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链家杨现领: 高房价不利于存量市场发展

来源:21世纪经济报道 时间:2017-07-27 18:28:46
内容提要:杨现领认为,在国内一线城市中,未来约有四成人口选择租房。从目前来看,租赁市场的空间巨大
 

  近期,监管层对租赁市场较为重视,并出台多项规范政策。对此,链家研究院院长杨现领在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会期间接受了21世纪经济报道的专访,就行业发展、市场边界、政策预期做出解读。

  杨现领认为,在国内一线城市中,未来约有四成人口选择租房。从目前来看,租赁市场的空间巨大。在此过程中,企业需转变角色,真正形成运营商思维。但高房价和高地价的现实,有可能会增加转型难度。

一线城市四成人口将租房

《21世纪》:国内热点城市若市场成熟,通过租赁解决住房的人群比例会达到什么水平?

  杨现领:中国一线城市中,比较高的比例应该能占到40%以上,差一点大概就是35%。二线城市会低一点,可能30%-35%。从全国层面,能够到30%就不错了。

  现阶段,各城市的水平都在30%以下,还比较低。但这些城市的人口还在增长,所以租赁人群增加也相对较快。

  《21世纪》:如果到了较成熟状态,集中式租赁跟分散式租赁比例将如何?

  杨现领:未来主流肯定是分散式。在市场均衡的状态下,70%-80%的租赁需求都是分散状态来解决,集中式公寓量占20%-30%都很困难。这是因为市场真正可以大量释放的闲置房源是以私人房源为主,非常分散。但如果把一个商办项目改造成集中式公寓,难度还是很大的。所以房源是一个核心的瓶颈和挑战。

  《21世纪》:有观点认为,房价、地价上涨越快,就有越多需求进入存量市场,对这一市场利好就越大。你是否认同?

  杨现领:存量市场的核心是交易能力和资管能力。从交易能力上讲,高地价不是好事,因为价格上涨越快,市场预期就越不稳定,交易难度加大。从资管能力来看,高房价和高地价会对租金带来上涨压力,在租金水平很难上涨情况下,资金回报率就很难保证。所以对存量市场来说,房价和地价快速上涨,都是一种负面因素,价格相对平稳反而利好。

  《21世纪》:你提到存量市场中的“资管”概念,当前传统房地产商和经纪公司都想进入这一领域。企业转型运营最难的地方在哪?

  杨现领:转型分两种,一是在既行赛道上强化能力,第二是换赛道。我认为换赛道相对较难。

  但当前市场条件下,两者都会很难。因为正像刚才所说,高房价和高地价问题会给转型增加难度。

  产业链不成熟制约发展

  《21世纪》:传统房地产行业已进入集中度越来越高阶段,租赁行业现在处于什么阶段?将来生态怎样?

  杨现领:我认为租赁行业也会相对集中。当行业到达稳定状态时,全国性的租赁机构会有十几家左右,规模都会超过100万间的管理量。第二类是本地化品牌,门槛是在单一城市做到10万间。第三类是小而美的职业化租赁机构,其核心是能够服务一群客户,并在单一产品上有所突破,这类企业的规模可能在1万间以下。

  《21世纪》:现阶段租赁市场本身存在哪些问题?

  杨现领:最大的问题就是运营效率低,导致全行业处在比较艰难甚至是亏损的状态。

  核心原因就是产业链发展不成熟。租赁是个产业链很长的行业,但对于现阶段中国的运营商来说,拿房、装修、出租、服务、金融等各个环节都要自己做,具备这种能力的企业并不多见。

  要想提升运营效率,从业者必须认识到这是一个复杂的产业。每个从业者都要围绕租赁产业深度服务,并进行十分细致的分工、合作,才能成熟。

  《21世纪》:在对租赁行业管控和规范过程中,政府和市场的边界在哪?

  杨现领:在任何一个行业里,政府对市场的边界都应该是很清晰的。就租赁行业来说,政府主要做的应该有三点:一是设置顶层制度架构,尤其是对行业形成分类。二是税收,在完成对行业的定义后,应该按照服务差价,制定税收标准。三是建立基本规则,如房源管理、客户管理、租购同权等方面,使出租人、承租人、运营商的权利得到基本保障。

  在政策鼓励情况下,任何行业都会吸引大量资本和从业者进入,如果没有合理的行业规范,行业生态环境不会得到明显改善,甚至会恶化。

  《21世纪》:近期广州推出了“租购同权”政策,你认为有无可能推广?

  杨现领:我认为这是一个趋势,这也必然会成为国家未来立法的一个重要方向。

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