袁开红:特色小镇有过热的现象

2017-07-22 18:20:10  
袁开红:特色小镇有过热的现象丨博鳌房地产论坛7月21-24日
袁开红 中新城镇化研究院院长

主持人:从目前的情况来看,特色小镇有没有过热的现象?还是说这就是正常的情况?

袁开红:首先,我要强调,特色小镇肯定是好事,是应该做的。那热不热?肯定过热。在座的应该还有发改委的领导,我说话必须注意。我们在中国做事情,政府风向标对企业来说是很重要的考量。住建部第二次申报国家特色小镇的材料里面提到的一些观点,我稍微的解读一下,有不当的地方,请各位专家和领导指正。

我想对那个解读,我不知道大家有没有去看,起码第一批是127个,但实际上,第一批报的时候,是159个,批了127个,给每一个省都有指标,每一个省都会刷下去一个,中间好象有两个省没有刷下去。所以,大家也要报特色小镇,要看省里面报上去的,你在这里的位置,如果是倒数的,就岌岌可危了。第二批的申报数量是300个,比第一批增加了一倍,第二批一定还是会每一个省刷一个。2020年1千个计算,后来每年平均还要再报300个。我觉得各地方报这报那,首先得看你有没有这个能力,包括当地政府有没有这个能力。

我简单说,我觉得有3个观点,从国家来看,这个确实是太热。

第一,要去房地产化。这是我们对第二批解读的第一个观点,因为里面提到禁止大肆拆迁和建设。

第二,降旅游化。这是我们对政策解读的第二个观点,因为在政策当中,明确提出来,在报产业特色的时候,旅游产业的比例不能超过1/3。我们认为这样的一个要求,只能说从两个层面解读,只是我个人的观点,一是第一批申报的时候,以文旅为申报主题的太多,所以,一定要限制比例,不能所有的特色小镇都搞文旅。其实我们刚才强调产城融合的时候,很多二产不能放弃,这是我一直强调和坚持的。说到文旅产业的比例,在1/3,一是太多,二是文旅比例已经很高强度,我们另外的解读,文旅产业也是特色小镇打造过程中需要认真考虑和挖掘的。

第三,社会资本。社会资本的重视,对于我们未来做特色小镇PPP 金融创业也是有帮助的。

第四,如果你们细看,第二批申报的时候,中西部地区的比例已经明显的高于东部。我们认为,还是给中西部地区的发展留出了更多的空间。

这是我的观点,确实热,但这是一个发展方向,是一个优胜劣汰的过程。
 
主持人:现在的特色小镇的项目过程当中,有没有房地产化的倾向?
 
袁开红:这个问题,我觉得实事求是说,肯定有。但是这个肯定有,背后的原因有两点,一点是不得以而为之,一点是有意而为之。所以,这是有区别的。我觉得从企业来说,为什么很多讨论都是说我们有钱,我们有项目,我们需要地方政府的支持。其实,从企业来说,不可否认,我可以讲社会责任,但是我不盈利,我没法生存,其实也是一种不负责任。
 
盈利模式不清晰的时候,它一定是想在金融市场上,短期回报和长期收益的平衡点上,没有办法的选择。房地产是目前为止,对特色小镇金融产业、设计极为缺乏的不得以而为之的行为。地方做项目,我帮我们公司项目方跟政府谈判的时候,我确实觉得有难度,而且没有办法。只不过说,我们怎么把房地产资金、金融产品的设计、短期收益,我们把利润点尽可能的降到最低,或者说从产业运营或者是小镇运营的角度,我们真的是为了长期更好的去服务地方做的不得以而为之的行为,这点我觉得是可以的。
 
另外一种,纯粹是为了圈地盖房卖完就走人,可以说,这个肯定存在,而且有不少的数量。这种确实是要规避的。但是,你放心,这个市场都是相互成熟,相互自我平衡、自我协调的过程,政府方也越来越聪明,政府方会给你非常强的博弈,而且有的时候,也会有违约的行为在里头。所以,这个是双方提醒,对于这个问题,房地产企业短期行为,可以接受,但是你必须要让政府认同你长远经营的模式,而且很多地方政府给的很多政策,约束上来说,一定要先做产业,后做房地产,这是我的个人观点。
 
主持人:我们大概需要几年的时间,特色小镇业务在全国来讲能够进入相对成熟和平稳的时间?
 
袁开红:其实没有明确的时间界限。首先,从国外来说,中国擅长加快进度,但需符合自然规律。国外小镇的形成都是几十年的发展过程形成自己有文化基因的小镇。如果说,人家200年的城镇化历史,我们花了30年完成,我是做研究的,我只能依此类推。一般的商业地产项目是5—8年的时间,培育比较好的,咱们不说质量不好的,两个因素,综合在一起,我觉得怎么也得5年以后。