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李晓东 迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长

来源:博鳌21世纪房地产论坛组委会 时间:2017-07-23 19:39:59



钟伟: 第一个问题,未来对中国房地产的市场的判断,我想请教5位的是,您觉得在未来的3年,中国的房地产市场每年平稳的销售金额增长是5%或者是个位数?

    第二个问题,平稳不是太好,但是也不太差?

    第三个问题,稍稍有回调。你觉得是哪一种情况?

 
   
    李晓东:我觉得未来三年有5%平稳有一个的区间。因为刚才这个问题,是一二线城市现在做的事,三四线城市现在重点不在限制,而是如何去库存。如果回头看一二线城市的话。我的感觉,目前的政策,各个地方执行的力度确实不太一样。整体来说,按照主持人给的几个答案里面,我偏向于说如果是限购的政策,随着这两年的一二线城市的供地有些恢复。限购在3年半以内一定有放松。但是贷款的控制,我觉得可能持续的时间会长一点。

钟伟:刘董事长您做投资的,您怎么样对地产投资?

李晓东:首先还是做金融方面。这几年,一年大概有1/3的时间,没有在一些公司的具体业务中,也有更多的时间思考行业宏观的变化。我觉得现在几个趋势,确实跟以前是越来越不一样了。房地产跟现在很多的技术进步、IT、互联网+。我记得前年的时候,大家谈得比较多的是“互联网+”的事情。

    其实可以看到,这给传统的房地产带来了很大的变化。一个是像原来我们的商业地产,这两年随着互联网空间,很多的交易,不需要面对面了,把很多展示的场所放到线上。这中间必然有业态走向了夕阳行业。还有跟电子商务相关的物流和仓储也有很大的提升。我们到美国去看,很多的基金公司就是在乡下,美国很多大公司的总部也放在乡下,包括谷歌。这样的业态,带来的投资机会的变化,也是非常大的改变。

    原来中国的市场是新房的市场,是增量的市场。在这个市场里面,应该说,中国占全世界新房市场一半以上的比例。我记得以前美国和日本,万科在销售额达到1千亿的时候,已经是全世界最大的房地产公司。今年突破5千亿的公司不只一家,所以我们的新房市场,一直一马当先,但是逐步的向存量转化的过程也在发生。

    在新房市场占主导的时候,很多的房地产金融创新是来不及跟上的。很多房地产的资产证券化,都是针对存量市场。我自己看中在现在这种市场急剧波动的情况下,还有一个资产的全球配置。因为我个人的兴趣爱好和我对市场的看法,我觉得中国现在运营商要取代投资商,我们很不幸,我们就是投资商的角色。

    中国下一步随着房价不断的攀升,特别是地价也在上升。未来作为基金的话,很难合理算出投资回报,现在更多的是看相其他的价值洼地,在全世界范围内做资产配置。由于今年外汇管理各种政策的变化,好像谈的人少了。但是,我觉得未来的3年,我还是鉴定看好这个领域里面,资产的全球配置和海外地产的投资,这是我未来3年会关注的。

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