• 官方微博
  • 官方微信

圆桌对话——风口之上,长租公寓运营模式路径选择丨21博鳌2018

2018-07-22 18:08:54  
对话主持:
陈江根 全联房地产商会副秘书长
对话嘉宾:
王 刚 中国 REITS 联盟秘书长
欧阳捷 新城控股集团股份有限公司高级副总裁
杨现领 链家集团副总裁、贝壳找房首席经济学家
方 琳 保利公寓管理有限公司总经理
崔 岩 蛋壳公寓创始人
冯玉光 水滴公寓创始人
圆桌对话——风口之上,长租公寓运营模式路径选择|博鳌房地产论坛7月21-24日

以下是对话实录:

陈江根:根据组委会的要求,我们开始的比较晚,但最后留一个机会,听下台下观众有什么意见,需要跟台上的嘉宾进行交流。

今天给我们的题目叫做风口之上,长租公寓的运营路径选择。说到这个事情,博鳌论坛是18岁,聂会长说,18岁的孩子要上大学,长租公寓来说,该上小学了。今天的路径选择,应该上胡同小学还是二小。台上有一位嘉宾没有演讲,第一次跟大家见面,崔岩总。第一个时间留给您,广告时间,蛋壳公寓是做分散式的,做的怎样,回应下欧阳总的二房东是微利的,您是怎么做的?

崔岩:给大家介绍一下,我是蛋壳公寓的联合创始人,我们在2015年从北京开始做起的,现在大概覆盖全国8个城市,资产持有规模是15万间,大概是这样的情况。谈到盈利的情况,我觉得是这样,大概有一组数据。蛋壳今年是第4年的时间,每年公司的增长规模是400%到500%之间,在这样的增长速度下,如果控制不好能力,企业也不会有类似于这样的增长速度,盈利的事情,不需要太过于担心。无非是长租公寓的盈利模式,现在可能在现阶段还不那么清晰,这是我个人的观点,谢谢。

陈江根:崔总非常节约时间,广告的时间不是很多,第二个问题,直接请欧阳先生,您说看不到盈利的模式。您也低调的说做了长租公寓管理中心,我知道新城控股在公寓中做了两件事情,包括张敏老师的报告中,提到长租公寓是全生命周期,我们现在只关注到年轻人的长租公寓,还有老年人的长租公寓。新城在今年年初战略入股了中富旅居,您的战略考虑是什么。投青年长租公寓和老年长租公寓,哪个赚钱。

欧阳捷:新城在长租公寓方面只是试水,我们觉得不是我们战略机会点,目前还不是。未来是不是,现在还不能说,现在还看不到。无论是做哪一方面,目前来讲,是为未来做准备,现在不做准备,未来就会失去机会。

我们看到未来的老年化带给我们的压迫感,未来的老年人和现在的老年人跟现在不太一样,例如台上的这帮人退休后,有钱又有闲,多的钱怎么办,可以去消费的地方。除了我们物质的消费之外,我们会更多的享受精神消费,在精神消费的层面来看,我们首先要满足吃的好,住的好,这个时候,才会有更多的心思做精神的消费。老年公寓会将房子卖掉,住在老年公寓,最重要的是享受服务。如果服务能够做得足够好的话,老年公寓未来是有前途的。至于青年公寓,现在大家都很清楚,青年公寓主要在一二线城市。很多年轻人为什么刚才我们的报告中明确讲到租客越来越多,越来越年轻化,因为买不起房子,也买不到房子,这是必然的趋势。如果不买房的话,将钱腾出来,不背负沉重的还贷压力的时候,可以住的更好,无论青年还是老年公寓未来都是有机会的,短期要为盈利模式做纠结。刚才现领讲了,从我的报告中看到开发商的纠结和内心的不安,他说的有一定的道理,从长租公寓的角度,我们是有焦虑的。我们最好的时代,不是长租公寓的时代,现在最好的时代依然是住宅市场,我们在住宅市场完全没有焦虑。

陈江根:王刚秘书长讲了REITs在中国很多年,一直没有出现,您有一张表格说,很多去国外上市的REITs,有55%的回报率,越秀只有8%的回报率,中国什么时候REITs会出现,什么样的公寓会胜出,或者是更受市场欢迎。

王刚:长租强调一点,市场归市场,保障的归保障。市场的一部分,收益率要跟市场的平均收益率对得上,不能因为你是长租公寓和养老公寓收益率就会低。政府要补人头,不要补砖头,要将补贴给企业或者是企业的员工,让他们租房子,财政的资金给银行,给长租企业房贷的时候,将融资成本降下来。什么会胜出,中国是无序竞争。比如说酒店,国外假设收益率低,自然进入的人就少了。过几年,收益率自然就上来了,这就是市场无形的手。对于长租公寓清晰的来说,就是高端的长租公寓,雅诗阁确实做的比较好,收益率不错,这是比较容易胜出的。现在已经有商业模式,例如雅诗阁。长租公寓适应中产阶级或者是白领市场化需求的公寓,也应该是比较容易胜出的,早晚会有商业模式的。欧阳总也说了,我们应该在成本上如何控制住。资本是这样的,要做长期有盈利的事情。蛋壳没有细研究,我猜你们是互联网的模式。长租公寓为什么要将国有企业单列出来,我们说的是四大系,来路不一样,打法不一样,互联网跟传统的企业不一样,他们更多的是做流量或者是产业链上下游获利的点。长租公寓的基本内功要练好,要给任何事的房子,无论怎样的出身。

陈江根:谢谢王刚秘书长,将国有企业单列出来了,方总讲了保利做公寓的优势。国有企业做公寓有哪些实际的困难,您遇到哪些困难?

