黄金湾申威:投特色小镇我们只看两个字——基因

2017-07-22 20:23:57  
黄金湾申威:投特色小镇我们只看两个字——基因丨博鳌房地产论坛7月21-24日
申 威 黄金湾投资集团董事长
 
主持人:投资特色小镇,你们所期待的投资回报率和投资回报周期是什么样的?
 
黄金湾申威:从投资的角度来讲,我们来看如何选择特色小镇,包括它的投资回报率,刚才很多的嘉宾讲到的特色小镇非常的火热,实际上我们作为投资方资本方,大概从去年的7月份到现在,我们已经收到了几百个特色小镇的关于资金投资合作方面的项目资料,实际上,很多的项目,它的描述,都是未来的前景非常好,投资回报率都很高,实际上,我们认为,这些纸面上的商业计划,实际上还是有待论证的。
 
所以我们现在投特色小镇的项目,不看这些报表,也不看这些商业计划,最重要的是看这两个字:基因。基因我们分成两个方面:一个是项目本身的基因。就是说,你说描述的这样的特色小镇的所在地,它是不是有良好的资源,包括自然资源、人文资源,包括它的产业资源,是不是能够打造未来真正有特色的小镇。这个基因,我们是要做全面的分析,包括地貌、地形、气侯、人文环境,我们都做考评。
 
二是人的基因,团队的基因是更加重要的。现在我们接触的几百个项目,我们分析有几类人,有两类,一类是地产商,他们说这两年拿地太辛苦,因为没有带产业和项目,没有特色小镇这种名目的项目,是不可能给地的,想做住宅开发不可能给地。所以有很多地产商是倒逼的,拿不到地,所以想以其他的名义去拿地。这种特色小镇的建设,我们还是比较谨慎。如果你的思维方式,是把房子卖出去为标准,包括你的团队,包括你的绩效,你的目标是把它卖出去,这对特色小镇是偏离的。包括住建部最近发文去地产化,我们分析得很清楚。你要是做地产,你就明确说地产,你就是一个去库存的项目,就是开发型的项目,那我们按照房地产的投资回报的标准来考量是否值得资金进入。
 
还有一类,有一些地方基因是基于团队来运营的项目,这些是我们更加喜欢和关注的。这些项目,能够发挥地方的特色资源,把它去运营起来,它的考核指标是客流量,是消费的客单价,包括以后的长久规划,这些是我们非常喜欢做投资的。而房地产基因的开发商投资目标是3年,36个月要推出,这种项目,我们投的少一些。
 
另外我们现在投资特色小镇的项目,去年10月份,国家批复的127个特色小镇其中之一,就是在漠河村,我们投这个特色小镇的项目,我们的出发点是考量它的基因非常好,漠河的负氧离子是三亚的两倍,漠河吸引我们的地方是说冬天我们可以到三亚避寒,这个暑期漠河的温度是19度,非常适合老年人去居住,里面还建了一个养生养老的机构,我觉得,漠河是一个非常适合养生养老的好地方。
 
它的农产品有野生的蓝莓,包括当地的灵芝和人参,所以漠河是东北三省前3个特色小镇下,我认为它是非常具有特色的,是真正具有特色的。当地的书记和我们说,如果投资这个项目,是房地产开发然后卖,他们是不同意的。我跟他们的书记说,当地人不缺少居住,目前漠河库存的4千套房子,我们怎么去化呢?
 
其实,漠河有这么好的自然资源,我们不卖房,我们把它打造成养生养老的旅居的产品,因为我们在三亚还有产品,同时我们在北京国际会合作,它是中国驻外的166个使节来做中医诊疗,包括高血压等等研发中心,这样的医疗机构,我认为它的基因是非常健康的,我们把它引进来,作为一个重要的IP,我们和政府合作。我说书记我们不卖房子,我们来卖服务。我们把北极村打造成文旅、养生、旅居非常重要的基地。有非常好的风景和非常好的森林,而且非常难得的是在北极村,它是靠近北极圈,有非常好的地貌的资源。我们同时还引进北京的电视剧的制作中心,我们在里面拍片子,打造一个饮食文化基地。
 
我们不是把它作为房地产来做,我们是要打造运营平台。而且,我们是做旅居养老产品。刚才有些项目说上来要投几百亿,这是非常重资产的投资方式,意味着有巨大的风险,如果运营得很好,可能盈利,可是如果没有达到预期的效果,风险会特别大。前几天,有公司卖了13个文旅项目,作为国内前几名的集团转让他的文旅项目,为什么转让?如果运营得好它会转让吗?
 
