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丝路智谷研究院院长兼首席经济学家、盘古智库学术委员梁海明演讲

时间:2016-07-22 19:12:56
  吴伯凡:我们这场对话的人比较多,虽然时间非常短,话题是一个很有意思的话题,转型还是转行,创宾的天花板,每一个企业的领导经常问题自己事业到底是什么,我们的事业可能是什么。从事我们可能要做的将来的事业,我们现在该做什么,所以转型还不是一个立即的,是如果在今天我们面对宏观背景以及各个产业链的冲击,原有的产业根基已经被肩负颠覆,我们面临转型的机会,也是一个挑战。
 
  下面我们请各位就这个问题说一下。我们的企业现在目前是处于转型还是转行的阶段,为什么,用最简短的话。我们从林总开始。
 
  林峰:我们的感受和大家的一样,因为我既没有转型也没有转行,我觉得地产还是一个可以持续的行业。所以我觉得也是这样,任何一个人不要看别人的怎么样,做好自己的仍然是有持续成长的机会,所以我可能是属于比较笨的一种,没有考虑转型或者转行。
 
  在地产的领域,我觉得仍然可以发展的空间,我们仍然还需要很多的努力,所以转型和转行不是很关注,但是坚持做和自己。
 
  吴伯凡:证明你们现在做得很优美,往上的空间还是很大,所以不用考虑这个问题。
 
  下面请陈总说一下。陈伯君说一下建房到建行对于你们来说是转型还是转行?
 
  陈伯君:对个来说,可能是转型,但是对企业发展来说,我们现在做的项目实际上是一种创新发展,我对创新发展有一些想法。第一,我觉得创新发展不能忽视营业。第二,增加产品的吸引力。第三从企业自身出发,现在大部分的方面企业从自身出发做房地产的上游和下游的发展,包括一、二、三级,三级的发展主要提升服务体制和质量的关注。我想说的是,企业更关注的是要一级土地市场,这样的话,我们落实土地品质的提升和卖地的先机是我们比较关注的特点。  
 
  我们现在做的业务也是一个创新发展的项目,“十三五”主要形成全产业链的开发。我现在做的房地产综合开发项目,跟政府合作,我们做一级的拆迁配套建设,教育、医院、多元我们的建设。后面土地开发,最后我们实现三级政府购买方式针对合作。
 
  我觉得这些项目做起来特别有感觉,确实咱们以前建设顶层设计都是政府来做。我们参与到顶层设计当中,我们开发企业特别是教育资源提供很好的便利体系。针对我们二级开发来说,我们自己在开发项目当中,投了很多心血,做的产品我们认为非常好,这应该更值得我们去关注,谢谢。
 
  吴伯凡:又像政府又像企业,顶层设计我有一点搞不清楚,软件开发的时候低层代码是最重要的。其实一级开发就是一个社区或者一个小型城市的低层代码,这个代码出问题,后面所有开发商的企业都会出问题,做操作系统是最难的,一些房地产企业开始尝试投资项目的开发,比较有背景。尝试从开发软件到系统的开发,对将来也是别值得关注,也是值得借鉴的模式。
 
  下面请陈总,你是做地板,做地板显然没有太多转型和转行的问题,但是仔细想想转行还会有,你到底是卖什么,还是卖地板相关模式,或者有相关的技术,使得你们做地板和卖地板,还是一种新的定义和内涵?
 
  陈建军:大家好,圣象集团与房地产开发商息息相关,属于上游供应链相关的一个企业。其实我们传统转型地产,就像主持人如何转型。我介绍一下,转型给我概念还是比较大,圣象20年始终在前端引领产业。与其说转型还不如说产业升级。因为我们整个上游开发商对地产面临转型相应配套企业是家居企业,也面临创新升级。
 
  未来从几个方面创新升级,第一,变传统单一制造服务商为全方位创造,除了地板我们将延伸木门,衣柜,也就是家居。作为家居一体化设计方案,供应链这是一个方面。
 
  第二方面,我们坚持走绿色通道。今天我在会议期间提到整个绿色产业。先做地板再做基层。未来我们坚持不懈升级绿色产业道路。
 
  第三,升级更加坚持创新。房地产开发企业是一个制造公益性企业,走国际化道路。实际上地板企业在欧美真正主流市场,还没有相对独立的产品,我们是比较早介入国际市场,我们有30家的合作伙伴,在国际化坚持两条腿走路,我就说这一点。
 
  吴伯凡:从单一产品和多个产品形成多个服务,还有产业动向的规划,这是一种特别有想象空间的转型,从产品到服务,从单一环节到全产业链的过程。
 
  黎总从事技术,技术对于企业来说往往是核心,是促生企业的转型升级一个很重要的绝对性因素,给大家分享一下你们是如何借助技术来寻找新的创新型或者模式或者一种比较有颠覆性技术改变整个企业的产业生态。
 
