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高峰对话——产业创新与城市更新的未来丨21博鳌2018

2018-07-22 18:16:30  
对话主持: 高 志 北京大学城市规划与发展研究所所长、宝佳国际董事长 对话嘉宾: 方明富 金科集团联席总裁 杨晓初 四川蓝润实业集团总裁、蓝润地产集团董事长 赵 韫 海游度假集团总裁 阎镜予 星河产业集团副总裁 张子吉 福晟地产集团副总裁
高峰对话——产业创新与城市更新的未来|博鳌房地产论坛7月21-24日

以下是对话实录:

高志: 大家好,上午有几个发言,金科地产的老总,还有蓝润地产,海游度假集团,星河产业集团,我听了以后有几个感觉,我觉得有几个话跟大家再说一下,现在最近这一两年我们出了新的地产方向,主要是特色小镇和田园综合体。我是想看看我们金科集团的方总,您讲了很多未来金科的想法和现有布局,您讲讲什么原因促使你们做这样的改变?

方明富: 实际上中国的房地产经过了20年的发展,实际上大家都知道在圈里面做房地产20年,以前消费是有房子就行,实际上经过20年发展,中国的房地产市场已经相对比较成熟,这种成熟条件下,实际上未来的市场到底往哪个方向去走?

我看现在提产城融合、商业地产,这些是未来整个,以前从基本的基本需求的方面到未来房地产市场改变的趋势,就城市更新来讲,我们改革开放初期的房子现在经过30年左右的时间,基本的商品房到现在来看已经叫过时了,功能已经不能满足基本的需求,没绿化、没电梯。所以说城市更新这也是未来要去面对的一个房地产板块。包括现在的武汉、西安基本上当一个城市发展到一定层次级别以后必然会有一个更新,这是消费需求改变带来的消费变化。

未来不管是产城融合、城市更新、田园综合体,总的几个特点,第一个特点从快到慢,我们的运营模式要从以前的快周转,这个思路概念要改变到慢,慢不是不做,我们要做产业要通过运营获得持续的收益汇报,第二个开发的时间由快到慢,以前美国开发的一个房子花了13年的时间,我觉得怎么慢,但现在做城市更新基本上三五年做不下来,他已经成为从非常快的速度向非常慢的速度发展。第二个从个人到组织的变化,以前传统的住宅开发,现在从以前我们说企业面对各种的消费群体到各种组织,其中一个政府,跟政府要打交道,这种情况下从个人到组织的变化。

高志: 方总讲了几个变化,金科做到估计还是有难度的,比如说从快到慢。星河产业集团是做设计规划,怎么跟政府打交道,到后期产业和城市怎么融合,我想方总从快到慢,从个人到群体,刚才已经做了一个很清楚的说明,能不能根据方总说的情况,假如在这种情况下,你们有什么好的经验,因为我听你们做了很多这样的事情。

阎镜予: 说慢我们是最慢的,不销售肯定是慢的,这里面涉及到产业部分,现在说做住宅是本科生干的,做产业是博士干的。他很难有固定的模式,跟政府交流一定要根据当地的特色项目匹配。我们星河有没有固定的模式,到那个城市住宅、商业、产业都有多少。在住宅利润最高的地方住宅非常少,可以有很多的自持性服务。本身住宅利润低的地方想达到同样的要求必须达到一定的匹配,这不是固定的,是一个原则。原则是我刚刚讲的,当你做到产城融合的时候,算账的最终出发点是什么?出发点是能把项目盘活,支撑大量的产业物业商业物业,最后算账能做多少钱?就看你能不能自持?

高志: 有没有大概的一般比例。

阎镜予: 很简单,我们在深圳做的星河WORLD项目,总面积180万方,我们住宅不找到30万方。深圳的价值增长速度很快,最后我到住宅赚钱继续投产业,把产业建完、商业建完,当做到产城融合的时候必须变慢,这里面就是算账的问题。

高志: 这确实是很厉害,在过去规模比较小的时候,一般住宅如果要小于60%或者50%活就不能干了,你讲到产城融合,产业和城市要很好的维持在一个现金流,这是不容易的。

阎镜予: 我所有产业的成本包括拿地成本要做到住宅全覆盖,这是传统的思维,这种思维没有考虑到本身的变现能力。我考虑我的产业能不能做,租金收益能不能负债银行的利息和运营成本,我把产业园建完之后一次性投入就到此为止,以前租金能把我们的利息和运营成本覆盖掉,项目就不是无底洞,否则就要补贴项目就是无底洞。本身产业楼宇虽然没有卖但仍然会有估值,我们要把商业做好,收益率做高,最后提升物业估值,如果楼卖了就不要提价值,这就是核心竞争力。我们今年做了一个工改工的资产证券化项目,现在已经开始交易了。

高志: 刚刚看到我们蓝润实业集团讲了很多想法,特别是在未来的城市有做了很多想法,从我们本身的产业和城市固有的住宅,我自己觉得通过布局,我觉得城市的概念更强。您能不能谈谈这方面的想法?

