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钟伟:楼市20年:流行金句的逻辑解构丨21博鳌2018

2018-07-21 10:51:37  
著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟7月23日在“博鳌·21世纪房地产论坛”上作主题演讲。“博鳌·21世纪房地产论坛”第18届年会于2018年7月21日~24日在海南三亚隆重举行,主题是“潮平风正:美好住居新航海”。
钟伟:楼市20年:流行金句的逻辑解构|博鳌房地产论坛7月21-24日

以下是演讲全文:

 
钟伟:非常高兴有机会再次来到博鳌,18年是非常长的时间了。本来我忐忑不安,前面所有的发言人都超时了,所以我就心安理得了。关于经济我一句话都不想说了,经济已经定调了稳中向好,好在哪里没有看见,中国经济个人的感受汪洋中的一条船。没有航标不知水深,我们在汪洋当中飘荡,甚至一定程度上失去了方向感。今年楼市20年,前面各位发言人非常的犀利和精彩,我们聊一点轻松的话题。
 
楼市20年有不少金句,我挑选了8句,专家学者习以为常,但很多习以为常的东西都是重要的。
 
“曾经有一套房屋摆在我面前,我没有珍惜,等到失去之后才后悔莫及”,这个说法有没有道理。
 
房子不是爱情,爱情是70亿地球人中任意选两位,像尘埃一样在时间和空间的某一个点耦合,这是很难的。爱情会失之交臂,永远不会再来。房子不是,在过去的20年你在任何的时点,都可以买入商品住宅,如果有耐心,短则持有2年,长则持有6年可以获得100%以上的收益。现在一些人买的房,不排除被套住,耐心拿6年,就会翻倍的收益,这是一个常识。20年来坚持自己的错误,坚决不买房,智商上有重大的缺陷,因为不是爱情,即便是爱情,你也不能等待,让一个女孩等待18年或者是20年,王宝钏在平遥等薛平贵只有十几年。
 
“城镇居民自有住房率已超过了100%,人均住房面积达46.8平方米”,这个数据这么辉煌,对不对?每个部委拿出自我表扬的东西,央行怼财政部,财政部手中有粮,心中不慌。我广泛的收了这么多的钱,多么伟大的事情。某个部委说城镇居民有2000万人口的迁徙,每年改善一个平方米,这是多么好的政绩,这是事实吗?很可疑的。城里有多少人,说得清楚吗?户籍人口5.5亿到7.9亿,最近还有一个部委说,不离开农村的是2.15亿,农村和城市穿梭的人是2.85亿,按照这个说法,城镇有9亿人。所以城里有多少人说不清楚,城里有多少户,也没有人说得清楚,因为户型小型化,以前一户家庭人比较多,例如2.9个人,同时人口又在迁徙之中,更难确定人户分离后,人和房子怎么对得上号。城镇一共住了多少人,这些人是经常居住,有户籍居住,偶尔居住?我不认为我们弄清楚了。你有多少房子搞不清,有多少人搞不清,有多少户搞不清楚,你就拿出政绩指标,户均一套房,住房够了,这是很荒诞的。我们倾向认为,随着人口总量的增长,人口的迁徙,新生儿的出生,未来十年每年商品房需要1000—1500万套,万科的董秘告诉我,未来10年,中国需要172亿平方米的住宅。所以说户均住宅已经够了,而且我们生活的挺好,这与日常生活的常识不相符合。
 
“爷爷奶奶、外公外婆、父母有房,孩子以后会有七套房,”你脑子怎么想的,假定爷爷奶奶是50后,父母是80后,现在的孩子是20、10后,也就是8岁左右,你的意思是什么,你的意思是说过了30年,中国死掉了4/7的人口,也就是2070年的时候,中国只剩下2亿人,这不是房地产价格能不能稳住的问题,户籍7套房的问题,而是中华人民共和国还能不能稳定的问题,所有的资产价格都在地上了,不仅仅是房子了。另外一个需要考虑的因素,真的认为60年后,现在的房子还是房子,不是一堆瓦砾?我不知道7套房的说法为什么流传的如此之荒诞。过去20年中国的房价上涨了10倍,我们在这里开会,我不觉得会场的地面是弧形的,我觉得是平面的,因为我的观察尺度是几米,如果我们在飞机上俯瞰地球,看到地壳是弧线,如果10公里到20公里看地球的话,地球是三维的,如果一、二米看地球的话,地壳是平面的。

空间尺度如此,时间尺度也是如此的,刚才讲的7套房用错了时间尺度,房地产20年也是巨大的时间尺度,改革开放40年也是巨大的时间尺度,大到怎样的情况,当年的年轻人已经是中老年人了,这是残酷的事实。我们要看一下,20年的尺度有多大,假定房价复合增长4%,并不过分的。100年的时间,房价将涨幅超过50倍,所以现在一套房假定说是100万,100年前这套房是2万元,这也仅仅是年均复合4%的增长而已。同样我们看下中国的情况,樊纲老师会批评我的,货币供应量巨大的增长,人均收入巨大的增长,除了水、电、燃气这些价格之外,我想问一下在座的各位,1998—2000年的时候,跟现在相比,究竟有什么商品和服务涨价的价格是低于10倍的。譬如说大米,1998年开始,保护价收购,当时大米政府的收购价是0.5元/斤。现在五常大米和东北大米是多少价钱。2000年左右的理发是1、2元,现在最简单的理发是多少价格,请列举20年涨价没有超过10倍的有多少,除了冰箱、洗衣机这些工业品。你现在拥有的商品房的涨幅没有超过4倍,原因是在2008年之前,中国供应的商品住宅是过去20年所供应住宅量的不到20%,现在有80%的人所拥有的住宅是近10年的。并且习惯使用了新房价格,而不采用特征房价指数。这是当时一系列习以为常的错误,还有一些错误就是租售比,租金月供比,流传的极其广泛,我都不想解释了。
 
