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聂梅生:当前房地产业生态启示录

来源:博鳌21世纪房地产论坛组委会 时间:2017-07-23 09:38:19
内容提要:博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发
博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”。

22日大会,全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生发表关于当前房地产业生态启示录的主题演讲。以下为演讲实录:

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 尊敬的各位领导,各位嘉宾和媒体界的朋友们,很高兴又一次来到博鳌21世纪房地产论坛,和大家分享《关于当前房地产业生态启示录》。观点是我自己整理出来的,不对之处愿意和大家共同讨论。

    首先,大家都知道,我们过刚刚开过了“全国金融工作会议”。这个会议非常重要,它对房地产行业有哪些指导?大概可以分成3个方面:
 
     第一,金融要服务于实体经济。那么,服务于实体经济,在昨天一天的会议上,大家也有所讨论。也就是说金融或者是资本应该进入到"一带一路"、“特色小镇”和大健康、养老产业等等,这就是倡导这一轮经济发展,就是服务于实体经济。
 
     第二,防范金融风险是本次金融工作会议非常重要的一条。关于防范金融风险我们房地产肯定是在其中的。这里面抑制一房地产泡沫,是当前防范金融风险重要的议题。
 
     第三,深化金融改革。深化金融改革当中,谈到直接融资和支持民营金融机构的发起。
 
     这3个精神,是这次全国金融工作会议的精神。对房地产业界有哪些影响和指导呢?我会下一步结合这3条来讨论。       首先,当前房地产的生态环境,我们分析一下。经过了14年的房地产宏观调整,从2003年到2017年,我们曾经是支柱产业的重点,然后开始调控,我们反反复复的出了七八十个调控文件,我们成了经济社会的热点,蜗居、房奴、炒房等都是热点的话题,我们以往的博鳌论坛没少讲这些论点。
 
     从重点到热点我们生态环境发生了很大的变化。从国家金融安全角度来说,泡沫是防范重要的议题。习近平总书记提出来规范住房工业市场的抑制房地产泡沫,最近出台了很多文件都和这个关系。然后,在这样的情况之下,我们感觉到调控加码,都能够理解,是从国家安全方面来考虑的房地产的问题。
 
     我们现在又是属于体制改革镇痛阶段的难题,也是一个痛点。现在我们搞经济体制改革,三架马车的转换。从投资到消费,这里面房地产是投资的大头。如何把这些资金慢慢的引入到消费,不是这么的容易,我们现在也在尝试。比如说昨天一天的讨论议题都跟这个有关系。
 
     在金融改革当中,我们又在当中。比如说直接融资的问题,土地财政的问题,个税改革的问题,都是属于金融改革的事。土地财政怎么办?房地产业税怎么办?都是怎么样加大服务业的比重,这也是我们现在要考虑的问题。所以当前的生态环境就是这样的生态环境。
 
     下一步新经济增长的特点,给我们提供了广阔的平台。我们又可以有新的发展阶段。比如说现在提出的平台经济。这一次经济的特点,提供跨域整合平台。比如说特色小镇、“一带一路”以及大健康养老,都是跨域的,它不是房地产一家的事。原来说到平台的话,是政府的平台,现在政府仍然是平台,比如“一带一路”、特色小镇都是政府的平台。昨天海南政府就说了关于特色小镇的事。
 
     “互联网”是一个新的平台,大家都认识到互联网是新经济增长的驱动力。还有一个平台,就是行业协会成为了一个平台。因为行业协会可以有跨域整合和跨行业整合的可能性。所以,从昨天到今天,各种各样的发布,都是在行业协会平台上做的,而且,政府从2016年开始,宣布了只做强制性的标准。行业性的、专业性的标准,全部放到行业协会来做,这样给了我们一个很大的空间。也能够跟国外接轨,国外就是行业标准,企业协会做,一旦加入了标准我们就可以做平台。
 
     所以,平台经济又给我们提供了一个新的思路。还有一个是共享经济,李克强总理也提到了是下一步的。在共享经济当中,我一再提醒大家,现在最热闹的是站在14亿人口这样的劣势平衡下把它变成一个竞争优势,也就是2C这一端。比如说,马化腾马云他们是在这一端做,他们直接进入到服务于他们,就是立于不败之地。我们习惯于做2B的应该要考虑2C,这是对我们提出的挑战和机遇。
 
