徐树山 天津房地产商会会长、津东房地产集团董事长兼总裁

2017-07-23 20:56:00  
徐树山 天津房地产商会会长、津东房地产集团董事长兼总裁丨博鳌房地产论坛7月21-24日


  袁一泓:这是我们今天的第三场对话,我想请问台上的几位嘉宾,今天上午钟伟先生认为今年年底到明年年初,房地产价格会有一个明显的下行,大家同意不同意钟伟的判断?  
 
  徐树山:关于房价下降的问题,我们单纯的谈这个问题是没有意义,因为我们的房价是否下降,有它的前提条件,我们的房价判断依据和背景是什么?如果按照市场经济来做判断,价值是升是落,大家估计都有自己的理论,或者都有自己的逻辑。

  我们来判断房子涨还是跌,我们的依据是什么?

  首先,我们说是个政策性的市场。其次,我们对市场的基本判断来说,应该还是乐观的。因为我们的房地产需求和资源性,主要是一二线城市的地产项目,资产价格,我认为是供应问题。但是在运作的过程当中,它的本质价格基础没有问题,但是因为我们在调控过程中,我们不知道这个价格的走势。包括今天我们说的凛冬,这个是不是真正的冬天?这个冬天是什么样的冬天?这个冷是什么冷?探究了这些,我们才能说怎么决策和怎么应对。
 
  所以,这没有准确的判断。我个人对房地产的前景是看好的,因为资本价格不会受影响。所以究竟什么时候,能够回到它的真实的面目,要看这只调控的手,什么时候能够松开,我们的感觉才能够变成最真实的现状,我们才真正知道我们的肺活量多大,我们的氧气够不够,这个时候才能体会出真实的市场的东西。

  袁一泓:房地产信贷、融资渠道是明显的收窄,它的资本成本塞上升,我不知道在座的几位企业领导有没有感知到这点,您所在的企业,资金利率和资金成本有没有上升?如果在上升的话,是什么样的情况?

  徐树山:肯定是要增高的。
 
  袁一泓:为什么谈价格?我要引出下一个问题,任志强先生的音频演讲,对今年的销售面积做了预测,可能还会创历史新高,在座的嘉宾是否同意?

  徐树山:我比较同意这个观点。因为刚才我说了,资产价格不存在问题,因为市场还很火爆,只是我们有的调控手段是暂时的有点问题。

  袁一泓:接下来的问题,是大家未来不得不面对的,就是你现在认为是限制,但未来可能不叫限制,我不知道在座的几位嘉宾怎么看这个问题?你觉得这是一种常态,还是短期的?
 
  徐树山:这个调控,我认为应该是常态,短期内不会撤掉,同时对市场的影响,短期影响会很大,也会有明显的影响。但是从长远看,将来还是限购。房地产基本的市场还是很强劲的,所以我觉得政策会延续,影响是短期的,还不会太远。
 
  袁一泓:大家基本上同意限制性政策不会短期内推出。那么,对我们企业来说,问题就来了,如何适应这种新常态?有什么样的应对策略?比如说规模,我们看到的新一轮,过去几个事件,以融创为代表的发起一轮、一轮的并购。还有碧桂园,这几年的增幅也是很可怕的,一千亿到两千亿再到三千亿,还有中型到大型房企这块,刚才我们刚到旭辉发出了3千亿的号头,金科两千亿,还有一个我们大家都很多人都是很熟悉的,叫中原地产也是153%的增长,为什么规模会变得这么重要?难道就是因为这种市场占有率,你不追求规模,就会被别人并购掉?是不是有这样的危机感?请大家结合企业的实际来看这个规模化的发展,调控是机遇还是危机?   
 
    袁一泓:徐总,您觉得规模看得见吗?
   
  徐树山:规模目前来看,对上市公司重要。因为你的融资、金融都需要规模,才能够实现融资发展的结果。但是,对未上市的公司,我认为未必追求规模,应该追求利润。因为我们的杠杆本身就少,所以说我们没有必要简单的追求规模,我们追求利润就可以了,因为房地产这个行业利润比较雄厚一个行业特征,所以说应该对应未上市应该追求利润。

  那么,刚才大家讨论规模越大越好,没有规模就没有江湖地位?我是持反对意见的。

  首先,房地产就没有规模效应,你也没有可持续性。尤其我们现在中国的地产,都是同质化生产,都是开发销售型。你的规模,你上市了,肯定需要规模。但是,你面对的市场,是不是随着你的量大、你的资源是不是随着你量大?我们看到情况是需求增量这块的市场一定会萎缩。资源一定会枯竭,一二线城市的资源,好一点的土地资源现在还有吗?没有了。谁来支撑你的规模?所以说,房地产,应该说你本身没有规模效应,比如说我们做制造业的,我们通过扩大规模能降低利润,降低成本,比如说零售业通过增加店面占有市场。房地产通过扩大规模能够降低成本吗?1万平米、100万平米、1亿平米,你的成本降低多少?你的市场占有率是多少?你的市场战略率从你的角度,是让你控制的。当然说,我们这里商业房地产是有规模效应的,所以说我们有100万平米的经营物业、有200万平米的经营物业,这是不一样,那肯定有规模效应,有可持续性。

  所以说,现在很多的地产向规模企业靠拢,我觉得是过去和暂时的,未来肯定不是的。现在我们很多的巨头在调整自己,说我们在调整,说我们要寻求新的发展增长点,已经感觉到这个问题的存在了。包括我们一旦调控紧缩的时候,大的开发商首先带头贱卖,因为你有销售规模,不该卖的房子你得卖,为什么?因为你得满足你的规模,可是你明年,你市场不管怎么样,你得买地不该买的地,也要买。所以这样的情况,不是很顺畅的一种模式。

  所以说,房地产在股市里拿钱,你不具备规模没有可持续性你根本就没法干。以前我说过,警惕中国的房地产的恐龙现象,巨大的恐龙瞬间消失,就是因为你需要的市场瞬间没有了,你需要的资源瞬间没有了,你的业态必须要大幅度的调整。包括你的债券、股权等等,一旦这些东西都调整完了以后,你还是过去的开发商吗?你还是过去你那个某某公司吗?这个我觉得是警惕的,我感觉所有公司如果要上规模,要分析透彻什么叫做规模,该不该做规模,这是我的判断。
 
  袁一泓:谢谢,徐总。很明确上市公司这个规模是可以理解的,但是它这个盲目规模是是持续的,资源也不支持的。