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任志强 :有人说买房导致消费能力下降,恰恰相反丨21博鳌2018

2018-07-21 10:45:32  
原华远地产董事长任志强,今天(7月23日)上午在2018博鳌房地产论坛发表视频演讲《中国房地产仍有巨大发展前景》。21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店举行,主题是:潮平风正:美好住居新航海。全天直播进行中(后附下午活动流程)……
任志强演讲视频:敬请期待
任志强演讲提纲(后附速记全文):政府主导下的中国房地产市场;对下半年房地产发展的担忧;资金、现金流、以及获地后的利润问题;五六线城市房价过万的原因分析;中国房地产市场的巨大发展前景。
任志强 :有人说买房导致消费能力下降,恰恰相反|博鳌房地产论坛7月21-24日

以下是演讲全文:

中国房地产市场比较明显,实际上是在政府主导下的一个市场。比如土地是政府垄断和有计划供应,曾经发生过很多因为土地而产生的价格波动,比如黄奇帆先生曾经说过,政府在土地上的错配是非常严重的问题。当人口向城市转移的时候,特别是向大中城市转移的时候,土地呢在配置上是错位的,大城市人口需要一个迁移数量多的地区土地供应反而不足。今天这个问题仍然没有得到解决,主要是因为政府对土地的控制问题。那么最近产生了关于货币化棚改问题,也明显可以看出来。社会上有很多不同的反响。实际上进行城市改造呢,各国政府都有一定的支持力度。但是如果都一刀切的用货币化补偿的方式去组织的话,就会导致在一些地区和一部分城市里头供给需求之间的矛盾,会导致这个价格的不断上涨。所以现在中央政府采取了另外一种办法,就是一部分地区是货币化安置,一部分地区是实物安置。如果仅仅从去库存的角度看的话,去库存是需要的,但是不动产的特点是根据人口结构来进行的,所以你要是仅仅用一刀切的货币化安置的办法的话,就会产生供求关系之间的矛盾。

所以在整个的中国房地产市场,我们明显看到的是政府对于市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种各样的限购措施、限贷措施、限售措施等等,价格审批啊、摇号啊等等。一线城市人口最向往的地区,房价被严格的限制。结果是全国普遍的房价在继续上涨。从1-6月份的统计数据来看呢,上半年基本情况是投资主要是靠房地产支撑,税收和税外的其他财政经费的这个收入,主要也来源于房地产市场,大概十几万亿的这个中央和地方的财政收入中,仅房地产和房地产相关的收入就达到了3万多亿,这个比重是非常非常大的。那么如果没有这个房地产市场的投资的支撑的话,中国现有的投资增速可能就从6%,降到更低更低的一个阶段了。那么总体来看,上半年维持了6.7%的GDP水平,二季度6.7%的GDP水平,实际上是一个下降的趋势。从6.9%、6.8%、6.7%,大家都预测下半年可能会继续下降,有可能会低于6.5%,很多经济学家都认为,在中美贸易出现不确定性因素的时候,重点要看7月份中央政府会采取什么样的对策。我们中国的习惯就是历年这个7月份都有一次中央经济工作会议(应该是中央政治局会议),对上半年的经济工作进行总结,而且提出下半年的一些对应措施。现在正好是到了这样一个要开会和做出总结的时候。那么从统计局的情况来看呢,他们认为上半年基本上是处于平稳状况。但是从统计数字的一些特殊情况来看,我们认为下降的趋势可能是更强烈。6月份本身,房地产的这个销售是略有增长的一个情况,从2点几增长到3.3,增长了0.4个点。从销售金额上可以明显看出,增长的更高一些。中间大概有接近于10%的差,这就说明房价是在持续上涨和不可逆转的上涨趋势上。

