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沈力男 泰禾集团副总裁

时间:2017-07-23 20:52:18


  袁一泓:这是我们今天的第三场对话,我想请问台上的几位嘉宾,今天上午钟伟先生认为今年年底到明年年初,房地产价格会有一个明显的下行,大家同意不同意钟伟的判断?  
 
  沈力男:如果价格要下降,特别是下降很多,我觉得是不太可能的。今年的市场调控的力度虽然非常大,但是其实市场还是非常不错的。去年说是房地产的大年,今年上半年的话我们有6万亿的销售。从量价关系来看,我觉得可能价格不会大幅的下降。

  第二,目前的房价,政府的各个手段上让你下,它的确可以下,但这是不是真实反映了市场的情况,可能是希望有很多的商品房便宜的均价等等。我觉得我们应该进行综合考虑。
   
  袁一泓:房地产信贷、融资渠道是明显的收窄,它的资本成本塞上升,我不知道在座的几位企业领导有没有感知到这点,您所在的企业,资金利率和资金成本有没有上升?如果在上升的话,是什么样的情况?
 
  沈力男:通过市场的提升,在座的很多企业其实都不太缺钱。但是对企业来说,是在对的地方做对的事情,加速它的周转和产业研发应对周期。
 
  袁一泓:为什么谈价格?我要引出下一个问题,任志强先生的音频演讲,对今年的销售面积做了预测,可能还会创历史新高,在座的嘉宾是否同意?
 
  沈力男:首先,去年的背景是去库存的大背景,今年是调控的大背景,如果在调控的大背景下出现历史新高,这个是值得考量的。从今年上半年来看,基本时间过半,一个是6万亿,一个将近7亿平方,这个的推动力和惯性是非常大的。所以今年,我觉得很有可能再创历史新高。现在很多企业觉得调控比较难受,是因为各种的限制条件,市场很大,关键你还在不在,你的日子过得好不好。
 
  袁一泓:接下来的问题,是大家未来不得不面对的,就是你现在认为是限制,但未来可能不叫限制,我不知道在座的几位嘉宾怎么看这个问题?你觉得这是一种常态,还是短期的?
 
  沈力男:限的问题是一个常态,但是限的程度,我觉得还会有一些变化。比如说像北京这样的限购,我们觉得是长期存在的。因为目前城市的调控目标是限制特大人口的规模,这个限制是可以很清晰的判断的。

  但是限价,到底什么时候可以松动,我觉得还是可以有时间来换空间的。如果说北京有10万套到20万套的房子出来,政府也没有理由说你的地价是5万到6万,你只能卖7万到8万,这个也不符合市场的规律。还有一些限制措施和调整,还是有一定的空间。但是政府是强势的,一旦上去就下不来。开发企业这么多年,都是带着镣铐跳舞,看你能不能跳得好。
 
  袁一泓:大家基本上同意限制性政策不会短期内推出。那么,对我们企业来说,问题就来了,如何适应这种新常态?有什么样的应对策略?比如说规模,我们看到的新一轮,过去几个事件,以融创为代表的发起一轮、一轮的并购。还有碧桂园,这几年的增幅也是很可怕的,一千亿到两千亿再到三千亿,还有中型到大型房企这块,刚才我们刚到旭辉发出了3千亿的号头,金科两千亿,还有一个我们大家都很多人都是很熟悉的,叫中原地产也是153%的增长,为什么规模会变得这么重要?难道就是因为这种市场占有率,你不追求规模,就会被别人并购掉?是不是有这样的危机感?请大家结合企业的实际来看这个规模化的发展,调控是机遇还是危机?
   
    
  沈力男:规模也是很重要,但是还是没有宣布它的目标是多少?能不能宣布一下龙湖五年的目标是多少?
        
  袁春:我们的内部真的不看目标,第一我们要看利润,第二看市值,包括回款。

  沈力男:房地产企业,目前规模不是万能的,但是如果没有规模是万万不行的。为什么做规模?首先规模是现实存在的,它目前有10万亿的市场。中国有什么行业还有这么稳定的大市场?首先是它的量级非常大。

  第二,的确这个趋势是整合的趋势。我们过去讲强者横强,弱者横弱,目前看真的是现在是强者横强,弱着消亡。

  第三,房地产商也是资源整合商,它如果没有资格,整合不了这么好的施工单位,那么好的资金配套单位和上下游的供应商。

  第四其实开发商是在对的地方做对的事。我们经常有这样的话,地如果拿错了,怎么追都追不回来。地如果拿对了,核心就是战略区域的选择,选择京津冀、长三角和珠三角,目前战略性的进入了郑州、武汉、合肥、太原核心的二线城市。这样的话,保证了我们的规模是有效的增长,这个增长是有质量的增长,有利润的增长,这是在对的地方。

  另外要做对的事,我们认为改善型需求的发展,人文对改善的预期是刚性的。房子不是用来炒的,是用来住的,但是房子不仅仅是用来住,如果仅仅用来住,大家住在山洞里就差不多了,我是觉得这样的。如果说是用来住,在住后面加各种形容词都是成立的,怎么住得更大、怎么住得更舒服,怎么住得更美、怎么住得配套更齐全、怎么住得更健康、怎么住得更有特+色等等,这些都是我们的发展目标。从这个角度讲,比如说我太太的时候,我们在推进新风系统的适用,这个就是让住得更好,那么南方过去有争论,是不是取暖太浪费,但是我们觉得可以改善型。

  所以,总之在对的地方做对的事情,这样有助于你的稳健发展和规模的体现。

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