市,讨论的是住房经济。实际上,还有很大的板块就是楼宇经济。传统的说,商业地产、写字楼、商场、酒店是传统的楼宇经济的第一板块。第二个板块就是新兴产业的板块,新兴产业的载体,产业园区,科创空间,物流都是新兴产业的载体。第三个板块就是美好生活的载体。老百姓的美好生活在文化、教育方面,休闲度假方面有旅游地产,健康方面有养老地产,形成了美好生活的载体,而且都是运营的。三种方面的载体,构成了楼宇经济,与住房的区别是,房屋是用来住的,楼宇是用来投资的,始终没有调整楼宇经济,完全是市场化的。调控的都是住房经济,我们一讲房地产的时候,将房地产归到住房经济了,面太窄了,随着新兴产业的起来,随着美好生活的打造,楼宇经济的力量越来越大。现在的投资当中,大概1/3是楼宇,实际上统计还是不够全面的,这主要包括写字楼和商场、宾馆的数据。
 
到目前为止,全国去库存不错,实际上是住宅去库存不错,楼宇库存没有去多少。到目前为止,统计局显示,当前5.6亿库存,其中2.8亿是楼宇经济。加上竣工房屋,经营不好的数据更多。如果房地产要去库存,重点是楼宇库存。住房还不够卖,本来限价不让炒作的,反而使房屋炒作起来。楼宇经济和板块,在湾区和城市群中,有多少楼宇的内容。我们要通过城市更新,让更多在楼宇方面进行产业结构的调整。我举一个例子,现在万达广场里面开始搞体育地产,搞成球场了。我上次去佛山,有一个楼盘,处于佛山和广州交叉的地方。大概有七、八栋高楼,这是农民集体搞起来的。房子要竣工了,结果发现边上不到2公里的地方,出现了万达广场。楼盘的业主心理就毛了,万达的品牌和运营招商能力比我们强很多了,开出来就会死掉了。因此要转型,有一家搞养老地产与他们合作,将中间两层搞成养老和检查身体的场所,还有两层搞成老年用品的展销。中国老年社会已经进入了,但是中国老年社会只有2300多种,全世界老年用品有5万多种,我们连零头都不到,将全世界老年用品引进来。这里就搞成了养老中心,另外一栋楼跟南方医院合作,南方医院出人,我出设备,大家共同的经营,两栋楼改成养老公寓,其他的是居家养老。改了以后,变成了颐、养、商结合,结果楼盘的销售,不是卖房子,而是卖床位。3000多个床位,半年就卖完了,刚开始一个床位是20多万,现在升值到30多万。床位卖光了以后,有的人买了10个床位,我只用1、2个,其他的就进行出租。为什么这个楼盘这么好,位置就在市里面。其他的养老地产是在城市外面,结果造成好山好水好无聊,老年人在哪里干什么,孤苦伶仃,看风景有什么意思,孙子孙女来不了。女儿儿子煲汤过来还是热的,这说明,我们需要大量养老产业的物业,大量体育地产的物业,旅游地产的物业,我们怎么做,既要向外扩张,又要内部看。我们许多房子是空置的,或者是定位不对,政府让我盖商场我就盖,写字楼也不对,现在将资源充分的利用,这是城市更新的作用。大湾区下,我们一定要围绕美好生活和新兴产业搞,因此发展楼宇经济是房地产、城市改造和湾区的重点。房地产经济,实际上是新旧动能的转换。老动能是住宅,新的动能是楼宇经济为主导。两者之间都要提质增效,房地产依然是国家的重要支柱,什么时候都离不开的。

为什么叫做“生龙活狮”?我认为住房经济的运动供给,就象一条巨龙在舞动,这条巨龙是人造的,房地产的周期大概是三年,上行下行,一年半到两年上行,一年到两年的下行。就像民间的舞龙一样,人高马大的就是一线城市,脖子是二线城市,龙身是三四线城市,龙为是五线城市。整个房地产就是巨龙,上上下下不断的舞动。每个城市取得的位置不同,舞动的幅度不同。龙头是高高低低,特别象深圳、上海、北京,广州还平稳一点。龙尾巴波动很小,跟着后面跑的。龙头起来了,龙尾巴还没有动,龙头撬起来的时候,龙尾巴才动起来。2017年一线城市开始下行了,三、四线城市才起来,今年五线城市也起来了。现在一线城市又开始上行了,我们要掌握这个规律。我们的调控要掌握经济规律和周期性,但是我们的调控是慢半拍的,龙头开始下行,再强压一下,使得交易量下降一半。现在经济已经运行到底部,应该加油上来了。调控得当是好的,调控不得当适得其反,尤其是强行的手段,对整个市场并不是好事。我们要掌握这个规律,楼宇经济,养老地产、产业园区、商场、写字楼、“每个狮子”都不一样,斗艳越好,经济越活跃。我们在大湾区,既要生龙又要活狮,繁荣经济高速发展,“生龙活狮”稳定房市,防范风险。现在是既不能涨,又不能落,这是很尴尬的。如此下去的话,行政手段是不太好处理的,长效机制怎么建立,我参加了几次讨论,都是内部或者是课题研究。我们总是这么被动不行的,要掌握规律,怎么做。

小结就是三句话

新型城镇化,21世纪中国内需的最大发动机。这个话不是我说的,上世纪末美国的经济学家说的,21世纪两大亮点,第一美国为首的高科技产业的发展。第二,中国的城市化。这两件事情做好了,对于21世纪而言是最大的动力。城镇化做好了,大湾区起来了,城镇化发展到怎样的阶段,我们要认清楚。

大湾区,带动中国经济发展最重要的增长极。中国经济的动力是在哪里?在湾区和城市群,有人认为中小城市和各地是不一样的,湾区和周边的小城镇,按照一线城市的节奏发展,实际上是附在龙头边上的。而不是与边缘地区的小城镇一样,向价值高端迈进,具有国际的竞争力,就体现在湾区。

房地产:中国经济和社会发展的一项永恒实业。房地产不是虚拟经济,而是实实在在的实体经济,而且是实体经济的总装车间。不要认为房价上涨了,金融推动了,就说房地产怎么样了。这些结论对不对,供大家参考,谢谢大家。

住建部顾云昌: 大湾区要做好城市更新丨博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

住建部顾云昌: 大湾区要做好城市更新演讲丨博鳌房地产论坛7月21-24日
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