“一套房子月供5000元,月租4000元,这个房子是负资产不能买了”,谁告诉你的,是学金融的吗,这显然是错误的。

我们举一个例子100万的房子,贷款25年,70万,贷款等期房,差不多是2500元/月,这套房子相当于什么,极端情况下,如果获得零利率25年70万的贷款,你贷不贷,我会贷的。但是2500元/平方米的本金要还的,利息不想支付。所以租客所掏的4000元覆盖了你不想承担的2500元的利息,替你额外归还的1500元的本金。1500X12个月/首付30万=6%,因此这套房化解为金融产品相当于你买了一个25年的固定收益率6%的产品,另外辅助你白住45年的房子。值不值得买,当然值得买,这已经考虑了未来70年房价零涨幅。
 
“日本房地产泡沫”我们还需要考虑什么,天天说日本泡沫,真的认真看了日本吗?除了日本房地产泡沫之外,地球上有没有第二个大国有同样的泡沫?列举一个出来,英国、法国、德国、中国、美国、加拿大、澳大利亚,有没有任何一个地理上稍微大一点的国土面积二、三十万平方公里这样的大国像日本一样惨,有没有,列出来我就认输。我可以确信的向大家汇报,一个都没有,因此日本的房地产是一个孤本,不能够普遍的去说的事情,为什么日本这么惨。第一个原因25年日本的GDP没有增长,现在还是4.5—4.8万亿美元,九十年日本就是这样的水平。但同一时间内美国和欧洲的国家GDP增长了230%—250%,日本是特殊的国家,GDP在过去的25年没有增长。第二个因素人口没有增长,还轻微的减少了几十万,欧元区的人口增长吗?美国的人口增长吗?中国的人口增长吗?能不能找出一个国家,像日本那样,过去15年人口轻微的负增长。汇率升值了2.4倍,如果找不出,就不要将日本的问题,类似于新加坡的祖屋制度放到中国变成普遍的制度,这是孤本的案例,目前全球主要城市的房价,都远远高于1994年就是25年前。但又不要低估日本,不要说小日本,日本的国土面积相当于江浙沪和广东,三省一市的综合,如果不考虑上海,江浙和广东三个省的GDP低于日本50%,日本的人口比中国最发达的江浙加广东的人口要少一半。日本仍然是全球人均收入相对比较高的,社会生活和人均预期寿命非常高的国家,中国改革开放40年,真正解读的意义只是中华民族自我救赎的过程,目前来说,周围是不及格的,全球人均GDP是1.2万美元,中国仅仅是9000美元。
 
“从住房收入比看,房价已经见顶了,”这是荒唐的,谁告诉你住房收入比是可靠的指标,住房收入比是折算的,但是你一个月赚1万元,一年12万元,我住在同样的区域,你省吃俭用,我不省吃俭用,购买能力是不一样的。现在你1万元,我也1万元,你比我勤奋和聪明,你上升明显,我不思进取,我的工资收入没有增长,从动态的角度来说,未来承受的房价是不一样的。另外就是财富的增长,准确的公式是下面的公式,而不是简单的说明收入方向。同样理解,日本家庭部门的储蓄率已经是零了,没有钱了,美国储蓄率是7%到8%,中国是40%多,也就是樊教授讲的,中国从收入水平来讲并不是算富,从财务的角度来说是富的。中国可投资金融动产是120万套,什么时候房价见顶。你买不起大的,买小的了,因此中位数套型面积变小了,中国尤其是在三四五线比较畅销的户型面积是120平方米—140平方米,买不起新的买旧的,也反应房价见顶了,买不起近的,买远的,北上广深房价是否见顶了,取决于一小时生活圈房价的价格,买不起小和旧的,就要加杠杆就是贷款。中国商业贷款是28多万亿,住房公积金大概是10万亿元左右,大概是38万亿元,金融动产是120万亿元,金融的杠杆和按揭杠杆是53%、54%,还是比较温和的,我没有听说商业银行因为发放个人住房贷款,而遭受住房贷款严重违约的情况,这些都不存在。首次置业明显增加,年轻人20岁买不起房,购房年龄到了35、36岁,在北京上海轻微的有了这样的现象,全国来讲,还不能得到收入房价比武断的说房价见顶了,我们动态计算的结果,北京、上海、深圳这样的房价,至少有50%的涨幅。这是假定我们的收入增长年均8%。
 
我们也倾向于认为未来3年,无论中国的三四五线城市几乎低于1.4万元/平方米的房屋都会消失,因为住宅供应每平方米的成本是6800元/平方米,如果货币比是两倍的话,开发商不赚钱的,6800元/乘2倍,1.4万元—1.5万元/平方米会成为主流。过去20年种种离奇古怪的解释习以为常。我们曾经有五四运动,中国目前的国民包括我本人在内,要认真思考西方的文明体系,再次拥抱德先生和赛先生的启蒙,谢谢大家。

钟伟:楼市20年:流行金句的逻辑解构丨博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

钟伟:楼市20年:流行金句的逻辑解构演讲丨博鳌房地产论坛7月21-24日
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