杨晓初: 感谢高老师的问题,其实做运营还是要很慎重,第一个是看产业,现在是一个风口,都是以产出城,以城出产,然后产城融合。30年前中国高新区的时候,全中国每个城市都在搞高新区,但真正活得好就两三个。现在经济特区有4个,真正做得好的就深圳。如果对产业的认识,对自身的产业发展认识不太透,这个风口对很多人来说是高风险的红利。第二个是更新,说白了这是很考验手艺,在城市更新的时候,在资金的考验,包括深圳,可能一个城市更新项目做个10年8年,如果没有长跑的能力做这个事很难。基于这方面的认识,大家都要搞清楚。第二要靠运气。现在发现一个问题,很多项目都是三四线去做。

高志: 我现在做了都是三四线的很多产业拿出来审视,发现当时有很多决策现在看来特别重要,有些已经退去了,他所留下的东西还是很有价值的。所以有时候我特别想听听你们怎么判断?

杨晓初: 实际上四川有很多类似的事情,但是我觉得三线在当时的布局,整个四川发展的基础,现在四川的物业包括酒店,包括四川的航天物业进来,我相信如果没有三四线过去几十年的沉淀是没有现在的。当观念发生变化的时候,给城市带来了很多永远发展不起来的东西,所以我们要感谢三线。客观的说有些东西不是简单的说我们要做什么就可以了的。现在的群体在变,我们面对的客户在变,有可能现在包括乡村一样,我的小孩儿在成都乡村成长,他没有乡村的概念,我们现在面对的不是60、70岁的老人,他们有情怀有情感,但是对新一代我们很难吸引。我们要把所有的年轻人带动起来,所以说对这个项目我们要搞清楚,如果仅仅靠情怀一定会带动不了收益。

高志: 我们看一下海游,这个海游是对全世界各地的。

赵韫: 以前很多开发商什么都做,现在越来越细分化市场,每个人做的东西更专注于自己的自带专业,我们主要在文旅板块做一线城市和省会城市聚焦休闲度假健康休养板块。

我觉得文旅地产这个产品也在细分化,概括起来是:精准定位整合资源。文旅地产现在基本上市场非常细分,我们是做短途休闲度假,这是结合一线城市,聚焦高压力人群周末以及休闲时间的需求设定一个产品。具体讲起来,比如说我们拿一个项目来讲,在浙江一个项目,整个项目有总的建筑面积120万方,那个项目我们合作有四季、威斯汀还有两个自营酒店,一个是城市酒店,还有我们收购的欧洲三大品牌之一亲子度假村,还有一个板块是康养板块,这一块我们会有结合康养的医疗,另外我们跟日本的医院进行合作,另外还有会议会展。我们更多是体验式情景结合的模式。

高志: 我还是没听明白到底您是做旅游还是做地产,您是经营旅游的公司还是经营地产的公司,您跟特色小镇不一样,因为您刚才说,您说的是以短期的,但是您又说旅游度假,城市跟小镇有什么关系?

赵韫: 您关心的两块,我两个都是。

高志: 投资也是您?

赵韫: 投资方面我们会在做介绍。我基本上是房地产板块的,我全部是有持有性物业,不销售。其实刚才讲的我挺有感触的,快速的房地产开发模式,文旅项目当中做得好,更加有自己的特点。刚才讲第一块是精准定位,第一个市场定位第二个政府定位。我们选的区域全是政府需要在文旅板块当中现有的区域做升级,目前正处于空档期阶段,现在全球开发,现在做升级,所以海游出现了,这个时间点非常需要的。所以我想这是我要介绍的。

第二块是资源整合,第一块是资金整合,大家都很关心,我一平米不销售文旅项目怎么活下去,文旅地产项目如果靠销售型物业去覆盖持有性物业有时候容易实现有时候很难实现。这一块我们做的更多是跟金融结合,举个成熟的房地产例子,恒隆地产在香港,全国开发的物业没有一个平米是销售,比如说上海有两个恒隆,他通过物业跟金融的增值,在资本市场获得良好的回报,换句话说就是资产证券化。两位老总讲的时候,我看到你们的办公地点在上海的聚焦区,这里面我看到地产开发商不是孤独的去发展,跟金融结合可能更把产品做的更长久更有效。第一个是讲资本市场整合。