很多人可能对下半年的这个房地产发展的情况有所担忧,我最担忧的实际上不是在今年,我从去年就开始担忧的是今年有大量的还债高峰,开发商的资金会严重不足。那么今年的还债高峰呢,可能会导致一些企业的这个资金流会出现问题,或者说一些地区的开发增速会继续下降。所以在年初我说虽然我们在年初进入一个投资高峰期,但逐步下降的趋势是不可改变的,至少到连续三个月来看,是一个持续下降的趋势,下半年可能下降的会更加严重。前两个月的时候曾经出现过开发商自有资金最低位的情况,6月份虽然有所回升,但仍是低位。在这个银行贷款上是负增长的,在个人按揭贷款上也是负增长的,现在主要支撑的是靠自有资金和这个预付款、定金,这两项占的比重是最大的。那么下半年如果现行政策不改的话,我个人认为这个销售量和投资还是持续下行的一个趋势。是不是要为此而担心呢?我个人倒不觉得房地产市场会崩盘,或者会出现急速逆转的情况,毕竟这个城市化的需求还存在,这个消费的欲望和改善性需求还是大量存在,特别是独居生活的这个总户数在不断加大,过去三年呢,独居家庭的增长率每年大概有30%多,未来几年可能还是越来越多。一个是老龄化造成的独居生活,就是两个老人剩了一个了,另外一个是年轻人不愿意和老人共同居住而形成的独居生活。到目前大概有7500万户左右,大概占城市总人口数的6%点几,但是在北欧呢已经接近于40%,欧洲呢基本上在25%左右。中国在未来的发展过程中,可能也会达到20%或者更高的水平,那就是要在现有的基础上增加2倍到3倍,几年以后,可能独居家庭会达到2亿用户,所以对住房的需求来说,仍然是巨大的。那么从销售量即使存在了负增长,是不是就很惨了?不是。去年我们大概达到了16.9亿(平方米)的总面积销售量,今年即使按目前情况看,可能即使下降了,也还会达到16亿(平方米)左右的这个数字。这个市场还是巨大的,全世界都找不到这么大一个房地产市场。那么开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少,是在政府调控之下的政策变化,你是不是能适应。比如说在融资问题上遇到困难的时候,你如何保证现金流的稳定。比如说你所拿取的土地这个地区和城市,是不是面临着限购或者其他一些行政措施。比如说你所提供的楼盘,或者说户型是不是满足当地的居民需求。再比如说你是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售,这些都是企业有能力做决定的。虽然政府在控制一些市场的情况,但是并非没有生存的余地,16亿(平方米)左右的大市场在全世界来说,仍然是巨大的,还有利可为。

但是怎么解决资金问题,怎么解决你的现金流问题,怎么解决你获取的土地能有一定利润的问题,就是要企业靠自身的能力和你对市场的充分把握,以及对政府的政策的应用。我们可以看到,在多少年以前就已经形成了政府政策和各方博弈的一种情况。比如说2006、2007的时候90/70的问题就已经是开发商和政府博弈。随后的各种限制性措施呢,又产生了一个消费者和政府政策的博弈问题。比如说离婚啊等等,在我们看到了这个用平均数来控制房价增幅的时候,地方政府开始和中央政府产生了一种博弈。这种博弈呢就是把郊区县,或者是更远地区的数字都拿进来进行平均,结果呢是高房价的东西可能没有高速增长,但是把低房价的反而带成高速增长一种情况。因此我们可以看到,从全国来说,到6月份为止,我们的平均房价这个上涨速度很快的,但是总额并不高,只有8000多块钱。东部地区呢只有11000多块钱,但是东部地区的地价平均值呢已经达到了17600,远远高于了房价。那么中部和西部,特别东北地区平均在6000多,7000块钱平均房价,也并不是太高。但是在局部城市因为土地供应和人口增长的问题,导致了局部城市的房价很高。本来在2016年的时候,全国超过万元以上平均房价的城市只有19个,超过2万元平均房价城市只有9个,并不很严重,但(目前)已经有接近60个城市的平均房价超过了1万元。那么实际上可以看到,高房价地区被政府按住了,特别是一线城市,房价是稳定或略有下降的。但是造成的结果,用平均数造成的结果就是,三四线城市或原来价格比较低的城市,反而价格继续上升了。因为过去它是单独计算的,现在它纳入到一个市的大盘子里头统一计算,结果反而把房价拉高了。这是在全国都看到的一种明显的特征。

一些很不知名的,甚至于五六线城市都已经超过了万元,有人把它归结于因为房改的货币化拆迁,其实不完全是。还有一些归结于一手房房价的审批,价格低于了二手房房价,因此给了大家一个炒房的空间,所以有更多的人愿意去购买,凡是具备条件的人认为不购买就会失去了机会和条件。所以在这样的一种情况下,可以看到,我们的销售热情还是很高的。其实我个人倒认为,如果政府完全把在审批的各种楼盘全部推出来的话,也许市场就不是这样一种情况。所以我们要看,7月份的中央经济工作会议(中央政治局会议)会对现有的状况做出什么样一个调整策略。至少从目前的情况看,地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入的话,对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。那么我们也看到,中央现在提出,希望用扩大各种各样的方式来促进消费,因为消费在5月份已经降到最低点,8点几了,虽然6月份回到了9,但仍然是比较低的。有人认为是因为买房导致消费能力下降。我个人认为恰恰相反,从历史数据可以看出,每次房屋销售量急剧增长的时候,实际上是刺激消费增长的过程。因为买了房子就得装修,买了房子就得配家具,买了房子就得做其他的一些准备,所以这个时候实际上是刺激消费增长的。但现在的情况看,一边是房价在持续增长,另外一边是消费略有下降,或者是说低位增长。因为政府调控政策措施,很多人就没有资格去进行各种各样想改善的一些意愿和消费。

