欧阳捷:未来住房市场将进入限制性发展周期

2017-07-23 14:55:57  
内容提要:我们可以看到,我们的住宅也好,办公也好,或者是商户,增速都往下走。这些增速的明显放缓,也意味着未来的房地产不可能像过去的高速增长。
欧阳捷:未来住房市场将进入限制性发展周期丨博鳌房地产论坛7月21-24日
博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷在主论坛发表演讲。以下为演讲实录:
 


  尊敬的主办方、尊敬的主持人蒋先生、尊敬的各位嘉宾,我是今天上午最后一个发言,我看到有一些人离去了,但是我们觉得,我们跟前面的嘉宾的观点,可能有些不太一样,希望能够给大家带来不同视角的思考。特别是跟在座的很多企业一样,我们都是行业中人。行业中人可能更理解和了解存在的问题。

  我汇报的题目是“未来住市场将进入限制性发展周期”,为什么这么说?我们可以看看当前的形势。其实宏观经济已经正在探底持稳中,但是房地产对GDP的贡献已经开始逐步下降。我们可以看到,我们的住宅也好,办公也好,或者是商户,增速都往下走。这些增速的明显放缓,也意味着未来的房地产不可能像过去的高速增长。

  如果我们来细分一二线城市和三四线城市是不同的。首先来看一二线城市,我们去年曾经提出了房地产量评价略有增长。我自己做了一个个人微信公众号叫“欧阳先生”。我们提出了关于2017年的15个走势以及热点城市将无地可建、无房可售。那么,这些现象今年基本都兑现了。我们可以看看一二线城市目前是一个什么情况,是成交量今天出现了20%的下降,同比下降20%,而且房价也可以看出,这意味着一二线城市很难再创新高一、二线城市不能创新高另外一个原因是因为我们土地供应也是逐年缩减,我们可以看到不仅是一线城市土地供应在缩减,二线城市供应又在缩减。

  今年二线城市1—5月份的土地供量是相当于去年的1/3,而且远远低于前几年,未来也很难评价。如果我们土地供应不增加,我们的销售就不可能再创新高。在今年4月1号的时候,雄安新区横空出世,千年大计,但是,同一天还有另外一个重要的文件。这个文件就是住建部和国土资源部关于近期住房和及用地管理和调控工作的通知,这个通知非常的重要,我们认为它开启了一住房市场供给侧的大墓,为什么这么说?因为它带来了两个核心要求。

  第一个是对住房的供求关系进行了调整。供不应求的城市显著增加土地供应,供大于求的城市减少土地供应以及停止土地供应。

  我们说一二线城市要控房价,有两个根本的东西,一个是要增加供应改善供求关系。二是要控制预期。如果我们房价一直上涨,我们的刚需和改善性需求都变成投资者入世,放大了供求的关系。这个文件上同样也提出了控制预期的概念,因此这个文件恰恰反应了我们一二线城市全国住房市场供求关系改善供求关系控制房价非常重要的文件。

  他们对三四线城市也提出了要求。其实我们对于三四线城市我们也有一个判断。三四线城市我们去库存一、二线城市恰恰相反,怎么做?第一就是研讨土地供应。第二,涨房价,因为房地产跟商品投入是一样的,跟股票是一样的,只买涨不跌,跟供应恰恰品是相反的,因为供应品恰恰是为自己消费的,而房地产是不一样的,但是我们看到  这个文件出台之后,我们土地供应增加我们觉得非常难。

  4月1号以后,在6月30号之前,都要公布3年的土地滚动计划,但是,我们只看到了3个城市公布了城市的3年的土地滚动供应计划,到6月30号之前,加上去年公布的16个城市,其中8个城市土地供应计划是下降的,5个城市有3个是略微有所增加。6月30之后也增加了一些城市,但是也不多,为什么会这样?土地供应能否增加?我们认为非常难。

  第一,我们大城市的核心区没有土地可供。如果要供土地,是否拆迁和城市做更新?这个时候我们不但可以提高土地成本,而且延缓我们土地的供应行动,那么如果我们,摊大饼行不行?我们建造新区还行不行?也不行了。所以,国务院最近批复了沈阳市城市总体规划,这个规划非常明确提出禁止在主体规划范围之外确定设立各类新城新区。这就是说从国家的层面,已经把不摊大饼的建设逻辑明确了,未来很多城市再继续扩大新区的可能性已经不大了。那一二线城市的逻辑是什么?我们不能大幅增加供应,我们就只能打压需求。因此,我们现在就看到了我们的限购现代政策,就是来抑制我们的需求。

