李青岸:房地产应由“造房子”向“造生活”转变

2017-07-23 15:04:26  
内容提要:博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。李青岸表示:未来房地产最根本的核心要投资,就是人口的进入,这……
李青岸:房地产应由“造房子”向“造生活”转变丨博鳌房地产论坛7月21-24日
  博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”。
 
  绿城中国执行董事、执行总裁李青岸发表主题演讲。

 
  尊敬的各位专家,各位同行,女士们,先生们,大家上午好!
 
  非常感谢我们主办方为我们组织这次盛会和为我们提供这个平台,让我们相聚在美丽的三亚,与大家共同交流房地产行业在转型改革中的思考。

  以上各位专家和学者对于他们的研究成果从理论的角度给予了高度的概括,具有很强的指导意义。房地产行业,已经告别了粗放的、狂野的发展模式。随着行业的进一步的调控深度的加深。我们感觉到各大房企都在“去库存”,都在“调结构”,都在转型升级。

  我通过我们自身的转型升级和对未来房地产市场的一些思考和实践,在这里给大家做一个汇报。

  目前的房地产,应该是由“造房子”向“造生活”的转变。从过去美好的建筑,向美好的生活的转变。这个转变的实施需要企业有一个很强大的、明确的战略指导。我们的战略就是,开发要专业化、地产要金融化、服务要平台化。

  那么,怎么样实现这3个战略转型呢?

  首先,确保一个企业的组织架构的保障。绿城中国在这方面确立了“五位一体”的新格局。

  我们过去重点是致力于房地产开发,要为社会造好的房子,造质量高的房子。发展到目前的状况下,我们认为应该有一个专业化和细分化的市场。小镇的建设开发,是适应城市发展的需要和城镇化进程的需要,也需要我们有对应的管理输出,也就是品牌和我们管理团队输出。

  那么,要想让房地产企业有长久的发展,也必须有一个金控平台的保障。后房地产时代,也需要我们生活服务体系的保障。

  我们的房产集团,就专注于开发专业化、战略性载体,紧紧围绕产品品质、服务品质、性价比、周转率、毛利率、满意度、净效率等7个方面的战略目标。这个是所有的房企共同追求的目标,在这个基础上,要创新产品的研发,促进产品科技化、产业化、优化原来的格局,提高我们产品的性价比。

  绿城中国23年来,一直致力于高端物业的开发,新的房地产市场的格局,是需要企业有一个全局性的布局。也就是说,继续用20%的市场去做高端的豪宅,60%做性价比高的产品,还有20%要做社会保障性的物业。

  在这个过程中,我特别赞成刚才有几位专家提到的,我们的投资布局上,依然坚持和北上广深一线城市和杭州、天津、济南、合肥等等核心的二线城市的合作模式。从目前来看,尤其是2016年的四季度以来,到目前为止,三四线城市的销售非常好,价格都在30%以上的增长。这个趋势,我们通过各位专家的分析和我们的判断,三四线城市依然不是房地产投资的主业,是因为这一轮的深度调控是一二线的溢出效应抬高了三四线的房价,未来房地产最根本的核心要投资,就是人口的进入,这是最核心的指标。

  绿城20几年来,开发的产品已经分布在23个城市,我们已经有400个美丽的家园贡献给社会。我们背后有将近50万的业主跟随着我们的开发。那么,绿城一直坚守做品质,为客户着想,为客户服务的理念。如果大家回过头来想,房地产企业,从官方的数据是有6万家,我估计比这个还要多。未来房地产深度调控,如果这些房企自身不升级的话,我不知道如何对客户和业务负责任。

  所以,做房地产企业,一定要做一个负责任的企业,做对客户有保障的企业。所以我们一定要坚守我们的品质,坚守企业的风险把控,坚守企业的优良传统。在这个过程中,我们就进行了转型。

  首先,要打造开发的专业化。在开发专业化的平台,继续寻求转型创新的路径。我们进行了小镇的建设,成立了小镇集团,进行了代建的建设,成立了管理服务集团,是向生活产业代建领域延伸重要的平台。在小镇建设方面,也是顺应了当前国家的政策引导和各地在开发领域的城市化进程的需要。以开发领域为依托,向生活、产业领域延伸的一个重要平台。

  绿城小镇集团是中国城镇化响应供给侧改革的积极的探索,依托绿城中国强有力的品牌支撑和成熟完善的产业链运营体系,以全产业的开放运营模式,我们现在打造了3个小镇:一个是我们的文旅小镇,我们要和产业、农业、养老相结合的小镇;一个叫乐活小镇;另外是人居小镇,营造美丽、幸福。绿城的小镇建设,小镇的起步是在浙江,浙江在5年前,就提出了百镇建设,它的践行者就是绿城中国,我们已经实现了小镇项目落地,我们养老的小镇、农业的小镇和旅游的小镇,现在都已经推向市场,深受社会的青睐,也符合了当前城镇化发展的方向。