  黎振伟:讲到创新我想今天开会有迫切的感受。为什么创新,因为我们常规供应产能过剩的竞争很激烈。第二互联网颠覆模式,国家正在转型,我想作为中介行业跟传统开发商不一样,本身就是轻资产东西,我们一进来就出去。我们是如何转型,我想2014年开始提出互联网思维检测,我们全部以线下为主,现在不做。我们需要大数据,需要大量连接,需要更多信息对接,这一块上首先技术应用在公司这方面是非常巨大。

  我们每年有300多万上线客户成交30多万,我们公司积累客户1千多万,这个数据碎片化没有通过互联网,没有ID的,信息实际上是无效的。ID方面我们有专家。还有一个线下我们如何创新,线下增加服务,过去的中介做销售,是很传统的。
 
  现在把整个产业链拉长,我们为客户所有过程都从装修、租赁、增加通过对客户服务价值提升中介服务价值。这一点上我觉得在今天行业正在发生很大变化。创新效果应该说是明显的,因为保持一个增长,上市公司增长30—40不容易,通过多种手段增加销售份额,链家他们也很满意。我们如何通过竞争通过线下数据和线下服务做得更深入,更加情景化,同时我们还不断创新新的工作模式。这一点上我们在行业考虑最直接的,也是最敏锐。
 
  吴伯凡:竞争越来越激烈,信息中介公司,在互联网之前是有一定生存优势,但是互联网透明化,使得仅仅依赖于信息优势已经不存在。所以我们今天互联网面临重大行业转变,就是从信息技术到智能技术,你提供信息服务,其实是智能的服务,你从大量数据发现蛛丝马迹,为客户创造最大价值,这是一个非常大的转变,不仅仅互联网公司,包括互联网大咖,还有国外互联网公司普遍从信息到智能的转变,从老IT到新IT的转变。智能技术不再是信息技术,应用互联网来做自己的创新才可能有出路。
 
  我们说“互联网+”关键是哪个互联网+,如何仅仅是信息+互联网,没有到手就过时了,创新认识互联网也是非常重要的。传统制造业无论是研发生产那一端,同时面临新的智能制造,以及对于客户从不记名消费到记名消费,从客户到用户转变,每个人在这方面做了很多探索,进展还是很实质性的,请叶总说一下面临产业环境你们是如何转型升级?
 
  叶文青:刚才各位嘉宾非常清晰围绕转型创新做一个讲解。转型并不是转行,转型实际上就是企业做一个差异化,核心优势品牌化营销的利益,有影响的关系。
 
  企业保持持续盈利的问题,没有盈利没有投入,所以对于房地产来讲,我们更多还是围绕刚才吴老师讲的以业主真实需求转型进行升级,这样的升级在市场竞争力过程中可以保证服务,产品升级、服务升级都是至关重要的。

  对于我们家电行业代表,我们充分利用白色家电完美解决方案,我们在空调能源热水方面我们也是形成一体化的全方面升级,结合所有家电实现智能化。我们跟万科从2009年达到合作,万科也是在非常靠前的开发商,根据需求我们做了一个研发,根据周边环境做一些升级。包括我们在美好家居合作,按照真实需求做合作模式。
 

  通过努力我们跟100强40多家战略伙伴建立合作,我们针对用户服务方面产品质量做房地产开发商认可和支持。未来的发展我们做一个制造企业,谢谢。
    
  叶兵:今天看到互联网上200万—300万跟我要房子,在互联网最大平台上面。我们要作为全找房平台,找房变得更加有效率,转型对于我们来说其实每天都在创新。这里面可以简单从三个方面解说去做转型,或者产业升级,作为互联网公司在大数据时代,在数据上需要做大量工作。
 
  一方面找房过程有留下找房的痕迹,同时通过场景叠加,在这个平台留下招聘的数据。同时留下其他痕迹。未来房有一些婴儿房,作为买房需求,在大数据开发这一块我们投入非常大,打算做长期建设。
 
  第二,举个例子,找房在传统的用户之间,它是不会交集。今天我们在海口某一个小区,有一个住户,他是不知道在小区同时,可能在这个城市有500个人在看小区,没有连接的时代这个场景是不能实现,用户跟小区跟专家或者专业金牌经济人之间产生连接,信息互动能够让我们决策变得更加有效率,找房过程类似看小区买家,他在看小区环境也好,这种信息沟通和交流能够极大提升用户决策效率。
 
  在这个产品上面做了大量工作,这是刚才说创新,创业升级的方面。昨天我们谈到VR技术,或者我们虚拟的技术,从这个角度来看,我们把最真实小区场景,小区类型也好,甚至包括周边商圈能够直接推动我们用户面临,在地铁上面,甚至咖啡厅里面需要看到20个小区很容易看一遍,在大数据挖掘,用户跟用户之间,买家跟卖家之间形成不同的方式。我们是唯一一家互联网公司参加论坛。
 
  吴伯凡:业主跟黎振伟总有很好的对话,你们特别能体现时代的竞争,但是不知不觉走到了相同领域,可能就是同一个地块,刚才叶总讲到这个,从痕迹,从场景,从数据挖掘等等,后面的关键词就是智能,用户需求还原让用户感到吃惊,再加上用户和卖方营造一种互联网模式,完成体验,这是非常巨大的挑战。
 
  对于房地产来说,未来不管你转不转型,转不转行,一定要了解互联网干什么。黎总讲了在海外模式,尤其是在Uble,没有一家企业成为全球最大共享经济模式。这也是非常有意思的现象,对传统企业发出了一种警告,时间很短但是对行业的冲击很大。
 
  李总对于房地产企业转型升级,你有什么看法?
 