     讲一下关于房地产泡沫的事。从2007年到2017年,十年多来增加了120万亿。我们想一想,我们不知道的每年房地产的投资平均是在10万亿左右,十年就是100万亿,所以,差不多100万亿是投到我们房地产,所以,那钱去哪里了?都不在我们这个大池子里面固化在房子当中,最后形成了去库存。
 
     看一下M1与房价的关系,政府没有这样的正相关,这两条曲线做出来就是这样。蓝线的房价,基本上是跟着货币在跳动。所以,现在对房地产防范金融风险,当然首当其冲就是房地产业界的金融风险。所以这个事一定要想清楚,但是我并不认为中国的泡沫会破裂。我觉得一定会平稳的突破这一轮,走向新的发展阶段。
 
     这一次中国整个房地产资产的基金量达到了30万亿美元,现在一二线城市,因为地价上涨产生的财富增值达到了24万亿,2016年全国总量占个人财富和整个国家的货币转换成资产这一部分集中在房地产,所以,经过了这一轮的调控以后,仍然是到了2017年的初,房价还是没有明显的改变。
 
     在这种情况下就是引导积极组织和引导资金的合理流向,所以这次博鳌论坛非常好,就是它抓住了时间节点,也抓住了机遇,引导大家把资金往哪里流,特色小镇、"一带一路"等等,这些还有很多,看大家如何考虑。
 
     我们应该如何做呢?从全联房地产商会配合这样的情况,因为我们是一个行业商会,根据产业的生态引导企业往哪里走。所以在直接融资方面去做我们的房地产,所以我们积极去做我们的基金,而且基金跟政府是一起做产业基金,这就是政策的支持,我们去发展主流,就是大思路。比如说民间资本怎么样融入国家“一带一路”产业基金。在这次,我们成功的把特色小镇国家的战略导向,在博鳌论坛推出来了,同时也成立了峰会。而且我们已经成功了启动了中国养老基金,也是在政府的引导下做的事情。
 
     同时,开放包容融入国际化的金融。其实“一带一路”就是国际化的金融。但是想一想,“一带一路”是国家倡导的把资金引出去。所以大家要打开思路,以一种开放、包容、融入国际化的思路来发展。我们应该升级海外投资业态,所以做持有型的物业平台。
 
     最近5年,我一直作养老大健康,这个情况如何?怎么做?我们看一下60岁以上老年人的占比,恰恰是2016年到2017年到了加速了老化阶段,所以现在做养老的人都知道,为什么到了2017年中国养老市场有了突变?房子突然好卖了?其实和这条曲线有关系,这个就是我们进入了加速老化阶段,而且是上升的阶段。这个决定了我们养老大健康市场迎来了春天,需求突然上升,和我们整个国家的人口结构是有关系的。
 
     大家看一下我们的出生率,我最近研究这事,现在接受养老,或者是促进养老机构,是30后、40后,就是七十八十岁的这批人进入,这一批已经退休20年左右,在这之前很难做,很多养老房子卖不出去,没有人住,这是和人口结构有关系。你想想20后、30后、现在基本上在家里,30后、40后像我们这一批接受养老,50后进入了60多岁,50后是什么阶段?这个曲线当中,就是第一波,从1951年是人口出生的高,所以迎来了第一波,所以2017年房子好卖了,是50后开始进来了。接下来到60后、70后进来了,是中国最难的阶段,也就是到2030年的时候,第二波,第一波还健在,所以第一波加第二波是中国养老非常难解决的局面。
 
     所以原来的30后、40后,现在城市化2030年我们养老的主力人群从50后到70之间这个人群,又改善了的政策。同时这个时候,社会保险制度完善、国家政策支持力度加大,关于商业模式也逐渐清晰,基本上这么一个看法,就是说,资金会随着周期缩短,商业模式清晰,资本进行产业布局,这是2017年到2018年会迎来非常清晰的发展。
     所以,我们协会当中的大企业非常清楚,比如万科、保利、绿城都开始进入,因为他们想清楚了怎么做。养老机构的价格开始涨价,养老机构全部涨房价,入住率也在上升。养老市场不是像原来的那样。
 