  同时,我们还要控制预期,因此我们要通过限价来控制房价上涨的预期。我们越是担心房价上涨,我们越是不能放松懈怠,因为这个会一直持续。

    我们去年底我们看到了一个现象,就是远郊房比近郊房贵,二手房比一手房贵,毛坯房比精装房贵。从今年的情况来看,这个现象已经非常很普遍。这种情况下,我们可以看到一、二线城市,在很多城市里面价格比较低,因此很多关系户获得了买不到低价房的机会。因为上海推出了一个摇号政策,摇号就是解决关系户买房,但是摇号很难完全解决这个问题,所以,在这种情况下,我们可以看到一二线城市的反弹非常大。三四线城市是什么状况,三线城市其实也在在反弹。

  2013年我们提出了一个观点,城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。从现在的情况来看,这种现象已经非常的普遍。三四线城市分化到什么程度?我们没有办法全部做投机,但是,我们分成3类,就是周边的三四线城市,就是我们都市圈核心城市周边,比如说我们北京周边,上海周边也有,广州身边、深圳周边等等。这些城市目前的情况如何?还是量减价,我们可以看到它的供应是逐年低减,我们的需求是受限的,所以未来的增长也是很少的。

  非都市圈,我们可以看到一些热点城市。在今年的春节期间出现了爆发性的增长,增长成交量达到了200%,甚至更高。,为什么这个出现爆发性的发展呢?我们统计了一下,这些城市大概有40个城市。其实,不是从今年春节出现了增长,而是去年的5月份就出现了35%以上的平均增长。

  问题的根源到底在哪里,实际上,我们觉得它恰恰跟我们去年5月份一、二线城市去这些热点城市的房价快速的上涨,这些城市房价上涨一线城市人口从而回到家乡,购房置业、就业、创业。因此,这种情况,我们认为不太可能持久。因为能回去的以后回去了,不回去的也不会回去了。所以明年这些情况就会减少。今年还是量增价减的。但是明年就不会了。

  那么,其他更多三四线城市其实走在去库存的路上,成交略微下降,而且趋势是正在下降的。同时,我们也看到,三四线城市的增长,还有一个最重要的证据,就是我们的土地供应是续建的,我们的土地供应是下降,我们的地价是提高,地价提高是因为大的房企在一二线城市拿不到地,反而转而到三四线城市,进而把这些城市的地价提高了,但是中美教授对三四线城市有一个观念,我们是非常认同的,那么这些城市其实处于一种人口进程度的城市需求是在减少的。我们看了有浙江有一个非常贵的县级市,这个县级市的户籍人口是23万人口,但是它的常住人口只有17万人,农村人口进入整个城市,而这个城市出去的人更多。这个城市为了制造需求,怎么办?

  因此,在这种情况下,它通过每年的30%多平方米的面积来满足刚性需求,刚性需求是什么呢?是每年城乡主动结婚5000多个人,如果按照50%左右,这部分刚好消化了城镇的住房需求。

  除了当地的需求之外,还有没有改善性的需求呢?这个城市其实没有了。因为他们城镇人居住房面积已经达到14平方米,农村的人住房面积达到78平方米,因为他的面积性改革需求已经结束了。还有质量性改革需求呢?我们认为也基本上没有,因为他的商品住房面积占比30%,而他们的单独住房的占比达到60%多一点。这个城市怎么办?这个城市为了制造需求,他就拆迁,去年拆了150万平方米,今年要拆200万平方米,那么拆的面积以后,他们做成公司的改造,这个时候没有钱,政府就制造了新的东西,如果这个350万平方米,放到他的城镇里面面积总算起来相当于他现有存量1/5不到。

  研究说,通过三四年时间可以把城镇的住房焕然一新,这是不可能的。所以这个城镇的城镇化基本结束了。所以我们提出了三四线城市增长乏力,未来的转移人口越来越少。城镇化接近尾声,而我们三四线城市可能未来会看到它的成交量会逐渐下降。那么,如果我们把当前形势看得比较清楚了以后,对未来的预判就有了基本了基础,这个基础我们现在看,房地产未来,到底会怎么样?我们作出了3个战略,如果有这种政策的假设的话,我们就可以对未来房地产市场做出比较可能正确的预判。

