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顾云昌:房产销售面积会创历史新高

时间:2016-07-22 15:03:11
   各位下午好!

        上午八位的讲话很精彩。我想上午讲是对学习的思考。

        我讲七个方面。第一个房地产市场状态。第二个,房子供给侧的思考。第三,楼市发展特征的概括。第四,美好生活的进程。第五,住房需求的升级。第六,房企转型目标。第七供给侧改革再思考。

  上午各位讲到房地产状态,用我的话是对现状的分析。今年开始以后投资增长,销售增长出现抛物线,抛物线的高点两新高,现在投资增长、房价增长都在以抛物线往下走的过程。这个过程当中出现两个新高,第一土地的新高,初步判断会出现历史新高,我们历史上的最高点是2013年,2014年下行,2015年比2014年提升。今年可能会达到历史性的高点。

  第二新高,房价的新高。

  平稳的下行,或者缓慢下行,下行下降是征增幅的下降,会出现冰火两重天。

  第一房子建错了地方。

  第二,盖错房子,应该都盖住宅,我们的商业地产包括写字楼多了,商业地产增加,造成不平衡。

  第三,选择错的产品。我认为中国房地产市场存在供给侧的结构性问题。

  为什么会建错了地方,和土地供给有关系。盖错房子和规划有关系。供给侧的问题不是开发商的问题,产品和开发商的关系,供给侧不仅是政府还是企业的行为。中国的房地产市场有大的特征,就是政府垄断。

  在探索现在市场走势说到抛物线、新高的问题。当中我们可以看出这样的问题,房地产实际上是一个周期。从中国十几年房地产的发展来看,我们看到中国房地产有中周期、长期周期以及短周期。我们比较认同黄金时代到白金时代是一个中周期,从1998年开始改革,黄金时代过去了,我们进入白金的中周期,起码也有十几年。

  每一个中周期当中发现有比较小的短周期,大概是3年左右。现在2016年的情况相当于2013年的情况。今年出现房地产的态势,不仅和政策有关,其实有内在经济规律,周期性规律发生作用。房价周期涨了,涨了的时候大家都买,透支了消费能力,到了一定时间会出现销售的缓慢,销售和房价连接在一起。

  从2013年到2016年明显看出这样的过程,我认为也要看政策因素。规律的问题更加引起重视。上午林峰总讲到大未来,小周期。我认同他的观念。

  第二,水波状,产生波浪。我们过去讲房地产市场一线城市热得快,冷得也快,波动比较大,三线城市时间和空间没有变化。

  第三,差异化,差异化的特点,即使一线城市,比如说北京、上海、深圳和广州是有差异的,二线城市也有差异,产业结构、人口导入,土地供应量受到政府叠加的行为。在2002年到杭州去时候,杭州的房价涨得快,前几年突然库存出现下降,因为后来几年当中土地大量供应,所以周期性的表现、水波状的表现、差异化的表现仅供大家参考。

  货币的政策的快速程度,金融政策的环境直接影响到房地产的冷热。我认为感觉黄金时代起步比较大,白金时代起步小一点。金融和货币政策在宏观调控政策的调整,对房价的影响,是全面的影响。他们不仅是不要去库存,他们是要库存,但是这样导致泡沫的产生。

  土地的供给化,这是针对各个城市不同。土地下了指标的时候不同的,这是影响到差异化的,这方面政策对房价有影响。根据这样的情况可能会考虑今年下半年的转型,今天下半年同意各位判断,缓慢的下行。

  这样的话我们企业为房地产的发展有所思考,讲到这里我想对房地产有一个认识,因为房地产市场始终是人们讨论的热点。无论楼市往上是往下都引起人们对房地产的猜测,实际上我认为房地产市场整个中国社会的发展和老百姓幸福生活是连在一起的。

  可能各位还记得习近平讲了一句话,人民对美好的生活向往就是我们的共同目标。对于我们每一个企业,都是为了人民美好的生活去工作,人民的美好生活包括哪些方面呢?从老百姓来说,吃穿住行用,都是美好生活向往,美好生活向往就是经济发展动力,经济发展动力有3个方面。

  第一,温+饱(白+黑)

  第二,房+车。

  第三,品+精

  (品质+品种+品种/文化+健康+旅游)

  现在库存多也是结构性问题,也是一个阶段性问题。从老百姓对住房需求的升级有三个,第一,居者有其屋,居者优其物,居者又其屋。投资也有优居,对于我们提出了思考,房地产市场的转型有三个方面。米

  第一,精细化(对市场)

  第二,精准化(对产品)

  第三,精心化(对客户)

  供给侧改革在思考有三个方面

  第一,质量+效益

  第二,工匠精神+两个服务业

  第三,制度供给侧改革+市场主体创新。

  对我们整个城市政策,应该遵从全世界发展规律去做。

  未来城市房地产市场需求有两个方面,新市民的需求中央提出重点,我觉得目前没有落地。如何把对新市民,新房改任务在哪里,加上原有市民的生活品质提高,我认为这是未来生活载体的重要提高,谢谢大家!