高志: 海游公司,我自己觉得您是特别好的模式,他不是百货业,是玩得很资本的赚钱手。

赵韫: 我的母公司是金融公司,在行业内也是排在前三甲。

高志: 也是一般人可望不可及的。

赵韫: 第二块是合作伙伴的整合,您刚才问我运营谁做,我的人不做,每个城市公司几十号人,这么庞大的体系怎么运营?我做的工作是资源整合,就拿酒店板块来讲,每个酒店都有自己的完善的客户系统,我并不关心是内部还是外部团队。包括医疗地产开发商,我选择在这个行业当中做得最好的人来运营他来做,有时候他来做,有时候我们合资。所以在这一块我想就这几块。

高志: 海游更多是有一种盈利模式的变化,刚才听了金科的方总,刚才讲了,中小城市,做城市升级。

方明富: 这些应该没有太多的关系。

高志: 现在做产业升级,我自己觉得变化的速度很大,我想假如要是金科集团下一步哪几个方向是要做?

方明富: 金科在企业转型方面,从以前传统的住宅开发企业,以前大多数的企业在成长为硅谷以后必然会有在整个依托于以前的开发和产业转型的思考,思考第一个我们做,服务方面的升级,服务升级来自于消费的升级,这是在以前管理方面的升级。

我们从2014年逐渐开始授权,包括地产和产城融合方面的探索,2014年我们在长沙、重庆、太原、上海、成都有这方面的探索,做产业方面相关的开发,长沙做的科技产业园,现在招商应该在90%。

城市更新,目前在全球很多地方做开发是没机会,要晋升必须做城市更新,包括上海也提出老的路要城市更新,城市更新在以前已经开发成熟的地块上拆了重建,这块一定要改变以前的传统思路。

商业板块上的认知,依托于现在消费升级下发生了变化,现在大型的购物中心是很困难的,现在提出来依托于社区,依托于群体,特别有组织商业主题性街区开发。

今天也做了这方面的思考和探索,但这需要过渡。你说新进入这个行业可能会从其他地方介入到这个地方,是这样来做的。现在说的工业园区,包括武汉全国仅有的产业园是少有的。

高志: 阎总说的,我就是要慢,就是要精,我觉得中小开发商几百个亿就几百个亿。

方明富: 现在的阶段会出现去粗存精,现在主题明确,主题非常细腻。现在互联网思维充分的联系,充分的体验,抓住这些方面可能在未来产城有更好的成绩。

高志: 我总觉得如果要做产城融合,包括您刚才讲的速度不能太快,要有足够的时间,包括足够的改变,现在我想是不是未来的趋势,像方总说的过一段时间就得转型了。其实我在全国所有的城市都有作品,唯一一个作品都没有的就是深圳,什么原因?深圳曾经有一个深圳国际会展中心请我们去投标的,当时给一个很好的待遇,您怎么说速度慢,深圳的产城融合速度是最快的,可以说最成功的,搞了一辈子城市更新,我也没有看到几十人的小村30年以后变成几十万人口的城镇,在上海、北京、广州、武汉我都有作品,但深圳就没有,产城融合的速度,几天办公室就换人,迭代的速度非常快,在这种方面你们是不是有自己的战略。

阎镜予: 快和慢之间,产业本身的快和产业运营之间的慢,这两个问题是相辅相成的,就是产业发展本身的快才能支持我们去做长期持有物业的信心。我之前一直说做人工智能,现在全国到处都在做人工智能,我不看好三四线城市,更不用说产业,因为市场的逻辑不因为政策的引导,不因为宣传。刚才您讲的第一个问题是不是大规模的产城融合,或者现在说要做产城融合的实验,您刚才说是转型,我认为是洗牌的意思,真正能干下去一定会洗牌,产业地产跟商业地产不一样,哪里有人口需求那就有产品需求,所以跟风性、同质化竞争性非常好,住宅主要有人的地方永远有住宅的需求。商业地产是先2B在2C的业务,只要有足够的消费力、人流就有足够的商铺,两个本质终端都是2C的。2B的业务是非常客观的消费上的业务,对自己该去什么地方,不该去什么地方都有清晰的判断,产业资源产业集中度是非常大,做产业地产为什么这么难,这是2B的业务。在三四线城市做商业地产非常艰难。