  首先,房地产是取决于政策,我们3个政策,假设第一个是如果经济下滑,我们会不会重启房地产拉动经济的按钮?第二个假设,如果我们调控继续延续,那我们会不会做出一些局部的微调?调控到底要持续多久的时间?第三,房地产会不会进入一个新的发展周期?也是限行的发展周期。

  第一,经济下滑,重启按纽,有这个可能。显然都市圈会反弹,房价也会反弹,泡沫会剧烈膨胀,而且市场会失控,显然是不可接受的。当然,我们也可以看到,我们会不会再依赖房地产拉动经济呢?会不会控制大城市的人口呢?会不会释放大城市的土地呢?这些都不会的。因此,第一个政策假设,可以说不成立。

  第二个政策的假设,我们调控继续,我们房子不炒,通过经济去杠杆,这是今年金融工作会议提出的新概念。什么是经济去杠杆,我们理解是3个概念。居民部门去杠杆,企业部门去杠杆,政府去杠杆,如果三个杠杆都去掉了,经济肯定出现一定下滑。即便是这样,我们还是要妥实相须,还是要经济结构性改革。所以,未来的调控,还会继续延续下去。

  第三个可能性,房地产进入限制性的发展周期。我们认为新一届政府明年两会之后上台部,会开启新的经济增长周期,但是与房地产基本无关,这个时候我们一二线城市一定会限制人口和土地的供应,三四线城市也会限制土地的供应,因为你不限制也就自然而然的限制了,即便增加土地供应也没有人去买,而我们的房地产会限制金融过度,直到我们真正实现的房地产的供给侧结构,这个可能性会更加大。

  因此,我们认为,房地产未来可能会建立一个怎样的供给侧改革的框架呢?我们到目前为止,我们没有看到很多专家学者或者是企业人士来讨论,我们房地产的长效机制到底是什么。我们当然也写了一篇关于这方面的文章,如果感兴趣的话可以去关注一下。我们认为未来的房地产市场一定是由二到三的转变,现在的调控恰恰是我们未来进入房地产限制性发展周期的过桥牌,通过桥,我们打出这种牌之后,我们自然而然进入了限制性发展周期。

  其实住宅市场的核心资源在于我们人力、钱的关系。我们去年说上海的房地产市场出现了暴涨,根本原因是这3者的资源错配。对于供不应求的超大特大成人口是主要的,我们控制人口规模的政策不会放松,二线城市吸引有限人口,实现产业和人口的腾龙换鸟,这种会做一些微调。

  当然对于这些特大超大城市来讲,土地的供应会不会大幅的增加,我们认为不会。因此,虽然我们会公布3年的土地供应计划,但是今年会适度增加一线城市,但是二线城市,我们基本上没有看到动作,未来我们会逐步减少,甚至是限制新增的住宅用地供应,但是,我们会怎么一些住宅的租赁供应,为什么我们增加租赁用地?不增加可售住的用地?根本原因是不希望外来人口成为这个城市的常驻居民。因此这样的住房可以高度流转,实现资源的高效减少闲置。如果变成了可售资源的话,我们人人都想在大城市里面拥有一套住房,这一套住房可能就会变成闲置。因此,我们上个星期也发了一篇微信叫“只租不售”。

  第三个,我们已经看了了,无论从客户端也好,还是从开发端也好。我们的钱已经创造了越来越的闲置,钱越来越多,这个时候,我们的人、力、钱3者之间的就变了了同步的减少。调控不严,我们认为限购现代会长期执行,为什么这么说?既然我们要控制大城市的人口,我们要抑制我们的需求,因为限购现代不可能做去放松的,当然我们的住房发展周期将会被拉长。对于限价来看,有很多人来看,有很多人认为限价可能明年、后年甚至到以后会放松,我们认为不会。  

  当然,我们提出一个观点,就是未来会出现渐进性的放松,什么叫渐进性放松?如果今年房价上涨1%,明年上涨2%,直接到2020年上涨5%,我们可以看到上海的房租价收入比会从28.3%下道19.6%,尽管依然很高,但是向合理区间低减。所以我们认为限价我们认为长期的执行。对于供不应求的中小城市怎么办?在这些城市人口人口导入会停滞。我们曾经到安徽的大平台伸出去做工艺活动,在那里面,我们送去小学,小学里面送去图书馆,那个时候,我们就问孩子,你们长大了之后,上了高中,读了大学,还会回来吗?所有的孩子多说“不会”。