     我们在当时启动了机构端2B的养老基金,我们的母基金做了机构投资,搭机构来做REP,按照机构的要求,我们做到了200亿,我们现在的开发企业养老企业会非常支持这件事。我们启动这样一支基金,已经在路上,项目也在评选。我们做一支轻资产当中的2C端的,针对居家的轻资产的基金。这两个是同时启动。
 
     启动这个基金有多大的市场?我们根据老龄委发布的中国养老产业规划提出来的,60岁以上老人的数量目前是2亿多,占总人的15.8476%。我们卖房子,一线、二线、三线加起来就是这么多年,2030年养老产业的总产值将突破10万亿。
 
    第一,当现金流开始有利润的时候,我有权项目进来的。第二个是第三方机构转让,这个也是国际上愿意这么做的。第三个是资产证券化。这3方面我们都做了方案。
 
     关于资产证券化大概是这样的流程,通过专项净化,转化养老基金份额给证劵是我们项目的突出,所以,优先级的GP的退出,不光光是这个项目完了之后,他可以把投入这个部分75%,这部分的份额退出给证券持有。我们现在又协商了一下,可以马上启动资产证券化。
 
     海外投资基金,我也大概讲一下。在座的很多都参与到海外投资,有的在欧洲,有的在美国,但是这个情况发生了很大的变化,尤其是今年的资金出不去。我们看一下,2014年到2015年海外投资主要出现了一些变化,基本上2016年的时候,投写字楼的数量比原来投写字楼的数量差不多。从开发项目大幅度的下降,不再到美国去拿地盖房子,这个开发项目只有27%,原来是36%,持有型的项目开始增加。海外项目也有了新的布局,也就是说,进入了转型升级的阶段。大家今后仍然还是海外投资国际化的金融仍然非常重要的。从单个项目投资退出向打包退出,从单个项目的分期融资走向分层融资,因为我们原来是一期一期做。从LP走向GP,从项目集合基金走向持有型运营管理的基金。
 
     那么在2C端,我们现在比较成功的启动的最新的金融产品,就是“世界候鸟”。它有一张消费卡,是可以不断充值和刷卡,但是N次以后形成了金融的力量还是很强的。因为我们做了两年,春夏秋冬四季,把重资产的基地串在一起,同时用非常轻的刷卡消费,因为老年人一次出游不会超过5千,这样的方式大家都非常的放心,这个已经到了走量的阶段。
 
     第二,我们C端当中要评估这个案例,这个也是我们刚才讲的项目。比如说社区养老、社区居家养老。当然,也有一部分在家政行业当中,因为家政行业很大一部分是在老人里面。这部分,它怎么样从聚量到聚资的过程。这是2C的事例,现在中国家政服务业的市场分析,是这样的分析,政府希望把它压低一点,这个和税收有关系。大家都知道,家政服务一般都不开发票,所以财政部是收不到钱的。我还是用企业给出的数字,家政行业已经晋级为万亿级的市场,占到GDP的1%—2%,市场空间巨大。
 
     也就是说,每年的增速会达到30%的利润率,它的从业人员会达到8千万。这个数字是比较保守的数字。无论如何,它在我们第三产业当中占了很大的份额。现在第三产业已经占到了53%。
 
     现在来看“管家邦”是怎么做的?它现在家政服务存在全国100多个城市,在行业当中占了领导的地位。我对它感兴趣的时候,是“管家邦”我们作为他们的投资方,当时投的时候,它的落地的服务人员15万,如果你有15万的落地的家政服务人员,将来在国内肯定是龙头老大的位置。它在于2C,一个服务人员服务10家,那就是多少了?所以这是2C非常好的案例,在我们的产业末端形成的从聚量到聚资的过程。
 
     最后,他们的诉求是什么?他们的商业模式和房地产习惯的商业模式是不一样的。他们提出了百千计划,通过这3个服务板块,服务于1千万的家庭,总收入达到1千亿。那也就是说,百万服务人员,千万的家庭,千亿市值。这个千亿是2C的千亿,不是像我们土地、面粉面包折腾的千亿。所以其实是有很多可以期待的新天地。
 
     我就讲到这里,谢谢。

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