  在这里面有两个体系,一个是现在的房地产企业盲目的做小镇,如果是做郊区的大盘是没有生命力。第二,小镇建设的宗旨,居住房屋是小镇里面的配套,如果把一个小镇做成开发项目,把其他的养老、居住、旅游作为配套的话,这个小镇是做不起来的。所以这两点,是我们做小镇的切身体会。

  绿城管理集团是以开发旅游为依托,向代建领域延伸的一个重要平台。代建业务是绿城中国从2009年开始起步的,经过七八年的运营,目前已经为房地产开发代建的4.0版本做了系统的开发,是开发领域中的轻资产模式。轻资产模式,一定是未来房地产企业转型的重要领域。我们的管理集团,我们一直坚持品质、信任、效益、分享的核心价值观,通过输出绿城品牌、管理体系和全产业链的资源,帮助房地产行业的投资人和合作伙伴在房地产企业中获得收益,做到双赢。

  目前,绿城中国的代建项目,已经达到166个,总的建筑面积已经达到4881万方,可售金额达到2848亿元,总代建费收入金额达到131亿元。根据中国指数院、中国房地产代建行业发展平均收益,公布的数字,绿城的总代建总建筑建筑占代建行业的比例达到45%,项目销售金额占到代建行业比例的19%。并且,荣获了2017年房地产代建运营领域企业的称号,也荣获了2017年中国房地产商业模式年度大奖。

  在地产金融化方面,绿城的资产集团是地产金融化的重要载体。绿城资产集团统筹经营酒店、商业中心、商业街区、会所等资产。众所周知,房地产地产,从1995年成立,22年的运营模式中,沉淀了大量的酒店、商业、街区商业,商业中心和会所。这些资产,企业怎么样盘活和运营好,是未来后房地产时代这的这些企业所面临的痛苦的课题。绿城中国房地产以产业链和金融平台为核心,主动探索出产业+金融的新型地产金融的发展模式。逐步从资产的管理到资本运作的转型,最终打造成为一家金控的平台。

  目前,绿城已经在运营的酒店达到12家,在建的酒店有13家,运营的大型产业有3家,总的资产达到了400多个亿。这400多亿如果不进行盘活,如果不能够增加我们的现金流,这些都是企业的沉重包袱,如果能够和金融结合起来,就能够开始房地产企业开发有源源不断的现金流。

  所以在金控平台的打造上,我相信也迎合了当前国家的金融战略的发展平台。在前不久召开的金融工作会议上就提出了直接融资是我们未来的方向。资产在市场直接融资是最有利的因素。我们也迎合了当前的调控模式。如果我们房地产行业,还像过去一样,依然把金融依托于银行,依托于所有的金融结构的话,任何一次调控对我们都是致命的打击,只有自己形成了自己良性的金融地产的良性循环,才能够在这个过程中有一切的可能,所以地产的金融化是我们企业未来的方向。

  接下是我们服务的平台化。服务平台化是我们认为后房地产时代,所有的房产企业要面临的形势:

  第一,目前的物业,基本都是保洁、保基础维修。但是,房地产市场经过20多年的改革以来,所有房屋的更新,所有的更换,所有的二次装修和维修,都是需要专业化的队伍,这样的平台要依托与大数据,围绕房屋全生命链,利用互联网的技术手段,挖掘社区经济价值,开展房屋经济公司服务和生活服务。

  我们目前搭建的生活平台和运营,它的商业模式是什么样的?利用一个线上的平台和我们线下的3个服务平台,利用绿城的生活服务平台APP,它是围绕高端社群全生命周期,整合提供制定定制化服务的互联网平台。通过线下的房屋4S和商业的运营以及我们房地产的经济公司来支撑我们整个生活体系的建立。尤其是房屋的4S公司,我们已经注册成功,到目前为止,所有的房产企业,只有绿城注册了一个4S。大家都知道,汽车是有4S店的,从出售以后,到整个生命周期,4S是要复杂的。所以房屋也需要4S服务,整个房屋、空间关系和它的增值服务,有大量的市场空间需要4S的服务。

  另外我们的核心城市,尤其是一线城市,比如北京和上海,现在的旧城改造和土地的拆迁、搬迁,已经做不动了。在这些城市,拆迁成本一平米可能就要5万,这些土地的供应,不是未来房地产开发的方向。所以,我认为,很大的空间,就需要改造,就是二次改造。这是我认为是的未来发展方向。

  绿城中国,五大子集团,立足于重经营、重业务、重操作、重执行,是集团多元化发展、专业化管控、精益化管理的实施主体,按照绿城中国的总体战略规划和部署,承担各项业务管控和创新发展任务。

  “惟变所出,万变不从”。面对不断变化的房地产市场,绿城中国致力于打造中国理想生活综合服务商第一品牌,稳健运营,坚持有质量的增长,转型创新,探索实践“一体五翼”的架构蓝图。未来,绿城希望能与在座各位携手,共同推动中国房地产行业的发展,推动中国城市的文明与进步,实践美好生活的人居理想。

   谢谢大家!