袁 春 龙湖集团副总裁

2017-07-23 20:45:51  
袁 春 龙湖集团副总裁丨博鳌房地产论坛7月21-24日


  袁一泓:这是我们今天的第三场对话,我想请问台上的几位嘉宾,今天上午钟伟先生认为今年年底到明年年初,房地产价格会有一个明显的下行,大家同意不同意钟伟的判断?  

  袁春:我不是特别的同意。一线或者是核心的二线城市,会保持相对的平稳。当然这里面的原因,也有限价,所以价格也不可能涨,因为政府给你规定的价格是不会涨的。

  但是,由于前两年的土地供应上相对来说不是特别多,所以也不会降。一二线城市的下半年,包括到明年应该会相对比较平稳。三四线城市,我也没有办法判断,以现在的企业情况来看,会有变数。因为有一些三线城市已经出现了一些限购,所以,如果中国的市场出现一些变数的话,会出现在三四线城市。
 
  袁一泓:房地产信贷、融资渠道是明显的收窄,它的资本成本塞上升,我不知道在座的几位企业领导有没有感知到这点,您所在的企业,资金利率和资金成本有没有上升?如果在上升的话,是什么样的情况?

  袁春:前面也说了,因为龙湖从来没有用过非标的融资方。今年综合的资金成本,和去年差不多,会维持去年的水平。

  袁一泓:为什么谈价格?我要引出下一个问题,任志强先生的音频演讲,对今年的销售面积做了预测,可能还会创历史新高,在座的嘉宾是否同意?

  袁春:我觉得我不太赞成这个说法,不是说现在的市场不好,而是几个原因。

  第一个,一二线城市的供应量的问题,很多地区的供应量不足,我们自己所在城市的供应量,从3月份开始到现在,环比去年都是下降的,这导致了成交量也是环比下降。

  第二个,今年的三四线城市去库存特别火,我们也观察了南通、徐州的情况。大所以,我觉得大的判断,一二线城市在下半年的量估计还会缩,如果大家关注北京和上海的数据就可以看到,这个量缩得特别的厉害,所以变数还是存在于三四线城市。

  我们自己也有一个实时的数据,3月份,比如我们有一个数据叫二级客数的转化率,二级客数是什么呢?就是我们到达售楼处的客户的来往,我们已经是线上的实施沟通,比如说我们每分每秒都可以看到有多少人来。第二个是叫转化率,来的人有多少人买了房子。这个数据在今年3月份达到了最高点,就是来100个客户,有13个人买房子。到6月份,已经降到了11个。

  还有一个数据,是来了以后多少天形成成交的?3月份大概是3.3天,我们6月份监控的数据是7.6天。这两个作为一个指标的话,它不是用来决策的指标,它是一个判断指标。从这个指标来看,下半年,这些政策已经形成了效力,在下半年一定会体现出来。我们只能谨慎的看这个市场。所以我认为今年的变数是在三四线城市,一二线城市是绝对不可能的。

  袁一泓:接下来的问题,是大家未来不得不面对的,就是你现在认为是限制,但未来可能不叫限制,我不知道在座的几位嘉宾怎么看这个问题?你觉得这是一种常态,还是短期的?

  袁春:我觉得不可能是短期的,因为现在各地非常严,如果是从业者的话,都能够感受到这个力度。我是能够直接感受到政府的调控基本上没有商量,到今年年底会放松,我觉得也是不可能的。明年可以期待,当然应该是明年下半年以后的事。
 
  袁一泓:大家基本上同意限制性政策不会短期内推出。那么,对我们企业来说,问题就来了,如何适应这种新常态?有什么样的应对策略?比如说规模,我们看到的新一轮,过去几个事件,以融创为代表的发起一轮、一轮的并购。还有碧桂园,这几年的增幅也是很可怕的,一千亿到两千亿再到三千亿,还有中型到大型房企这块,刚才我们刚到旭辉发出了3千亿的号头,金科两千亿,还有一个我们大家都很多人都是很熟悉的,叫中原地产也是153%的增长,为什么规模会变得这么重要?难道就是因为这种市场占有率,你不追求规模,就会被别人并购掉?是不是有这样的危机感?请大家结合企业的实际来看这个规模化的发展,调控是机遇还是危机?
   
  袁春:规模肯定重要。100亿和1千亿的企业的玩法和空间都不一样。但是大家可能还是前面说的,更多的讲的是新老市场。我觉得3千亿也好、5千亿也好,哪怕1万亿也好,两个事情都是要关注,一个是你背后的负债表你需要关注,因为这张负债表决定了你能够玩多久,相信做企业的都非常明白。

  第二件事情,你做到你有这么大规模以后,你想做什么?我觉得有2个,从龙头来说,两个事情。

        第一个肯定是利润,如果没有利润,我相信你对股东方,你对员工,你对你的客户,都没有做好。你肯定要看利润,利润是一个核心。

        第二,你有面对这样的市场,而且这个规模以后,你有这么大的现金流,你还想做什么?我们一直是把我们的回款投到我们的持有物业上,无论是商业也好,无论是长租也好,包括一些写字楼也好,我们会这么去做。所以池子大了以后,规模打了以后一定是有用的。我对于一千亿的回款,两千亿回款,因为我们把回款看得比签约重要,因为回款是有质的,签约毕竟还是一个数,所以我们把回款的一部分投到持有物业里,也就是说这个质越大,那我们可能投到持有物业里面的就越多,这个对应来看,我们从去年下半年到今年上半年增速市场和新房量比市场高一点的时候,如果关注的话,你们会发现,对持有业态土地的获取上,我们的量也是非常大的,所以这个也是一个,背后还是那张负债表,这是非常重要的。
        
  我们的内部真的不看目标,第一我们要看利润,第二看市值,包括回款。