方琳:国有企业做公寓比较难的事情,基本还是早上说的,我们要做自持和去杠杆,然后做资本退出,就是刚才说的模型,“投融建管退”,还是无法解决债的利息,倒逼我们思考一些问题。早上听了杨老师的报告,互联网和链家都是渠道型的,比我们更接近消费者,我们的优势是比他们更接近源头的资源。我说的一个观点,我们公司研究了模型,我们觉得REITs就是高速公路,运营者是加速器和引擎,原始的成本是车的质量,核心的问题是将车加速,5L、6L,上了高速就退出,这是一个闭环。我们希望完成几个环节,怎么可以低速上高速公路,怎么让车辆更加的轻。王刚总更了解,我们拿了42万方,或者是50万方,车的质量不轻,北京5环持有的成本,这个车要多重,加速多少才可以上高速。现在核心的问题,我们有这样的优势,速度达到了5或者是6,高速后就可以退出了。我们的加速器和运营能力如何上来,包括借助外部的能力。这是我们从外部捕捉的,如何找质量更轻的车,无论是集体改租或者是区域定向给国有企业,核心是让车的质量更轻一点,让模式更加的成立。如果克服了或者是逐步接近的话,已经无限的接近,我们谈存量地的时候,可以获取成本低的租赁原始成本,将来不仅仅是REITs,或者是ABS的方式,上高速公路也是有可能的。我们的责任正如早上的主题发布,我们做一个平台,我们让质量比较轻的车,导入我们的车道。我们做一些匝道,做一些加速器,车开到5或者是6,上了高速公路,上了王刚的路,这个事情就可以了。

陈江根:几位专家的报告都提到了分散式和集中式。保利几个N,蛋壳是分散式,自如既做集中又做分散,盈利的利润有什么不同,请杨总跟我们分享。

杨现领:我不参与自如,以分散为主,分散的盈利模型,整个的商业模型跟集中不一样。从我研究的角度来说,分享的角度来说,核心有几个关键节点,产品和服务是核心,最终能带来续约率到底有多高。例如一栋给我们10—15年经营,差一点也需要6、7年盈利,后面盈利性OK,对于分散式运营周期是3—5年,平均的盈利点是4.2年,这种情况下,产品和服务带来的口碑很重要。产品和服务带来成长的周期,否则就是疲于奔命,产品难度高很多。为什么蛋壳成立的时间不长,但是发展的速度非常快,为什么狂奔到15万间,因为在这个量级上才有规模效应,才会稍微好一点。总体规模的效率在临界点上才可以发挥出来,集中式不一样,每个项目都是OK,不是特点差的话,都是OK的,两者是不太一样的模型。核心的区别,更多的是机会,拿到好的物业,便宜的资产。今天无论工厂改或者是商场和其他的物业改,核心是找到便宜的资产。分散式非常的重要,做成大的规模,为什么估值最高的是蛋壳,核心来说,商业逻辑具备规模效应和网络效应,这是核心的一点。

陈江根:谢谢杨院长,蛋壳做分散型的,如何面对竞争的时候,面对自如和相遇的时候,如何跟他们竞争的。

崔岩:关于竞争的问题,我们明确态度,希望更多的人参与进来,竞争是非常大的场景。大的场景下,如果我们做的是长租公寓的事情,这个细分领域的场景,也非常的大。到现在为止,我们做了这么长的时间,我们没有想清楚的一点,这个事情的天花板在哪里,上面的空间还有多大。如果一直高速成长的话,上面还有多少空间可以让我们走。到今天为止,我们自己没有想清楚这个结论。我们认为上涨的空间非常大,从租赁平台运营商的角度来讲,杨总是有数的,肯定不到5%的概念。以日本和美国来看,有80%的渗透率,日本有50%的渗透率。在5%的渗透率的情况下,讨论很多的东西,为时尚早,从长租公寓运营的角度来说,有很多的事情需要我们去做,在做的过程中,不断的去看和体会。不断的总结,不断的完善,后面有很多的路要走,因为这个时间点下一个明确的结论,这就是我的观点。

杨现领:北京市场在租的房源是150万套,自如做了几十万间,相寓也是几十万间,加起来也就是百份之十几,大头在哪里,里面有五、六十万套,通过中介做普通的租赁,就是C2C,中间加中介人。还有五十万套在二房东手里,主力是二手房。今天要打击二房东,他们是学习很强的群体,提供的服务周到。甚至在医院附近的房东还帮你排队和送餐。什么是核心的竞争力,机构化品牌的竞争是有限的,规模都是这么小的时候,核心在于,我们面对中介C2C的市场,庞大的50万间的二房东市场,如何扩张边界。全国来讲,我们的机构化渗透率只有2%左右,北京高一点,大概是百分之十几,上海不到百份之十,总体来说,还没有到非常大的品牌之间的竞争,实际上是品牌和二房东之间的竞争,如何提供好的服务,获取更多的市场份额。在业务操作层面自如和蛋壳也是有竞争的,第一纬度不在这里。

陈江根:正规军和野战军之间的竞争。

圆桌对话——风口之上,长租公寓运营模式路径选择|博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【4月-7月】《21世纪租赁市场报告及运营指数》报告
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

博鳌房地产论坛7月21-24日
长按/扫描二维码,进入论坛官网boao.21boao.com