那么就房地产市场的总体情况来看,中国这个房地产市场的巨大发展的前景,是不可忽略的。从现有我们的城镇化水平来看,离我们要实现现代化和小康目标还差的很远,至少到目前看,我们的真正城市化率只有40%多,户籍城市化率。因为名义上的58%的城市化率里头,有相当一部分农民工进入到城市以后,他们并不能在城市里享受退休、养老、教育等其他的公共福利,所以他们不能算是真正的城市化过程。因此,中国在未来的发展中,城市化是让中国富起来的一个基本条件。

从全球情况看,1800年到2010年的这样一个过程中,全球的总人口数增加了6倍,但是全球城市人口的数量增加了60倍。所以在2006年的时候,全球的城市人口数量已经超过了农业人口数量。那么未来的发展过程中,这个会更加明显。从现在看发达国家的这个发达(经济)体的这些国家里头,城市化率基本在80%以上,像美国已经达到了90%多。欠发达地区这个城市化率平均也在45%以上,而中国户籍人口城市化率只有44%,是低于欠发达地区的平均人口化率的。那么从未来的发展过程中,实际上这些欠发达地区的城市化率的发展速度也很快,因为它没有户籍制度,没有土地制度的两个限制性条件,但在中国存在这样一个问题。就户籍制度和土地制度导致大量人口无法从农村人口变成城市户籍人口,尤其是他的这个农村土地把他的退休、退养、教育等其他问题都捆在了农村土地上。就产生了一个我们中国的城市化率迟迟无法达到一个较高水平的这个步骤。

就全国的情况来看,很多人认为商品房率已经很高了,其实从总的商品房的生产角度看,在全部的住宅总量里,大概也就占30%都不到。而福利房分配性的住房和保障性住房所占的比例是大的。而房改房占的比例大,才使我们的这个房价升值空间变成了他们购买新房的一种再生能力,它不是和收入直接挂钩的。很多人购买新房的时候,只是把旧房卖了以后,购买了新房,换了个地方住,而房子大了,而收入呢还增加了。其中相当一部分还存了一部分钱,在国际上来说,都以实际收入和债务负担做比较,但中国的特殊性就是存在这样一批用低价购买了大量房改房的人,在转换房改房的时候,获取了大量的货币资金,在变更和改善住房的过程中,他们并没有掏自己的本钱,实际上这种置换是和收入没有任何直接关系的。这是中国的一个特殊性。那么因此在债务负担上来看,也没有形成对家庭生活的压力。

从一手房的角度看,我们历年最高峰的时候,就是个人按揭贷款只占到购房这个数量的23%、24%的样子。不是像大家想象的那样,这大部分个人贷款去购房。那么今年到现在来看,个人贷款在总的购房比例只占到17%,而在开发商总的资金拥有量只占到14%点几,这个比例是非常非常低的,说明这个债务非常低。但是很多人分析认为,我们的总债务量很大,其实这个个人购房贷款分三大类,第一大类是购买一手商品房,就是我说的,他实际上在购买时候的占比是非常低的。而贷款最高峰占到23%,现在只有17%,这个比例是非常低的,不足以形成债务压力。