刚才说的快慢,我们的慢是心态,心态的慢是看好城市的发展,做产业地产最大的赌国运,赌国家的经济社会发展的命脉,如果长期国运不好,经济发展是不好的。载体是切入点,要参与到产业经济里面租金是很小一部分,最重要的是在里面做股权投资。股权投资能赚三方面的钱,第一方面股权本身增值的钱,第二方面是招商的价值,这是做产业园的根本,最关键的是要有自己的,其他的外围的人、定位的人都是做辅助的,核心资源是否在我手里面,一定要选择一两个赛道,如果一家产业地产号称所有产业都能做这个人是个骗子。真正要做产业地产一定要在行业里面有话语权,这才能给你赋能的能力,才能做好产业服务,所以我们是通过股权投资方式。现在人工智能从最初的算法到硬件集成再到后面人工智能应用,我们通过选择性的方式集合起来就带来招商的收益。最后是拿地,从拿地的角度也会有收益。普通的资金做投资我们还可以有更多的收益来源。

高志: 您这个可以给大学老师上课了,我们是搞了多年城市发展研究,像刚才您说的如果投100多家公司已经有30多家公司上市了,您说的还是带有一种艺术的,我觉得真的很难得。在这种情况下,我想问问蓝润和星河两个公司谈到地产,我自己觉得在资本上有新的变革,产业地产如果不能维持长期的状态,搞产城融合显然不太可能,但不是每个公司都这样。

杨晓初: 所有企业都是流动,做城市更新也是一样,让项目从土地变资产,资产变金融,在这种情况下不管做产业地产还是做其他,我相信资产只有流动才有价值,刚才说卖,关键是卖给谁,作为产业地产背后是卖给大银行或者国家产业园区。这是一个选择这是跟产业环境经济状况有关。在什么时候什么时间以什么样的价格卖给谁,这也是很重要的。

高志: 刚才从城市来讲,任何产品价值都是流动和销售过程中才能获得收益,但什么时间,不同的产业肯定有不同的解答。刚才海游的赵总说她做的文旅,假如说我们做旅游开发设计和规划,其实三亚是三线城市,应该是最有名的城市之一了,但是真正的旅游收入很少,他一年的400、500亿的收入里面,真正旅游服务的很少,我是觉得三亚现在就是海边上的,真正旅游产业还没有,你们怎么看?我们提到全生态,三亚我1995年来一次,现在不是那样了。你们现在看产城融合?

赵韫: 我觉得您提的问题是战略和规划的问题,每一个区域化的发展,是否能做好关键看怎么定位。前10年的三亚或者海南定位基本上就是国内板块的周末度假日,接下来我觉得国家非常清醒地认识到这样开发是不行的,土地资源有限。所以把整个海岛做了重新规划,在战略定位城市概念不再是短途的休闲度假,而是全世界化的岛屿,包括有中国、行业对外的窗口功能,在这样的大规模下,城市规划设计包括产业业态的引进,包括收入会发生很大业态、结构上的变化,以后不单单是旅游。

高志: 我们有一个项目是用一个小镇封山育林,但发现房子虽然好了,住着反而不行,现在请开发商来把政府盖的房子重现收回来重新装修装饰,这我认为把一个村慢慢变成一个镇,民居的风味变成小街区,现在有40多家老中医、养生带到这个地方,把原来简单的园区变成一条小镇,从您的角度来看,从旅游方面来看,作为预期您看好吗?

赵韫: 现在越来越多的项目要持续经营不是短期经营,您讲的我觉得这是人们最关心的话题,海南有禀赋去实现这个,从经营角度而言如何整合资源聚居人群长时间的需求,并且有以外的需求,结合综合需求更有生命力,怎么样整合资源。

高志: 哪天请你们看看,今天由于时间关系我们的话题到这儿,我自己觉得对我来讲,所谓的城市升级不是简单的给个产业就可以,我觉得本身的城市特征以产业的赵总说的可否可持续,我希望明年后年我们有更多的实践机会,感谢各位,谢谢大家!

高峰对话——产业创新与城市更新的未来|博鳌房地产论坛7月21-24日

关于『博鳌·21世纪房地产论坛』

2018年7月21-24日,海南三亚理文索菲特度假酒店,『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕,今年第18届年会主题是“潮平风正:美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹,理性思考现状,明确前行方向,『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台,中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖,于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳,话博鳌共识”之精神,携手中国地产企业共创新程。

附活动安排:
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【4月-7月】《21世纪租赁市场报告及运营指数》报告
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会暨2018中国地产金砖奖颁奖礼(4天)
【7月-12月】“地产·家”访谈

  附活动咨询:
【活动咨询】020-87373291 田女士
【媒体合作】020-83003563 伍女士
【报名咨询】020-38090909 陈女士

博鳌房地产论坛7月21-24日
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