博鳌21世纪房地产网 > 博鳌2016 > 主题演讲 >
Alex 欢迎来到博鳌21世纪房地产网!

欧阳捷:从人地钱看住宅市场未来走势

时间:2016-07-22 11:42:46
内容提要:我觉得未来决定城市的是流动的人口,这些人口才是未来维持城市房地产的生力军。但是有一个问题,城镇化的路是在农民的脚下,农民是否愿意进城,是一个核心点。
 

  大家好!

  我主要想分享从人、地、钱来看住宅市场未来的走势。我分3个方面和大家汇报,第一个是上半年住宅的市场走势。

  今年上半年的房地产市场非常的火爆,从销售面积同比增长28%,销售额的增长44%,最重要的是历史的最高峰,超过了2015、2014年,甚至是之前的每一年。市场的火爆也导致了房价商家  ,全国房价上涨12%,三四线城市也同比上涨3.4%。这也应验了一年前的判断,少数城市也有下跌。这个结论是因为我们看到了央行货币的超发,超发12.45亿。去年的5个月,会发400亿,最后的结果是4万亿。

  房价上涨带来了两个问题。第一个问题是去库存陷入困境。第一个部分,已经蒸好的馒头还没有被卖出去的,这是我们已经建设好的房子,已经取得了销售许可证。第二部分的库存是我们最大的存量部分,是我们的新开工面积中间的没有被销售掉的面积,这部分的馒头还没有被预定,全国住宅有51平方米。第三部分是我们的土地储备面积,全国的土地储备面积有多少?我们统计过,24家上市房企土地储备面积2.39亿平方米。我们认为,库存至少在81亿平方米。

  房价上涨带来第二个问题,催生了热点城市地王潮。地王现象不仅仅是一二线城市。

  其背后的简单逻辑是人、地、钱。一二线城市外来人口增长还在持续,常住人口年均净增长是100万人,净增长率平均为15.8%,高于全国人口自然增长率4.96%。三四线城市人口区域稳定,我们也统计了全国53个三、四线城市,这些城市中有27个近三年人口是增长的,只有4个是下降的,三、四线城市是趋于稳定。现在人口减少的地方是哪里?是农村和小城镇,他们进入中等城市或者是大城市。

  全球的流动人口居高不下,流动人口在全国已经是逐年上升,现在已经达到了2.53亿,除了这个流动人口,还有很多农村的人口。成年人去了哪里?就是流动人口,去了城市。其中有一部分人已经在城市里面落脚。

  越是大的城市,人口的红利效率越强大,而且这种趋势是全世界的趋势,全世界的大城市人口都在持续增长,全世界百万以上的人口也不断增长,因此这些城市的人口都是全世界的走向。我们看到人口流动的背后是人口资本的流动。我们曾经做一个公益活动,捐赠流动图书馆,我们和小学生交流的时候,发现他们中学毕业以后一定会去中等城市或者是大城市,进入这些城市以后,他们还会回家乡吗?不会的。

  大多数的人到了城市之后,会在这个城市留下,人和资本都留下来。而这些人是否在大城市买房?大多数是不会的。因为买不起,而且是会回到农村建房。这是源于我们在城市里面的建房对于流动人口照顾得远远不够。未来5—10年的增量在哪里?我们原来认为2013年是房地产黄金期的结束,但是由于政府的刺激,在2014年下降被中止,2015年房价被带起来。

  所以我觉得未来决定城市的是流动的人口,这些人口才是未来维持城市房地产的生力军。但是有一个问题,城镇化的路是在农民的脚下,农民是否愿意进城,是一个核心点。城镇化是漫长的,因为农民进城有3个痛点,第一个痛点是缺乏安家落户的资金;第二个是痛点是缺乏教育公平的机会;第三个是缺乏流动的社会保障;第四个是缺乏就业机会。

  我们的国策就是控制大城市边界,控制大城市人口,这时候导致了土地供应是不可能持续的。以上海为例,上海要打造具有世界竞争力的城市,一定要具有世界竞争力的产业和具有世界竞争力的人口,因此为通过腾龙换鸟,把高端人口带进来,这个最好的办法只有土地溢价,这是我们实现的产业和人口的腾龙换鸟。因此,地王造就楼网,推高房价。同时挤出普通商品房供应拉高房价。未来中低端的产品越来越少,而中低端产品的价格也会越来越高。

  那涨价靠什么?第一个靠楼市政策去库存;第二个是靠货币政策宽资金;促使资产价格上涨,与其说是保证不动产的保值增值,不如说是看到了人民币的贬值。

  钱是不断流向一二线城市,销售面积占比32%,但是销售额占比达到52%。我们可以看到,此情况下,谁能拿到一二线的土地,谁就拥有未来的资本。

  目前来看,人地钱出现了严重的错位,未来必须增加超大城市和特大城市的土地供应,打造都市圈快速网,实行都市圈社会服务一体化。我们在城市群的理念下,它相当于产业里面的企业一样,产生净利润关系,如果变成都市圈如何做?必须从交通入手。此情况下,人们的生活成本低,房价也比较低,但是我们要解决上学的问题,我们允许开设  分校,也可以允许老人在那住,也可以搬迁医疗资源。同时这些地方的行政管理,我们会形成一体化的管理。

  对于下半年的住宅市场走势,也是需要关注。我们认为比较平稳,增幅不会太快。因为前期市场火爆透支了需求,去年同期低基数成就了今年上半年的高增长,价格上涨挡住了低购买力的客户,热点城市调控政策挤出了部分需求,以及货币宽松市场的影响。

  所以我们认为下半年的住宅市场走势是一、二线城市量稳定价上升,三、四线城市量减价稳。我们预计全年的销售面积增长5%—10%,销售额增长30%,而且代售面积会下降,而且最重要的问题,是我们一二线城市的去库存,三四线城市几乎没有去库存,所以我们出现了去库存的结构矛盾,需要去库存的地方没有去库存,而不需要去库存的地方恰恰去了很多的库存。而且土地面积保持负增长,但是土地购买金额保持正增长。所以我们觉得商品住宅投资及增速走势是负增长的,除了出现新的刺激。

  我们认为,目前来讲,是最好的,也是最后的政策机遇期。而政策机遇期最大的来源是货币政策  ,今年的货币政策会影响到今年、明年、后年的整个楼市的走势。这是我们目前来看,工业经济并不好,工业增长下降,虽然6月有点翘板,但是是利于GDP的增长,房地产是支持GDP增量的最大因素,因此我们认为房地产还是需要政府的支持,如果没有GDP的支持,我们下半年的6.5%可能都保不住,所以我们认为政策上还是会有一定的支持。

  房地产的金融化愈加显现,不确定的是降准已然无用,降息迟早会来,居民部门加杠杆,还有多少空间?我们觉得肯定很高。政策虽然会有,但是不会对房地产产生重大影响,未来的2—3年,房企还是要加速跑,一定要抓住机遇期,如果错过了这个机遇期,未来想奔跑是没有机会了。

  谢谢大家。