我们做特色小镇,不要上来就要重资产,这种项目,看了以后,我基本上就不会参与。我认为有很多的项目,像漠河这样的项目,我们完全可以轻资产化,比如漠河村的房子,我们对面就是俄罗斯,我们可以打造俄罗斯风景小镇,把俄罗斯的工匠请来,做工艺的事业,这样的话,我们不花太多的钱也能够打造特色小镇,把现代化的房子改造成100年前的房子的样子,包括漠河的商业,我跟书记说,漠河的商业非常的宝贵,因为它有一个100年前的古商店,包括还有中国最早的供销社。所以我们认为不是重资产就一定成功,轻资产的特色小镇,我们运营的基因发挥到极致,也能够做到成功,谢谢大家!
 
主持人:从一个投资方的角度,您更愿意更哪一类企业合作?
 
黄金湾申威:我们是从开发商转型做地产基金,包括我们现在投特色小镇的历程,我们对于房地产项目,如果是有赚钱的项目,我们是愿意投的,我们可以看财务报表和市场趋势,我们都是会投的,只要项目本身很好,地产的话,我们有非常专业的团队来判断项目。我认为我们现在更多关注的问题,地产是一方面,我们认为特色小镇项目,作为一个良好运营的借鉴,我们要看看欧美,其实我们一讲特色小镇,联想到美国很多优美的城市小镇,有良好的风貌。
 
他们本身为什么这么成熟?而没有在国内做的这么艰难?因为我看到美国很多的城市配套是全国统一的。也就是说,你到了很偏远的小镇,我的一个大学同学,我认为他应该住在洛杉矶,但是他住在非常偏远的地方。他说美国的配套,在任何偏远的地方,都是统一的,我在这个地方,我有学居房,而且有全国的统一医疗机构,而且也有全国连锁的商业超市,他说他在任何偏远的地方,感觉不到偏远,他的配套,他享受到的服务都是非常成熟的。
 
所以我们国内很多的企业,觉得做特色小镇很艰难,是因为我们各自运营。比如说我们在一线城市做特色小镇,一线城市实际上,有很多项目我们不敢投,是因为被限购、限贷,甚至是被限售,而且有投的一些项目,投了一半,把价格做得很好,政府马上出了政策。这样的话,我们一线城市有一线城市的难度,我们做三四线城市的时候,发现地产公司进去,因为当地已经不缺房子了,我们已经在去库存的状态。外来的人,怎么样才能吸引进来?我觉得吸引这些人作为小镇的居民,或者是一个过客,留下来的原因是什么?一定是有良好的配套。
 
今天有发改委的领导和住建部的领导,我们也希望我们能够建立一个统一的配套体系,我们不要把很多的资源,医疗资源、教育资源、养老的资源都放在大中型城市,我们应该有全国统一的配套的机制,包括人才的培养。我认为这样的话,未来我们做特色小镇,就会轻松很多。包括我们作为投资商来讲,我们也会轻松很多。因为进去以后就有配套,有配套就有人来。
 
主持人:我们大概需要几年的时间,特色小镇业务在全国来讲能够进入相对成熟和平稳的时间?
 
申威:特色小镇的成功时间,要因地而分析,要根据团队的本身因素来分析。实际上,有很多特色小镇是建成以后就容易了,包括它有很好的IP,有很好的项目和运营服务,可以当年就盈利。我们看到,上海的迪斯尼,盈利非常好。迪斯尼有很好的运营成熟度,是可以实现当年盈利。包括国内很多有特色的小镇,规模不一定很大,但是有自己的特点,也能够很快的盈利。还有一些项目,投资几百亿,但是运营的团队和服务,包括资金运作能力很差,未来可能会遇到困难,一旦资金链一断,这个项目就成了垃圾。所以还是要具体来分析。那么,我们每一个做特色小镇的,还是要以自身的优势为起点,坚持好一个理性的思维方式做项目。