那么第二个部分实际上是购买二手房的时候,有一部分人通过二手房的购买时候有一些贷款。但是二手房的情况和一手房完全不同,一手房是实打实的价格。二手房也可能在我购买的时候,价格只有5万块钱,10万块钱,但是我在卖出的时候可能达到了3000万、2000万、1000万、500万,这都有可能。所以在二手房的时候,他的购买价格和他的按揭贷款的比例差距比较大。从链家的经纪上来看,二手房的贷款比例大概只有40%到50%,远远高于一手房的购买负担。但是更重要的一部分,而常常出差错的一部分是用住房抵押获取贷款,把这个贷款用于干其他事情破产率会比较高。比如说很多人把房子抵押了以后,拿这个钱去炒股票,很多人把房子抵押了以后,拿这个钱去做投资,很多人这个把这个房子抵押了以后,把它变成了这个工厂,生产的这个流动资金,购买原材料啊,购买商品,但商品卖不出去就积压在那。这些是比较危险的,为什么?因为房子的购买价值可能是50万,但在抵押时候他可能获得了150万,因为房子涨价了。所以银行按照新的市场评估值的50%或者40%,给他抵押贷款时候,这个钱已经远远超过了原有住房的支付成本,所以他把它用于投入再生产啊,或者投入在其他有风险的行业的时候,他获得的银行贷款的资金已经高于了自己的支付成本。所以从各个银行的表上看,个人按揭贷款的坏账率是非常低的,没有超过1%的,大部分在0.4%、0.6%之间,而用抵押贷款而产生破产的,这个还不上贷款的这个比例比较高,大概要接近于1.5到2之间,但是有的人把这个所有的都归结在一起,计算为中国居民的负担过重,或者是因为房价而造成的居民负担过重,其实是不合理的。因为更重要的,对开发商来说,要关心的是一手房。从全国来说,二手房数量交易数量超过一手房的大概主要城市只有六个、七个,并不是很多。而超过两三倍的城市大概一两个,而在美国呢二手房交易量是一手房交易量的5到7倍,所以真正要到一个成熟的市场时候,一定是二手房交易量大于一手房很多倍的时候,但目前中国情况来看,还是以一手房交易为主的一种情况。特别是中国的大量的旧房子是不能满足需求,比如说没有卫生间,只有个小厕所,这种房子占的比例可能很高,也许要占到30%、40%、50%、60%,如果加上自建房的话,这个比例可能要到70%。所以满足成套率,满足居住的消费需求,就可能有更高的住房改善的这个心理要求和素质要求。

所以从全国的情况来看,支撑中国城镇化速度高速发展的这个需求是存在的。要想实现小康目标和基本现代化的目标,也必须让我们的城镇化率达到70%以上,否则这个大量的农村宅基地空置而无法解决,导致我们农业生产效率极低。因此我个人认为,在未来的20年左右的时间里,中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程。不要小看这个15、16亿平方米的这个市场,这个市场哪怕即使下滑,而且持续下滑,从16,接近于17亿平方米的去年的这个销售业绩(面积)降到了16、15、14(平方米),它仍然是一个巨大市场。假定按三年定的话,这个十几亿平方米的这个你就要有几十亿平方米的开工才能满足,而今年我们特别看到的是,新开工的量跟不上销售量。那么明年,有可能出现了则是供给严重不足。尤其是商品房,在各地,特别是北京啊、深圳啊,在商品房的用房比例上,用地比例上大概降到了25%左右,而其他的一部分都是共有产权啊,社会保障类的等等其他用地。那么也就是商品房的供给量大量的减少,可能会在明年出现。它不仅仅是一个去库存问题,而是新的房源也不足以满足商品房的需求。所以对城镇化的发展来说,它仍然是一个限制性条件,也可能会在这个供给在某些城市严重不足的时候会导致房价又出现一些新的问题。房地产是中国这个经济的支柱型产业,没有变,这个社会地位是轻易改变不了的。虽然有些人说,特别是这次统计局也特别强调,希望用房产税的办法来改变地方财政的财政收入结构。我个人认为,这是不可能的。至少从立法的角度来看,今年还没有列入立法范围之内。从中国的长期发展历史来看,商品房的比例很低,大概只有30%,70%左右是非商品房,你是不是都按商品房来估价,存在的问题也很大。我想它可能要减免一大堆其它的税费,然后才能去征收新的税费。那么减免这些税费的过程中,是不是地方财政先要缩支啊,而新的税收还没有变成巨大的能量的时候,你中间这一段怎么过啊,所以我不认为房产税能够改变地方政府财政的现有的收入收支情况,至少在相当一个年份中不能改变。那么地方财政首先要解决的是保证未来经济发展和已支付的,或者说已取得的债务的还账问题,很多人认为地方财政的收入这个比例是很高的,有几十万亿了。那么如果累计计算国家的这个平台债务什么,已经超过了100了,那么大于GDP的一种债务负担,对地方政府来说,或对中央财政来说,都是非常需要引起重视的。所以在去杠杆的过程中,企业即使去了杠杆,也无法解决这个地方财政去杠杆的问题。那么还有相当一部分收入来源,仍然要依赖于房地产市场,所以我相信,在一个非完全市场化的房地产市场的这个调控程度下,政府的政策可能会决定未来发展主导的方向。但是老百姓的消费欲望,实际上是在和政府政策之间取得博弈的一个过程。那么开发商更多的是旱天也要想法带把伞,但是要放心大胆的往前走,虽然艰难,但可以前行。我认为市场还是存在的。谢谢!



任志强 :有人说买房导致消费能力下降,恰恰相反丨博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

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