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刘晓兰 溢臻投资管理有限公司董事长

时间:2017-07-23 19:47:09
  博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”。以下是刘晓兰在圣象·中国地产六方会谈(一)—— 巨头的诞生:迎接10万亿存量房时代对话实录。



  钟伟:没有人选第三,觉得一高,二心有不甘。十九大召开,两会之后政府也要换届,在2020年之前,3年半,目前的限购、限价各种限制性的措施,是在不迟于2018年底会有所放松?还是2020年之前都不会有放松呢?政策放松的时间是1年办之内,3年半之内放松,或者没有困难,还是2年半放松?    
        
  刘晓兰:我个人的判断,短期内,应该还是不会放松,但是我们要赞成李总的观点,要分不同的城市,最终的目的是让房地产市场房价发展是区域理性,所以这个是相对的,所以不同的政策上会有阶段性的调整。
 
  钟伟:刘董事长您做投资的,您怎么样对地产投资?
   
  刘晓兰:我不是专门做投资的,李总比较了解我,我比较专注于资产管理。所以希望从这个角度来了解这一轮的投资或者资产和资本,这3种之间可能发生了一些变化。因为这段时间,我遇到了3个非常有意思的现象。

  第一个来自于投资机构。今年上半年,他们在关注并购资产后的资产进出。中间环节的管理是他们特别关注的,即如何能够安全的拿到预期的退出?所以最近非常多的资本关注市场上具有资产运营管理的机构在哪里?他们希望能够跟这样的机构合作。然后来解决他们的并购资产,最后来实现他们资产带来的一个退出,这里面代表新的是蓝山资本等等,最近他们都是频频出手关注轻资产管理能力团队的投资和合作。

  第二,运营商,比如说他们在这一轮里面的表现,我觉得最有表现是我们的毛大庆,大部分的人是自有资金到办公室市场,因为这个相对来讲启动资金门槛比较低,但是它特别考验是他们的管理能力。能不能将这样的一种特殊资产,通过空间的应用来实现资产的溢价和增值,最终吸引资本市场,但是最终的目的不是仅仅做房东的住宅,他们希望在资本的市场能够有益得到溢价,这个是特别有意思的一波出现。

  第三,开发商。比如说坐我右边的旭辉为代表的百强的企业,他们面临最大的问题就是这么多年来有大量的存量资产,是因为他们快速往前跑的时候,后面就是仓库的压力越来越大,如果林总你们家的商业存量有几百个。
 

  在新的政策下,他们要发展,但是又会产生新的存量资产。而且在持有的比例增加的情况下,他们的现金流回流又碰到了问题,这个时候,他们回过头来,去找存量的资产能不能帮助他们解决发展中的资金贡献,比如说资产资本证券化的时候,又碰到了一个环节,这些资产如何变现?这些资产如何动起来?又回到了资产的资产运营能力。

  我发现非常多的开发商找到我,希望帮助他们搭建一个企业内的资产管理的自我造血的能力,帮助他们解决自己的存量和未来新增的存量带来的资金的压力,能否变现,为企业下一轮的发展做预备。所以我觉得这个从我自己资产管理角度,这一段时间看了非常有趣的现象,我觉得是这一轮里面或者下一轮地产的一个新的转型风向标,这是我的分享。
    
  钟伟:在座的都是金融专业人士,请问在未来3年最希望围绕地产做一些什么?
    
  刘晓兰:我曾经是开发商,也做过投资,也做过运营,所以这3个角色。当我经历过了以后,未来3年我想尝试做第四个角色,就是我作为资产管理,我还没有想得特别明白。目前取的名字是体检中心,为什么呢?因为当我都经历过这3个角色过,当这个时代来临的时候,我发现了一个现象,就是我刚才说的,这3个角色里面,都有它的巨大的需求,可是出现了信息的不对称,人才的不匹配,资源的浪费。在这样的需求背景下,有没有这样的平台,能够帮助开发商到投资机构到运营者搭建起来,让更多市场得到精准的诊断以后,能够找到专业的医生,这医生就是我们的运营商,还有找到匹配的资源,与他们合作。

  这样的话需要有这样的平台,这个平台我们已经尝试了积累了3年以后,已经有开发商、运营商和投资机构,有100多个专家。这些专家可以作为下一轮的共享专家。我希望利用这个平台,为我们有需求的3种不同的机构输出共享,让他们能够为这些机构做资源匹配和人才匹配,让他们缩短这个过程中的转型也好、调整也好,让他们快速降低他们的风险。所以近期我们也尝试着在一些企业做了这样的体检。当资产出现问题和需求的时候,如何让它快速的预判,跟什么样的投资机构进行匹配,跟什么样的投资机构进行合作?未来三年,最想做的是为我们的行业有需求的、就是为我们行业的大量的存量资产提供一个解决方案的平台、资源和人才,我们知道这条路怎么走,但是必须尝试。

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