  李晓东:如果经常来参加博鳌知道我也是老面孔了,我专注房地产公司14年了。前面做的房地产投融资,我们讲投融资,前面十年基本上做房地产融资,这是由中国特殊房地产的情况造成的。我们和参会很多企业有合作,那个时候叫房地产基金,实际上是叫融资,因为我们主要客户在中国没有成熟的投资人,作为老百姓散户他的选择就是要钱回来,找好产品没有人去认购。用一个一基金去做一个项目,但只能给开发商做短期融资。
 
  这两年转型压力很大,特别是在房地产投融资大领域,转型压力非常大。随着现代宏观金融环境的宽松,大房地产的商资本成本特别低。现在我们压力非常大,过去几年基本上没有新增太多项的,基本上都在压规模或者转向海外。但我们也抓住了市场机会,我们投资目标在2013年O2O金融危机,对银行冲击特别大,我们收购了银行不良资产。
 
  这样的盈利模式对于我们是挑战,我们完全把钱借给别人。我们在国外也不是找一个开发商合作,中国开发商出去要去做开发太难,。现在我们酒店不仅改造完成,而且你做改造的话,比新建还要难,包括万达楼都没有办法做。我们跨界到国外是一个挑战,实际上我们完全是自己来做开发商,我们找当地合作伙伴,我们找服务提供商,他们帮助我们做了施工等工作,最后做下来效果非常好。
 
  去年在开业时候,入住率达到了将近90%,比当地入住率高很多。另外还有一个特点,我们酒店现在用的人非常少。这个时候如何把互联网加上去,是一个值得思考的问题。
 
   一个酒店服务尽可能外包,我们注重规模,现在我们把规模压缩下来了,现在在海外投了欧洲,投了澳大利亚,第一支完成了推出,大概三年时间实现了年化,成功的关键在于怎么了解当地的生产。实际上开拓事新市场这个过程非常辛苦,但是我觉得转型实实在在需要创造的,谢谢。
 
  吴伯凡:李总对现在到国外开拓新市场很有启发的意义。
 
  桑洪:我想针对转型和转行问题分享一下我的想法,现在我们大家看到传统商业正在面临挑战,商业地产规模空置率甚至比空房率还差。四年前我们跟美国的公司共同设立打造创业产品,叫松松小镇,这样的产品针对购房提出了服务方向,我们做大幅度调整,实际上过去的百货公司都是以销售商品为目的在进行的。我们究竟怎么样对传统的百货公司和购物广场进行一个改革,怎么样用一种服务替代传统销售模式,就是我们要迈出的服务。
 
  在购房场中植入一个广场,过去我们传统购物广场中,绝大部分都是妈妈带孩子去逛商场,现在是全家一起走的局面就产生,这样文化产品植入就带动商场变化。
 
  第一,改变人群结构,原来人群是从老人到小孩的产业,现在变成年轻妈妈为主客户群,甚至整个黑龙江和吉林城市的中心了。同时,租金发生了重大变化,原来的购物广场餐饮租金大概是2—3块钱,现在提升到8.6块钱。购物广场的改变对商业地产来说,有一个提示作用,我们目前有20个城市在黑龙江洽谈。
 
  吴伯凡:通过改变一种生态,植入整个商业生态从而发生巨大改变,这对转型升级特别有意义。
 
  梁海明:对于地产未来转型还是转行,我有三个建议。第一,地产业要善用国策到海外去投资,中央政府也在大力推行,战略企业走出去投资。这些企业所投资项目是可控制的典型项目,而“一带一路”项目,他们获得了国家的很多政策优惠,尤其是贷款利润的优惠,所以很多开发商去澳大利亚交易,因为有2%利润的优惠。
 
  第二,地方政府也有国务院助力,打造“一带一路”。地方政府推动“一带一路”的任务,比如桑总,他是做“一带一路”的国家产品、生活用品,尤其是儿童的产品。在建筑里面去打造儿童的生活用品,从而暑假的时候让小学生地方可去,可以娱乐,也可以学习,同时父母也可以过来逛街。
 
  第三,到海外投资,无论是转型还是转行,首先要复制自己转型还是转行,英国投资的时候没有做房地产,而是搞电力、水务,在香港搞房地产、搞工业4.0,而且工业事业可以给李嘉诚带来5%的回报率。
 
  吴伯凡:要有核心能力去玩,嘉宾说得特别有意思,感谢九位嘉宾积极的分享,谢谢你们。