  如果他们不会回来,意味着什么?意味着他们想在大城市留下来,他们的爷爷奶奶爸爸妈妈砸锅卖铁都帮助他们留下来,这是人口流动背后资本的流动。这些中小城市和农村的人流到大城市里,那么就带来了资本的流出和购房需求的减少,因此他们的新增住宅用地会越来越少,城镇化也基本结束了。而未来三四线城市的成交也会下降。 所以我们可以看到我们的资金量,金融去杠杆的钱越来越少,我们经济部门加杠杆的速度也逐步放缓。

  预计今年按揭贷款将会收到个位数,明年到明年我们认为不排除增速下降。从资金链来讲,我们三个部门都要去杠杆,现在的企业的负债在去年已经得到了一个明显的提升,但是明年,我们认为还会继续降。从基金上来讲我们认为会的现金流发生供给,这样的情况下,就算有抵押品,未来也不可能代替,因为银监会的文件已经很明确了。所以,低压贷款也会受到一些约束。从市场量来讲,刚才讲的市场的蛋糕不会变得更大了,所以是这种情况下,我们可以看到,房价虽然还在继续的上涨,成交金额还会旅略有有一些增加,但是我们房地产文化我们可能整个的销售面积会稳增长的曲线。

  同时,我们可以看到行业几乎在迅速的提高。2013年的时候,我们曾经讲过,房地产90%中小企业都在交流。从去年的情况看,这种速度更加,而我们去年由前3强的房企销售额累计1.05万亿,4—9名的房企销售加起来是1.5亿万,10—23名的房企销售加起来1.5万亿,而今天上半年他们的市场份额提高到36.3%,将近10个百分点。

  我们现在在限购的情况下,抢购大家一触即发,因此我们讲价可能会不起而至。因此我们很变成一个调控的新东西,我们可以预见到如果房价真的下跌,而且下跌10%,将会拖累我们的成交量下降不止10%,同时拖累我们的上下游,拖累我们的土地购置新开工,而且影响社会的稳定,联合反应出来之后我们就会导致我们社会整个卷点,因此房屋大落也是我们调控的新东西。在2015年底的中央经济会议上当时提出又要大起大落,但是在去年我们都关注了大起,没有人去关注大落。但是降低会不会真正出现大落呢?我们认为不会,因为我们防控思维是一种保持平稳的体现,既不通过上线也工参下线,因此我们未来所有的调控一定会有波动。

  政府可以限制房价的上涨,也可以限制房价的下跌,所以房价调控还在持续,但是已经接近尾声,未来房价出现一波因为下降,迅速把它调控。因此,对于政府的调控来讲,会有一个非常重要的要求,就是我们调控时机和我们调控力度非常关键,我们还是要实现平稳、健康、发展这是我们的主旋律。所以调控部门的要求会越来越高。

  我们现在可以看到一线城市未来难以增加,名后年,我们认为整体上购置会变成零增长。新开工面积增速也会下降,所以我们的新开工面积在今年我们可以看到它继续下降,但是明后年会维持稳定的增长。那么土地购置面积下降,我们的新开工也下降,我们的投资当然也就下降,所以我们投资的长期是下降的。
 
  对于房企的策略,最后我们简单有几句话:

  第一,对于总的严格我们必须防患未然,紧盯现金流。所以,断尾求生就是现金流。现在因为住宅很快该要鉴定,在这个同时,还要对一二线城市深耕。同时要控制负债,我们觉得大企业,比如现在去参股、投资、收购,以及分红等等,这些浪费现金流的事情可能要尽量的减少,我们更多的是做销售和回笼,拿钱和借钱。

  对于中小房企来讲,除了小而美的企业,我们更多中小房企会没有机会,那么我们有一个小房产老总问我,到底我们怎么办?后来我们想一想从三条路去发展。 

  第一,你跟大企去合作。

  第二,投资,投给私募基金。

  第三,投海外,当然海外市场相对比较稳定。

  这些关系我们把我们不能把我们的全部展开,如果大家感兴趣关注我个人的公众号,谢谢大家!